L’investissement immobilier locatif permet d’accroître son patrimoine immobilier tout en percevant des loyers réguliers.
Comment réaliser un investissement immobilier locatif ?
Réaliser un investissement immobilier locatif, c’est acquérir tout ou partie d’un bien immobilier en vue de le proposer à la location. En fonction de ses objectifs, l’investisseur peut opter pour un achat en direct ou préférer investir dans « la pierre papier », c’est-à-dire via des actifs financiers eux-mêmes constitués de biens immobiliers. Dans l’ancien ou dans le neuf, vide ou meublé, résidentiel ou de service, quelle que soit la formule retenue, un dispositif fiscal avantageux doit certainement l’accompagner…
Cette typologie d'investissement se différencie des opérations de développement immobilier (comme celles accessibles par le biais du crowdfunding immobilier) qui consistent, elles, à investir dans la réalisation d'un programme (construction, réhabilitation) mais non dans l'exploitation de l'actif en lui-même.
L’investissement direct en immobilier locatif
L’investisseur réalise son investissement en son nom propre ou selon sa situation patrimoniale via une société dédiée. Charge à lui d’étudier le marché, de choisir l’emplacement et le type de bien (studio ou T2, par exemple), mais également d’assurer sa mise en location, de sélectionner ses locataires puis d’assurer les éventuels travaux d’entretien et les réparations. Toutes les démarches administratives, juridiques et fiscales sont également de son ressort.
En amont de ces étapes, le projet d’investissement en immobilier locatif doit intégrer une analyse financière fine afin d’optimiser la rentabilité de l’opération. La capacité d’autofinancement et de financement (niveau d’endettement), les frictions fiscales, le montant des revenus escomptés et plus généralement les objectifs poursuivis doivent être clairement formulés et intégrés au processus décisionnel.
L’investissement immobilier locatif via des actifs financiers
Pour les investisseurs qui ne souhaitent pas devoir piloter la totalité de leur projet immobilier, ou qui sont à la recherche d’une diversification patrimoniale, de nombreux véhicules financiers leur permettent d’optimiser leur investissement immobilier en locatif.
Investir via des titres vifs
Les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC) collectent et/ou empruntent afin de développer un portefeuille immobilier destiné à la location. Elles assurent toute la gestion des biens : acquisition, promotion, entretien, valorisation ou même cession lors d’arbitrages stratégiques.
Les loyers procurés et plus-values sont redistribués (nets des frais de gestion) aux actionnaires sous la forme de dividendes. Comme tout autre titre coté, les actions de ces foncières cotées sont sujettes à des fluctuations de cours plus ou moins importantes et durables. Ainsi, cette volatilité implique que l’investissement en immobilier locatif via une foncière cotée, s’entende sur un horizon de placement d’au moins 5 ans.
L’investissement immobilier locatif via les SCPI
Une société civile de placement immobilier (SCPI) offre une alternative aux investisseurs désireux de réaliser un investissement dans l’immobilier locatif sans pour autant être actif dans la sélection et la gestion des biens. Les SCPI permettent d’accéder à un portefeuille diversifié, exclusivement constitué d’actifs immobiliers. Le parc immobilier est entièrement géré par une société de gestion spécialisée et agréée. Il est le plus souvent constitué d’actifs de très bonne qualité (emplacement, qualité de signature des locataires…), qui sont moins sensibles aux aléas de marché, favorisant ainsi la stabilité des revenus perçus.
Afin d’accompagner au mieux les évolutions de marchés et de favoriser la diversification, les SCPI offrent la possibilité d’affiner l’investissement immobilier en locatif en ciblant par exemple, un domaine d’activité, une zone géographique ou encore les sociétés de gestion qui s’engagent dans une démarche ISR (investissement socialement responsable).
Comment optimiser son investissement immobilier locatif ?
Intérêts d’emprunt, dispositifs fiscaux, investissement en démembrement : voici quelques pistes pour optimiser son investissement immobilier locatif.
L’effet de levier financier
Lorsque l’investissement en immobilier locatif est réalisé « en direct » ou via l’acquisition de parts de SCPI, le recours au crédit peut avoir un impact positif sur le rendement net de l’opération.
D’une part, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus perçus. D’autre part, le différentiel entre le coût du crédit et la rentabilité de l’opération matérialise l’opportunité d’augmenter la rentabilité financière de l’opération.
La fiscalité de l’investissement en immobilier locatif
Par défaut, les revenus et dividendes sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (P.F.U ou Flat Tax) de 30 %. Ils peuvent cependant, sur simple demande, être intégrés au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
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Pour les placements éligibles aux enveloppes fiscales, PEA, PEA PME-ETI, assurance-vie, PER, ce sont les dispositions de ces dernières qui priment. Elles permettent ainsi, sous conditions de durée de détention (par exemple 5 ans pour le PEA), de bénéficier d’une exonération d’impôt sur le revenu pour les revenus et plus-values réalisées. Il en va de même si l’investissement immobilier locatif se matérialise par l’achat de parts de fonds commun de placement à risque (FCPR).
Le démembrement
Enfin, l’investissement en immobilier locatif réalisé en direct ou via des SCPI peut ne porter que sur une partie du bien : la nue-propriété ou l’usufruit. Ainsi, le montant investi est sensiblement réduit et dans la même mesure la base imposable à l’impôt sur la fortune immobilière.
