La fiscalité du crowdfunding immobilier

Impôt sur les plus-values 

Le crowdfunding est devenu une option de plus en plus populaire pour les investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille et à obtenir des rendements attractifs. Cependant, il est essentiel de comprendre la fiscalité qui s'applique aux revenus générés par ce type d'investissement. Dans cet article, nous explorerons en détail l'impôt sur les plus-values et les différentes mesures fiscales qui peuvent s'appliquer.

Le cadre fiscal 

Lorsque vous investissez, vous détenez des obligations, des obligations convertibles ou des actions. En tant que tel, vous êtes imposés sur les revenus générés par cet investissement.

Les revenus mobiliers

Contrairement à un investissement direct dans l'immobilier, où les plus-values sont considérées comme des revenus fonciers, les revenus générés sont classés comme des revenus mobiliers. Cela signifie que ces revenus doivent être déclarés en tant que "revenus mobiliers" lors de votre déclaration d'impôt.

Le Prelevement Forfaitaire Unique (PFU)

Depuis janvier 2018, les revenus générés par ce type d’investissement  sont soumis au régime du Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), également connu sous le nom de Flat Tax. Ce régime fiscal simplifié impose un taux forfaitaire de 30% sur les revenus générés, comprenant 12,8% d'impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux.

Il est important de noter que ce taux forfaitaire est appliqué à l'ensemble des revenus mobiliers, qu'ils proviennent du crowdfunding immobilier ou d'autres sources, tels que les intérêts de placements ou les dividendes d'actions.

Toutefois, les ménages non-imposables ou appartenant à la seconde tranche d'imposition (11%) peuvent soumettre leurs revenus au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Dans ce cas, le taux marginal d'imposition est inférieur à 30%, ce qui signifie que les contribuables peuvent payer moins d'impôts sur leurs revenus mobiliers.

Il est même possible d'être dispensé du versement de l'acompte de 12,8% si leur revenu fiscal de référence satisfait certaines conditions.

De plus, des abattements fiscaux supplémentaires peuvent s'appliquer en fonction de la durée de l'investissement. Par exemple, les investisseurs ayant détenu leurs parts pendant plus de 8 ans bénéficient des dispositions du régime de l’abattement pour durée de détention (ADD). L’ADD permet aux contribuables soumis à l’impôt sur le revenu français de bénéficier d’un abattement supplémentaire pouvant aller jusqu'à 10% sur leurs revenus mobiliers.

Les exceptions

Il existe certaines exceptions à l'application du PFU dans le crowdfunding. Par exemple, les non-résidents fiscaux français et les personnes morales ne sont pas assujettis à ce prélèvement forfaitaire. Les résidents fiscaux à l'étranger déclarent leurs plus-values dans le pays où ils résident fiscalement.

L'impact sur les rendements

L'application du PFU peut avoir un impact sur les rendements nets que vous obtenez de votre investissement. Par exemple, si vous investissez 10 000 € dans un projet avec un rendement annuel de 9% sur une période de placement de 24 mois, vous pouvez calculer vos revenus de la manière suivante :

• Montant des intérêts bruts générés : 1 800 €
• Montant du PFU : 1 800 € * 30% = 540 €
• Montant du remboursement : 11 260 €

Il est important de prendre en compte ces implications fiscales lors de l'évaluation de la rentabilité de votre investissement.

L'IFI

Cet impôt s'applique aux patrimoines supérieurs à 1 300 000 € pour les particuliers et à 3 570 000 € pour les personnes morales. Bonne nouvelle : l'IFI ne prend pas en compte les revenus issus de valeurs mobilières. Les plus-values issues du crowdfunding immobilier ne viendront donc pas s'ajouter à l'assiette de l'IFI.

Les avantages fiscaux 

Malgré l'impôt sur les plus-values, le crowdfunding présente certains avantages fiscaux qui peuvent rendre cet investissement attrayant pour les investisseurs.

La réduction de l'Impôt sur le Revenu (IR)

L'un des avantages fiscaux est la possibilité de réduire votre Impôt sur le Revenu (IR). En investissant une partie de votre épargne dans des projets immobiliers via le crowdfunding, vous pouvez bénéficier de mesures de défiscalisation.

Pour être éligible à cette réduction d'IR, vous devez remplir certaines conditions :

• Vous devez être une personne physique et être domicilié fiscalement en France.
• L'investissement doit être effectué au capital d'une société non cotée en Bourse avant le 31 décembre de l'année fiscale en cours.
• Vous devez conserver les parts acquises pendant une durée minimale de 5 ans.

Si toutes ces conditions sont remplies, vous pouvez réduire votre IR de 18% du montant investi, dans la limite de 100 000 € pour un couple déclarant conjointement et de 50 000 € pour une personne seule.

Les dispositifs spécifiques

En plus de la réduction de l'IR, il existe d'autres dispositifs fiscaux spécifiques qui peuvent s'appliquer au crowdfunding immobilier. Par exemple, le Plan d'Épargne Actions (PEA) et le PEA-PME sont des enveloppes d'investissement qui bénéficient d'une fiscalité avantageuse. En investissant dans le crowdfunding via ces dispositifs, vous pouvez optimiser votre fiscalité et augmenter votre rendement net.

Les avantages de l'investissement via PEA et PEA-PME

Le PEA / PEA-PME est une enveloppe fiscale qui permet aux investisseurs de bénéficier d'un abattement fiscal sur les dividendes et plus-values réalisées à l’issue des 5 premières années de votre investissement. En investissant via ce dispositif, vous exonérés de l’impôt sur les revenus. Seuls les prélèvements sociaux sont redevables (17,20 %). sur les plus-values  Ainsi, vous pourrez optimiser la rentabilité nette de votre investissement immobilier via le crowdfunding.

En outre, le PEA-PME offre une certaine souplesse d'investissement. Vous pouvez investir dans des projets immobiliers sans avoir à payer de droits de souscription ou autres taxes. De plus, vous êtes libre de modifier votre portefeuille à tout moment, ce qui vous permet d'ajuster votre stratégie en fonction de l'évolution du marché immobilier. Enfin, vous pouvez également profiter des avantages fiscaux du PEA-PME même si vous n'investissez que dans un seul projet immobilier via le crowdfunding.

Contraintes : 

• plafond de versement de 150 000 € pour le PEA et de 225 000 € pour le PEA-PME (et 225 000 € en cumulé entre PEA et PEA-PME)
  
• titres éligibles : 
  

• les actions et nombre de titres émis par des sociétés établies dans des États membres de l’UE et/ou de l'Espace économique européen (EEE) ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative.
  
• placements proposés par les plateformes de financement participatif disposant du statut de Conseiller en investissement participatif (CIP)
• tout retrait partiel avant 5 ans entraîne la clôture du compte et ne profite pas de l’exonération fiscale 

Pour plus de détail : Investir avec un Plan d'Epargne en Actions (PEA ou PEA-PME)

Investir via une personne morale

Les investisseurs peuvent aussi choisir d'investir via une personne morale, ce qui est souvent une bonne option pour les personnes à haut revenu. En effet, le taux marginal de l'impôt sur le revenu des sociétés est inférieur à celui des particuliers et peut être réduit à 15% grâce aux bénéfices réinvestis.

Conclusion

Le crowdfunding immobilier est un instrument utile pour diversifier son portefeuille et dynamiser son rendement. Cependant, il est important de comprendre la fiscalité qui s'applique aux plus-values issues de cet investissement.

En investissant dans le crowdfunding, vous serez soumis au régime du Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), qui impose un taux forfaitaire de 30% sur les revenus générés. Vous avez toutefois la possibilité d'opter pour le barème progressif  de l’impôt sur le revenu. Il existe également des dispositifs fiscaux tels que le PEA, qui peuvent permettre d'optimiser votre fiscalité et d'augmenter vos rendements nets.

Avant de vous lancer, il est recommandé de consulter votre conseiller ou un fiscaliste pour évaluer l'impact fiscal spécifique à votre situation.