Défiscalisation : investir dans l’économie réelle

Défiscalisation immobilière et défiscalisation financière

Pour un investisseur, la défiscalisation consiste, à l’aune de ses objectifs patrimoniaux, à utiliser des dispositions légales afin de diminuer son imposition (Impôt sur le Revenu et/ou Impôt sur la Fortune Immobilière). Ces avantages fiscaux peuvent prendre la forme de déduction (diminution de l’assiette imposable sur laquelle est calculée le montant de l'impôt) ou de réductions (diminution de montant de l’impôt). Lorsque ces avantages sont consentis dans le cadre d’un investissement, ils permettent, in-fine, d’accroître le rendement de opération réalisée.

Le législateur permet d’asseoir cette défiscalisation principalement sur deux catégories d’actifs : les actifs immobiliers et les actifs financiers.

La plupart des opportunités présentées sur Anaxago sont éligibles à des enveloppes ou dispositifs fiscaux. En souscrivant à ces produits, ces mécanismes de défiscalisation vous permettront de réduire le montant de votre impôt ou d’optimiser l’imposition des gains projetés.

La défiscalisation immobilière

Deux options sont possibles pour l’investisseur :

• devenir propriétaire-bailleur d’un bien, c’est-à-dire l’acquérir puis le proposer à la location. Ce qui implique un montant d’investissement conséquent puis une gestion « active » du bien lors de sa phase d’exploitation (potentiels travaux, visites, bail, assemblées générales, comptabilité…) ;/ PEA-PME ne peut être débiteur et ne génère pas d’intérêts.
• devenir co-propriétaire ou co-investisseur d’un parc immobilier ou d’un projet d’envergure, développé et géré par des professionnels du secteur et des experts financiers en souscrivant au capital d’une société civile de placement Immobilier (investissement dans une SCPI).

La défiscalisation immobilière et les SCPI

Les parts de SCPI peuvent être logées dans un contrat d’assurance-vie (unités de comptes) ou dans un Plan Épargne Retraite. En choisissant cette option, la fiscalité qui s’applique est celle de l’enveloppe fiscale. Au-delà de 8 ans d’ancienneté, ces enveloppes permettent d’exonérer les revenus et les plus-values réalisées, de l’impôt sur le revenu, et ce, dans la limite annuelle de 4 600 € ou 9 200 €, selon la situation maritale de l’investisseur. Les gains ne seront soumis qu’aux prélèvements sociaux (17,2%).

Le démembrement, c’est-à-dire la séparation des deux éléments constituant la propriété (la nue-propriété et l’usufruit), permet également de bénéficier d’un avantage fiscal.
En acquérant simplement la nue-propriété de parts de SCPI, l’investisseur renonce à la perception des revenus distribués, sur une période prédéfinie, en général entre 5 et 10 ans.
En contrepartie, les parts sont acquises avec une décote comprise entre 20 et 35% de leur montant et non retenues dans le calcul de la base imposable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

La défiscalisation financière

L’investissement au capital de PME, PEA / PEA-PME, PER, assurance-vie : présentation des principaux mécanismes et enveloppes fiscales.

Défiscaliser en investissant du capital d’une PME

Investir dans une entreprise française ou européenne en devenant actionnaire en direct d’une entreprise. Le dispositif Madelin permet jusqu’au 31 décembre de l’année fiscale en cours de bénéficier d’une réduction égale à 25 % du montant de son investissement. Les titres ne doivent en revanche pas faire l’objet d’un rachat avant la cinquième année de détention.

Les titres non cotés avec un PEA / PEA-PME

Le Plan d’Epargne en Actions, ou PEA, permet de défiscaliser les revenus et plus-values éventuelles issus des investissements réalisés par l’intermédiaire de l’enveloppe. Cet avantage est conditionné au niveau de maturité de PEA (celui-doit doit être ouvert depuis au moins 5 ans).

Les enveloppes fiscales et la défiscalisation : le plan d’épargne retraite (PER) et l’assurance-vie

Le PER permet à son titulaire d’abonder librement son plan lorsqu’il est en activité avec l’objectif de récupérer son épargne, sous la forme d’une rente en capital, lors de son départ à la retraite. Par défaut, les versements réalisés au cours d’une année sont déduits du revenu brut imposable de cette même année. Ils ne peuvent excéder 10 % des revenus professionnels ou 10 % du bénéfice imposable + 15 % de la part de bénéfice compris entre 1 et 8 Pass (Plafond annuel de la sécurité sociale, 41 136 € en 2021) pour les travailleurs non-salariés. Sur option, le détenteur peut choisir de décaler cette déduction à la sortie. Dans ce cas, seules les plus-values ou une portion de la rente seront soumises à l’imposition. Dans le même objectif, la plupart des véhicules financiers peuvent être logés au sein d’un contrat d’assurance-vie et ainsi permettre au terme des 8 ans du contrat, une défiscalisation des plus-values (exonération de l’impôt sur le revenu de 12,8 %) et une transmission optimisée.

De nombreux supports d’investissement sont éligibles à ces enveloppes, dont les parts de SCPI ou de FCPR.

Le cas particulier de l’apport-cession ou réemploi du produit de cession de son entreprise

Le mécanisme dit « d’apport-cession » permet à un dirigeant d’entreprise de reporter l'imposition de la plus-value relative à la cession de sa société, en apportant ses titres à une holding dédiée, qu’il détient. Le report est acquis lorsque la cession des titres s’effectue après 3 ans ou si au moins 60 % du produit de la cession est réemployé dans les 2 ans, si la cession intervient plus tôt (sous conditions).
Par ailleurs, la donation des titres apportés à la holding suivie d’une conservation, par le bénéficiaire, des titres pendant au moins 18 mois, permet une défiscalisation de la plus-value (franchise d’imposition).

Investir dans une société ou l’immobilier avec Anaxago

Nous avons développé une expertise forte tant dans le domaine de l’investissement en capital dans de jeunes sociétés, notamment dans les secteurs innovants de la santé, de la finance et de la « proptech » ainsi que dans le secteur de l’immobilier. La majorité de ces investissements sont conduits aux côtés de co-investisseurs et d’acteurs professionnels.
Chaque opportunité présentée à l’investissement a fait l’objet d’une analyse approfondie par notre équipe, conduisant à un taux de sélection global d’environ 3 % des dossiers étudiés.