Immobilier Durable
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Accompagner la transition écologique et la décarbonation de notre société.
Investir / Crowdfunding Immobilier
Investir dans l'immobilier en crowdfunding
Découvrir nos opportunitésClubdeal
Mode d’investissement
6 à 36 mois*
Horizon
8-14 % / an*
Rentabilité cible
Ces données sont fournies à titre indicatif et ne présentent pas de garantie de performance. Plus le taux est élevé, plus le risque de perte en capital ou d’impayé des intérêts est important.
Qu’est-ce que le crowdfunding
immobilier ?
Le crowdfunding immobilier consiste, pour tout investisseur particulier, à participer au financement d’un programme immobilier. Ainsi, plusieurs épargnants peuvent investir ensemble dans un projet immobilier d’envergure dont le financement était auparavant réservé aux investisseurs institutionnels. Ce financement est majoritairement sollicité pour des opérations de promotion ou de réhabilitation (résidentiel, bureaux…). En contrepartie des fonds apportés, les investisseurs perçoivent une rémunération calculée sur la base d’un objectif de rentabilité, souvent acquittable au dénouement de l’opération.
Immobilier Prime
Immobilier Prime
Investir dans des actifs d'exception, un marché de niche à fort potentiel.
Nouveaux usages
Nouveaux usages
Participer au développement de résidences haute gamme et d'espaces de coworking.
Réhabilitation d’actifs
Réhabilitation d’actifs
Investir dans la remise en état et la rénovation thermique de biens immobiliers existants.
Investir dans l’immobilier autrement : investir collectivement dans des projets immobiliers
Accessible aux particuliers et aux professionnels
Sélection rigoureuse : Anaxago réalise un audit approfondi des opérateurs et des opportunités d’investissement
Immobilier
LE CROWDFUNDING
IMMOBILIER AVEC ANAXAGO
238 opérations immobilières financées depuis 2012*
540 M€ investis*
9,8 % de TRI net constaté (par an)**
2 types d'accompagnement :
Dette privée | Private equity
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Opération financée
Rue Laroche - Bordeaux
Club-deal • Dette privée
- Taux cible9,5%* / an
- horizon cible6-18 mois
L'horizon d'investissement cible est fourni à titre indicatif et ne constitue pas une garantie.
- DistributionIn fine
Montant collecté
4 100 100€
Cloturé le 31/03/2022
Opération financée
JMI - Paris 6ème
Club-deal • Dette privée
- taux cible9%* / an
- horizon cible36-46 mois
L'horizon d'investissement cible est fourni à titre indicatif et ne constitue pas une garantie.
- DistributionAnnuelle
Montant collecté
11 700 000€
Clôturé le 14/10/2022
*Données en date du 01 juillet 2023 pour les activités de Conseil en Investissements Participatifs (CIP) et de Conseil en Investissements Financiers (CIF) du Groupe Anaxago
**Performance pour l’activité de crowdfunding immobilier d’Anaxago SAS
LE GUIDE DU
CROWDFUNDING
IMMOBILIER
Le financement d’un projet immobilier
La réalisation d'un projet immobilier nécessite des ressources financières importantes. Les promoteurs immobiliers se tournent habituellement vers trois sources principales de financement : les fonds propres, le crédit bancaire et la pré-commercialisation des logements en construction.
Cependant, en fonction de l'ampleur du projet, d'autres sources de financement, telles que la dette publique et depuis quelques années le crowdfunding, peuvent être mobilisées.
Les fonds propres
Les fonds propres sont les ressources financières engagées par le promoteur immobilier lui-même. Ils servent à couvrir les premières dépenses, notamment les études préliminaires et l’achat du terrain. Les fonds propres sont également un gage de sécurité et de confiance exigé par les banques pour accorder un prêt immobilier. En général, les fonds propres représentent entre 10% et 20% du montant total du financement de l’opération.
Ce besoin en fonds propres est le facteur limitant pour les promoteurs immobiliers : tous n’ont pas la voilure pour entreprendre plusieurs projets en simultané. Pour pallier ce manque de fonds propres, les promoteurs se tournent vers d'autres sources de financement pour augmenter leur capacité d'autofinancement et solliciter des crédits bancaires.
Le crédit bancaire
Le crédit bancaire est une source de financement couramment utilisée par les promoteurs immobiliers. Les banques proposent différents types de prêts pour financer les projets de construction. La demande de financement est généralement motivée par un business plan détaillé qui sera étudié par la banque. En fonction de l'analyse du projet, la banque proposera la formule de financement la plus adaptée.
Les crédits bancaires peuvent être classés en trois catégories principales :
- Les crédits avec avance de trésorerie : Dans ce cas, la banque met à disposition du promoteur un compte courant avec un découvert autorisé. Aucune remise de fonds n'est effectuée initialement, mais la banque alimente le compte au fur et à mesure des besoins du promoteur.
- Les crédits sans avance de trésorerie : Dans ce cas, la banque joue le rôle de caution ou de garant de l'achèvement de la construction, et couvre les acheteurs en cas de défaut du promoteur. Cette garantie est imposée par la législation pour les ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA).
- La prise de participation : Dans ce cas, la banque devient associée et partage les gains et les pertes de l'opération de promotion immobilière.
La Pré-commercialisation (VEFA)
La pré-commercialisation des logements en construction, également connue sous le nom de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), est une pratique courante dans l'industrie immobilière en France. Cette méthode de financement permet au promoteur de structurer son montage financier au fur et à mesure de l'avancement du projet. Les acheteurs réservent les logements sur plan et versent des acomptes en fonction de l'état d'avancement des travaux.
Le crowdfunding immobilier : une source de financement alternative
Le crowdfunding immobilier est une alternative de financement qui a gagné en popularité ces dernières années.
En permettant à l’opérateur du projet (promoteur, marchand de biens, foncière…) de renforcer ses fonds propres grâce à des fonds d’investisseurs privés, le crowdfunding immobilier ouvre de nouvelles perspectives de développement, de diversification et d’optimisation du ratio rendement/risque pour les épargnants. Cette pratique démocratise l'investissement immobilier.
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L'histoire du crowdfunding immobilier
Les secteurs du crowdfunding immobilier
Le crowdfunding immobilier permet d'investir dans différents secteurs de l'industrie immobilière.
La promotion Immobilière
La promotion immobilière consiste à investir dans le développement et la construction de nouveaux biens immobiliers. Les promoteurs se tournent de plus en plus vers le crowdfunding immobilier afin de financer leurs fonds propres. Venu des Etats-Unis, il a, par exemple, permis de financer la construction du III World Trade Center à New-York.
Toutefois, Anaxago ne propose plus de promotion immobilière depuis quelques années, au profit de projets de réhabilitation.
La réhabilitation Immobilière
La réhabilitation immobilière consiste à investir dans la remise en état et la rénovation de biens immobiliers existants, sans procéder à sa destruction.
La réhabilitation d'un bien immobilier peut concerner :
La transformation de bâtiments industriels (entrepôts abandonnés, anciennes usines, etc.) en immeubles résidentiels,
La mise aux normes de l'isolation, de la plomberie et de l'électricité,
L'amélioration du confort et de la salubrité générale à l'intérieur.
Quelle que soit sa forme, la réhabilitation immobilière est un excellent moyen de "recycler" l'immobilier tout en permettant aux villes de conserver certains bâtiments historiques importants.
Opération financée
Château de Chasselas
Club-deal • Dette privée
- TAUX CIBLE9 %* / an
- HORIZON CIBLE12 mois
L'horizon d'investissement cible est fourni à titre indicatif et ne constitue pas une garantie.
- DISTRIBUTIONIn fine
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Nos thèses d’investissement
Entreprise à mission, Anaxago investit à présent exclusivement dans l’immobilier durable, avec une conviction : la révolution immobilière des 10 prochaines années se jouera dans la transformation énergétique du bâtiment et l’avènement d’un immobilier bas-carbone.
Bâtiments durables
En soutenant ces projets de rénovation énergétique, Anaxago encourage la transition vers une économie plus durable en favorisant l'utilisation de technologies et de matériaux respectueux de l'environnement.
Les investisseurs peuvent participer financièrement à ces projets et contribuer ainsi à la transformation des bâtiments existants en infrastructures plus écologiques. Cela peut inclure l'installation de panneaux solaires, l'amélioration de l'isolation, l'optimisation des systèmes de chauffage et de climatisation, ainsi que la mise en œuvre de solutions intelligentes pour une gestion plus efficace de l'énergie.
Nouveaux usages
Les investisseurs ont la possibilité de participer à des projets de développement immobilier liés au lifestyle, tels que des résidences haut de gamme, des espaces de co-working, des hôtels ou des résidences services. Ces initiatives visent à répondre aux besoins changeants des consommateurs en matière de logement, de travail et de loisirs.
Les projets lifestyle sont souvent axés sur l'aménagement de lieux attrayants et fonctionnels, avec des services et des commodités modernes, dans le but d'améliorer la qualité de vie des occupants.
Opération financée
Miromesnil - Paris 8ème
Club-deal • Private Equity
- TAUX CIBLE11,4 - 12,4 %* / an
- HORIZON CIBLE27 mois
L'horizon d'investissement cible est fourni à titre indicatif et ne constitue pas une garantie.
- DISTRIBUTIONIn fine
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Les grandes stratégies de financement
L’investissement dans le crowdfunding immobilier permet plusieurs montages financiers. Qu’une entité juridique spécifique (holding) soit interposée entre l’investisseur et les opérateurs (montage dit indirect) ou pas, l’épargnant conserve la possibilité de choisir l’actif qu’il souhaite favoriser : prise de capital (actions), titres participatifs ou obligations. Ainsi l’épargnant peut, dans le cadre de sa gestion patrimoniale, optimiser sa diversification et sa fiscalité.
Le montage financier
Les instruments financiers
Les opérations en dette pure
Comme expliqué précédemment, le montage en obligations utilise un véhicule d’investissement qui sert d’intermédiaire.
Selon le site du ministère de l’économie, une obligation est “un morceau de dette émis par une entreprise, une collectivité territoriale ou un État. [...] En plus du capital qui vous sera restitué à échéance fixe, le débiteur s’engage à vous rémunérer périodiquement selon un taux d’intérêt fixe ou variable.”
Ainsi, vous prêtez de l’argent à l’opérateur immobilier, qui vous rémunère à un taux annuel fixe connu, sur une durée prévue contractuellement. La distribution peut être in fine (en même temps que la récupération du capital) ou bien régulière.
Taux cible : 8 - 10 % / an*
Niveau de risque : Élevé
Distribution : In-fine
Horizon : 18 à 36 mois
Opération financée
Boissière - Paris 16ème
Club-deal • Dette privée
- TAUX CIBLE9 %* / an
- HORIZON CIBLE24 mois
L'horizon d'investissement cible est fourni à titre indicatif et ne constitue pas une garantie.
- DISTRIBUTIONIn fine
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*Ces données sont fournies à titre indicatif et ne présentent pas de garantie de performance. Plus le taux est élevé, plus le risque de perte en capital ou d’impayé des intérêts est important.
Les opérations de dette avec intéressement à la marge
Certaines opérations proposent aux investisseurs de profiter d’une partie de la marge réalisée. Ce mécanisme est possible via une émission d’obligations convertibles.
“Ces obligations peuvent être échangées contre des actions de la société émettrice selon des modalités prévues dès l’émission de l’obligation.” (Ministère de l’économie)
Vous prêtez de l’argent à l’opérateur, qui vous rémunère à un taux annuel fixe connu, sur une durée prévue contractuellement. En général, ce taux est légèrement moins important que celui d’une opération en dette pure. Moyennant quoi, l’opérateur s’engage également à vous faire bénéficier d’une partie de la marge de l’opération. Vous êtes donc intéressé au résultat réel réalisé par l’opérateur à l’issue de l’opération. Ce qui signifie que le prix de cession comme la durée écoulée entre l’acquisition et la cession ont une influence sur votre TRI (taux de rendement interne), composé des intérêts et de la marge versée.
Taux cible : 8 - 10 % / an*
Niveau de risque : Très élevé
Distribution : In-fine
Horizon : 18 à 36 mois
Opération financée
Miromesnil - Paris 8ème
Club-deal • Private Equity
- TAUX CIBLE9,5
- HORIZON CIBLE6 - 18 mois
L'horizon d'investissement cible est fourni à titre indicatif et ne constitue pas une garantie.
- DISTRIBUTIONIn fine
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*Ces données sont fournies à titre indicatif et ne présentent pas de garantie de performance. Plus le taux est élevé, plus le risque de perte en capital ou d’impayé des intérêts est important.
Les opérations en capital (actions)
Le financement par actions, également appelé crowdequity, est moins courant dans l'immobilier. L'objectif reste le même, à savoir financer les capitaux propres d'un promoteur pour un projet spécifique, mais les implications juridiques, financières ou fiscales sont bien différentes.
“Ces obligations peuvent être échangées contre des actions de la société émettrice selon des modalités prévues dès l’émission de l’obligation.” (Ministère de l’économie)
Vous devenez actionnaire du véhicule d’investissement créé par la plateforme de financement participatif (souvent une Société par Actions Simplifiée ou SAS) qui à son tour entre dans le capital de la société dédiée à l’opération immobilière. Vous êtes directement intéressé sur la marge de l’opération : le rendement dépend généralement de la plus-value réalisée lors de la cession de l’actif. Ce rendement n’est pas plafonné, comme c’est le cas pour un projet de dette où celui-ci correspond au taux d’intérêt.
Ce montage est rarement utilisé car il est très contraignant pour les plateformes d’investissement. Les actionnaires ont un droit de regard sur l’opération et doivent être sollicités via des assemblées générales pour les décisions structurantes. De plus, la documentation est globalement très lourde.
L’avantage fiscal de l’éligibilité au PEA-PME était auparavant un argument pour les investisseurs avec la possibilité d’une exonération d’impôts sur les dividendes et plus-values sous certaines conditions. Avec la loi Pacte et l’extension de cette éligibilité aux autres titres de la finance participative (dont les obligations), cet argument n’est plus si pertinent.
Taux cible : 8 - 10 % / an*
Niveau de risque : Élevé
Distribution : In-fine
Horizon : 18 à 36 mois
Opération financée
Marbeuf - Paris 8ème
Club-deal • Private Equity
- TAUX CIBLE12,4 %* / an
- HORIZON CIBLE24 mois
L'horizon d'investissement cible est fourni à titre indicatif et ne constitue pas une garantie.
- DISTRIBUTIONIn fine
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*Ces données sont fournies à titre indicatif et ne présentent pas de garantie de performance. Plus le taux est élevé, plus le risque de perte en capital ou d’impayé des intérêts est important.
Les garanties et sûretés
Pour protéger les investisseurs, différentes garanties peuvent être mises en place. Voyons en détail les principales garanties utilisées dans le crowdfunding immobilier.
LES DIFFÉRENTES GARANTIES
L’hypothèque
L'hypothèque est l'une des garanties les plus couramment utilisées dans le crowdfunding immobilier. Elle permet à un prêteur (la plateforme de crowdfunding) de saisir un bien immobilier en cas de défaut de remboursement de l'emprunteur (le promoteur immobilier). L'hypothèque est généralement établie par un notaire et enregistrée au registre des hypothèques. Elle donne aux investisseurs un droit de préférence sur le bien hypothéqué en cas de liquidation judiciaire.
La fiducie
La fiducie est une garantie qui permet de transférer la propriété d'un bien à un fiduciaire en cas de défaut de l'opérateur. Le bien peut ensuite être vendu et les investisseurs remboursés en tout ou en partie. La fiducie offre une sécurité supplémentaire aux investisseurs, car elle permet de contourner les contraintes liées à l'hypothèque tout en offrant des avantages similaires.
Double signature sur le compte centralisateur
Cette garantie oblige l'opérateur à obtenir l'accord de la plateforme de crowdfunding avant d'engager des dépenses. Ainsi, la plateforme valide les dépenses effectuées, ce qui permet d'éviter que les fonds prêtés ne soient utilisés à d'autres fins que celles prévues.
La caution
La caution est une garantie dans laquelle un tiers (le garant) se porte garant du remboursement du prêt en cas de défaillance de l'emprunteur. Il existe deux types de cautions : la caution simple, où il n'y a qu'un seul garant, et la caution solidaire, où il peut y avoir plusieurs garants.
La promesse d’hypothèque
La promesse d'hypothèque est une variante de l'hypothèque qui est établie sous seing privé, c'est-à-dire sans l'intervention d'un notaire. En cas de défaut de l'emprunteur, l'entreprise s'engage à hypothéquer son bien pour rembourser ses dettes. Cette garantie permet de réduire les coûts liés à l'inscription notariée de l'hypothèque.
L’hypothèque non inscrite
L'hypothèque non inscrite est une autre variante de l'hypothèque qui est établie devant un notaire mais dont la garantie n'est pas enregistrée au registre officiel. Cela signifie qu'il n'y a pas de frais d'inscription, mais cela comporte également un risque de priorité si un autre créancier s'inscrit avant.
Comment choisir un projet avec les bonnes garanties ?
Lorsque vous choisissez d'investir dans un projet en crowdfunding immobilier, il est essentiel de prendre en compte les garanties offertes par l'opérateur. Voici quelques points importants à considérer :
- Le rang et le montant de l'hypothèque : Assurez-vous que l'hypothèque est de premier rang et qu'elle couvre une partie significative du montant prêté.
- La valeur et la localisation du bien hypothéqué : Vérifiez que le bien hypothéqué a une valeur suffisante pour couvrir le prêt et qu'il est situé dans une zone attrayante sur le marché immobilier.
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Les risques
Risques susceptibles d’affecter le déroulement du projet
L'analyse effectuée par Anaxago se concentre sur quatre risques principaux liés à l'investissement immobilier : commercial, financier, administratif et technique. Chaque projet et chaque opérateur sont évalués et notés de A à D. Si un projet reçoit une note inférieure à C, il n'est pas retenu.
RISQUES LIÉS AU PROMOTEUR IMMOBILIER
Expérience
Il est essentiel de sélectionner un promoteur immobilier chevronné, avec plusieurs succès à son actif.
Solidité financière
Les comptes du promoteur doivent être analysée avec soin par la plateforme de crowdfunding afin de détecter un potentiel risque de solvabilité.
RISQUES LIÉS AU PROMOTEUR IMMOBILIER
Risque de perte en capital
Le capital investi n'est pas garanti. Cela signifie que si le projet immobilier ne réussit pas pour une raison quelconque, les investisseurs peuvent perdre tout ou partie de leur investissement initial. Par exemple, si le promoteur du projet fait faillite ou si le projet est annulé pour des raisons techniques ou légales, les fonds investis peuvent être perdus.
Risque de liquidité
L’investissement dans un projet de crowdfunding immobilier est immobilisé pour la durée du projet. Cet horizon peut être prolongé en cas de retard sur le projet.
Pour atténuer ces risques, les investisseurs doivent bien comprendre les conditions de l'obligation avant d'investir, n'investir que des fonds dont ils n'ont pas besoin à court terme et diversifier leur portefeuille.
Il est important pour les investisseurs d'être informés de tous ces risques afin de pouvoir établir leur propre analyse des risques liés aux opérations. Anaxago vous offre une transparence complète en vous tenant informés de l'avancement des projets par le biais de reportings réguliers.
Bien choisir sa plateforme
Avant de choisir une plateforme, il est recommandé d’examiner plusieurs critères : la qualité des projets proposés, la réputation de la plateforme, la rigueur de sa politique de sélection de projets, les agréments délivrés par les autorités compétentes, et les retours d'expérience des autres investisseurs.
Il existe des plateformes spécialisées dans la dette ou le capital-risque, chacune offrant des modalités d'investissement différentes. Les frais varient d'une plateforme à l'autre et doivent être clairement compris avant tout investissement.
Un processus de due diligence rigoureux est indispensable afin d’atténuer les risques liés au crowdfunding immobilier. La grille d’analyse d’Anaxago inclut plus de 50 points de contrôles afin de s’assurer de la qualité de l’opération et du promoteur.
Malgré des performances passées prometteuses, les investisseurs doivent rester conscients que cela ne garantit pas les performances futures.
Les performances
Pourquoi les rendements du crowdfunding immobilier sont-ils si élevés ?
Les rendements proposés par les plateformes de crowdfunding immobilier sont élevés pour plusieurs raisons. D'une part, les opérateurs qui sollicitent des financements sur ces plateformes n'ont souvent pas réussi à boucler leur plan de financement avec les ressources financières traditionnelles. De plus, ces plateformes ne financent généralement qu'une fraction de l'opération totale. En conséquence, les porteurs de projets sont prêts à rémunérer plus cher les investisseurs qui leur permettent de réaliser leurs opérations.
Les indicateurs de performance
Le 1er novembre 2017 a marqué un tournant majeur dans le secteur du crowdfunding immobilier. Toutes les plateformes spécialisées dans les prêts rémunérés sous forme de minibons ou d'obligations ont été invitées à publier des indicateurs d'activité, de performance et de défaut communs. Ces indicateurs, élaborés sous l'égide de Financement Participatif France, ont été introduits pour créer un système standardisé de mesure. Cette nomenclature a été améliorée début 2020 pour accroître sa précision et sa pertinence.
L’indicateur utilisé pour évaluer la performance est le taux de rendement interne (TRI)
“Le taux de rendement interne (TRI) est un indicateur chiffré précis permettant de mesurer la rentabilité sur une période donnée. Il permet de déterminer, sur une période de généralement plusieurs années la rentabilité d’un investissement, en tenant compte à la fois :
- de l’évolution de la valeur de la part, c’est-à-dire la différence entre le prix d’acquisition de la première année et la valeur de retrait (pour les SCPI à capital variable) ou le prix d’exécution (pour les SCPI à capital fixe) au 31 décembre de la dernière année,
- des revenus distribués (avant impôts) sur la période considérée.” (Source)
Historique de performance
Selon le baromètre du crowdfunding publié par Mazars, le TRI (taux de rendement interne) moyen en 2022 est de 9,4%, pour une durée moyenne de 21,4 mois.
Sur les 11 ans d'existence d’Anaxago, le TRI moyen constaté est de 9,8% pour une durée moyenne de 29 mois.
La fiscalité du crowdfunding immobilier
La fiscalité des obligations en crowdfunding immobilier
Les revenus sont soumis à la source, par défaut, au prélèvement forfaitaire unique (P.F.U ou Flat Tax) de 30 %. Toutefois, les ménages non-imposables ou appartenant à la seconde tranche d’imposition (11 %) peuvent, sur demande, soumettre leurs revenus au barème progressif de l’impôt sur le revenu et même être dispensé du versement de l’acompte de 12,8 % si leur revenu fiscal de référence satisfait certaines conditions.
Les plus-values réalisées via une plateforme de crowdfunding immobilier sont reportées sur la déclaration annuelle de revenus et sont également imposées au taux de 30 % l’année suivant leur réalisation.
La fiscalité des actions en crowdfunding immobilier
Les dividendes perçus sont également soumis à la source, par défaut, à l’acompte au titre de l’impôt sur le revenu de 12,8 % et aux 17,2 % de prélèvements sociaux. Il est cependant possible d’opter pour une imposition au barème de l’impôt sur le revenu et bénéficier sous conditions de ressources d’une dispense d’acompte pour l’année suivante. Les plus-values renseignées sur la déclaration annuelle de revenus sont également imposées au taux de 30 % l’année suivante.
Lorsque l’investissement se concrétise par l’acquisition d’actions, de certificats d’investissement ou d’instruments de dette (obligations à taux fixe, titres participatifs…), l’épargnant à l’opportunité de loger ces titres au sein d’un PEA ou PEA-PME. Au-delà de 5 ans de détention, seuls les prélèvements sociaux sont dus.
Les investissements réalisés via une plateforme de crowdfunding immobilier ne sont pas retenus dans le calcul de l’assiette de l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI).
