Outre l’acquisition de la résidence principale qui demeure pour la majorité le premier acte de la constitution d’un patrimoine, l’investissement immobilier répond à de plus larges objectifs. Il permet dans de nombreux cas de bénéficier de réductions d’impôt Impôt sur le Revenu, Impôt sur la Fortune Immobilière), mais également de bénéficier d’un effet de levier financier en ayant recours au crédit.
Au-delà de l’acquisition d’une résidence principale, l’investissement dans l’immobilier peut se décliner de différentes manières.
Investir dans l'immobilier locatif (ou immibilier de rendement) : investir dans l’immobilier locatif consiste à faire l’acquisition d’un actif immobilier afin de le louer à un tiers. L’acquéreur cherche alors à dégager un rendement grâce aux loyers perçus. Il cherchera également, de manière générale, à dégager une plus-value lors de la revente de l'actif, en comptant sur la hausse des prix de l'immobilier et / ou la revalorisation du bien liée aux potentiels travaux qui auront pu être réalisés.
Investir en capital développement immobilier : l’investissement en capital développement immobilier consiste à financer la transformation ou le développement d’un actif immobilier dans une logique de création de valeur. Plus qu'un rendement, l’investisseur cherche à réaliser une plus-value grâce à la valeur créée dans l'opération (opération typique de crowdfunding immobilier).
Investir en viager : l’investissement en viager consiste à acquérir un bien sous la forme d’un bouquet (somme fixe versée le jour de la signature de l’acte) et d’une rente viagère (une somme versée périodiquement — chaque mois, trimestre ou année) au vendeur tant que celui-ci est vivant.
Retrouvez ici plus d’informations sur les différentes stratégies d’investissement dans l’immobilier.
L’investissement direct dans l’immobilier est le fait d’acquérir un bien immobilier en son nom propre ou via une société dans laquelle l’investisseur détient une part proportionnelle au montant de son apport (SCI, par exemple). Pour des investisseurs particuliers, ce type d’investissement immobilier concerne généralement des biens résidentiels et porte sur un portefeuille limité en nombre.
Dans ce cas, toutes les étapes de réalisation sont du ressort de l’investisseur :
calcul de ses capacités d’autofinancement et de financement ;
choix de la localisation ;
choix de la nature du bien : le plus souvent limité au résidentiel ;
choix de la surface ;
formalités administratives, juridiques, fiscales ;
mise en location ;
entretien, réparations…
Il permet de transférer la quasi-totalité des tâches précédemment citées à des professionnels de l’immobilier et experts financiers.
L’investisseur immobilier bénéficie ainsi d’un accès privilégié à une sélection d’actifs qui présentent un fort intérêt en matière d'emplacement, de rendement locatif ou de potentiel de revalorisation à terme.
De surcroît, la barrière à l’entrée (montant de l’investissement initial) est substantiellement réduite. L’investissement est possible dès 1 000 € environ. Soit, par exemple, la valeur d’une part de SCPI, ou le montant minimum requis par les plateformes de crowdfunding.
Une Société civile de placement immobilier (SCPI) , s’apparente à une société civile immobilière (SCI) qui est en droit de faire appel à l’épargne public. Elle est exclusivement constituée d’actifs immobiliers acquis grâce aux souscriptions des épargnants. Le portefeuille (parc immobilier) offre en retour une dilution du risque, étant donné le nombre d’immeubles détenus et la diversité des locataires.
L’investissement immobilier via les SCPI, offre un éventail de solutions selon les objectifs patrimoniaux :
les SCPI de rendement, qui permettent la perception de revenus complémentaires ;
les SCPI fiscales, qui nonobstant la perception de revenus, octroient, sous conditions de durée de détention, des réductions d’impôts ;
les SCPI de capitalisation, qui favorisent la valorisation de l’actif, à terme.
Investir dans l'immobilier, en ligne, en toute transparence, et ce dans un cadre réglementé.
Le crowdfunding immobilier consiste, pour tout investisseur particulier, à participer au financement d’un programme immobilier d’envergure (opération de promotion ou de réhabilitation) via une plateforme digitale spécialisée. Outre les caractéristiques intrinsèques du projet immobilier (localisation, nature), chaque opération est définie par :
son horizon cible (durée), souvent compris entre 12 et 36 mois. Il correspond à la date (non garantie) ou le bien est cédé à un tiers (généralement un investisseur professionnel). Le montant de la vente est alors partagé entre les investisseurs ;
son rendement cible (taux, non garanti), souvent supérieur à 5 % ;
ses titres : émission obligataire ou actions.
Les opérations financées peuvent viser à la création ou à la réhabilitation d’un actif immobilier. L’investisseur cherchera alors à percevoir une plus-value au terme du programme, lorsque le bien aura été bâti et vendu à un acquéreur. Elles peuvent aussi consister à l’exploitation (et optimiser) un actif déjà bâti. Dans ce cas, l’investisseur cherchera à percevoir un revenu régulier pendant toute la durée de l’investissement. À l’image des SCPI, le crowdfunding immobilier permet, d’une part une diversification des actifs (bureaux, commerces, résidence services…) grâce à des montants d’investissement minimum relativement faibles, et, d’autre part, l’éligibilité à des mécanismes de défiscalisation pour les produits éligibles au PEA / PEA-PME ou à l’assurance vie.
Quel que soit le montant de l’investissement immobilier, le recours au crédit permet d’accéder à la propriété et/ou à un plus grand nombre d’opportunités d’investissement, mais également de profiter d’un effet de levier financier et d’une réduction de sa base imposable lorsque l’on acquiert un bien en direct ou via des parts de SCPI.
La capacité de financement auprès des établissements financiers est contrainte par le taux d’endettement, rapport entre d’une part, la somme des charges mensuelles et la mensualité du prêt (assurance comprise) et d’autre part, les revenus mensuels du foyer augmentés de 70 % des nouveaux revenus locatifs. Le taux d’endettement ne peut dépasser 35 %.
Si tel est le cas, alors l’investisseur trouvera des avantages à solliciter un crédit. Ainsi, il pourra :
conserver son épargne disponible rémunérée, soit le différentiel entre les intérêts perçus et le coût du crédit, constituant l’effet de levier financier ;
déduire de ses revenus fonciers les intérêts et frais d’emprunt.
Comme exposé précédemment, l’épargnant a le choix d’opter pour un investissement immobilier direct ou via des titres financiers.
Dans le cas d’un investissement direct dans l’immobilier, de nombreux régimes existent. L’imposition sera fonction du mode de détention (personne physique ou par l’intermédiaire d’une personne morale, en pleine ou nue-propriété) et du mécanisme retenu (Pinel, Malraux, Monuments historiques, Denormandie, LMNP…).
Dans le cas d’un investissement par l’intermédiaire d’instruments financiers, il est généralement possible de loger les titres acquis dans une enveloppe fiscale comme le PEA / PEA-PME, l’assurance vie ou le PER. En dehors de tels mécanismes, les revenus ou plus values issus de ces placements sont généralement soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (30%).
Afin de vous permettre d’accéder aux produits qui correspondent le mieux à vos objectifs d’investissement et à votre situation patrimoniale, nous avons constitué une large gamme de produits d’épargne dans l’immobilier locatif et le capital développement immobilier. Les biens retenus (mois de 5 %) sont mis en ligne sur Anaxago et ouverts à la souscription. Ils sont accompagnés d'un dossier « investisseur » qui détaille les conditions de l'opération et les analyses réalisées.
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