Le capital investissement immobilier consiste à financer des sociétés porteuses de projets
immobiliers, qu’il s’agisse de
promotion, de restructuration,
de réhabilitation ou de transformation. Les actifs concernés peuvent aussi bien être des
logements, des bureaux, des locaux commerciaux, des résidences de services (seniors, étudiants),
des hôtels que des espaces mixtes comme des espaces de co-living. Dans certains cas, les
financements mis en place peuvent ne pas être adossés à un actif ou une opération en particulier,
mais plutôt au pipeline des opérations en cours d'un opérateur. On parle alors de
financement corporate.
Les stratégies d’investissement en capital développement immobilier conduisent à une segmentation du
marché de l’investissement en fonction des objectifs de :
performance ;
valorisation des actifs ;
maîtrise du risque.
Initialement réservé aux investisseurs institutionnels, le capital développement immobilier s’est
démocratisé ces dernières années et est désormais accessible aux investisseurs privés.
Depuis 2002, on distingue trois catégories de stratégie d’investissement selon l’INREV (European Association for Investors
in Non-listed Real Estate Vehicules) :
Actifs ciblés : les actifs sont dits “stabilisés” : ils sont en grande partie voire entièrement loués et génèrent des loyers immédiats et stables (faible volatilité). Ils ne nécessitent pas de rénovations significatives, simplement des dépenses d’exploitation. Les investisseurs Core/Core+ privilégient la régularité des revenus locatifs. Le risque en capital est réduit en favorisant des actifs dits “prime” (d’excellente qualité ou dans une localisation avantage dans un marché donné).
Endettement : le recours à la dette est modéré (0% à 30%)
Rentabilité cible : les TRI cibles sont de l’ordre de 5% à 7%
Exemple d’opération : achat d’un immeuble de bureaux récent en première couronne parisienne, comportant des baux fermes et longues durées signés avec des sociétés disposant d’une bonne santé financière.
Actifs ciblés : les actifs présentent ici un potentiel de repositionnement sur leur marché : rotation (changement de locataires avec renégociation des baux), changement d’usage (en passant du résidentiel au commercial), rénovation (amélioration du niveau de prestations). Ce repositionnement devant in-fine permettre d’augmenter le rendement locatif de l’actif, et donc, sa valeur finale. À la différence de la stratégie Core/Core+ qui est par définition passive, l'objectif de la stratégie Value-Added consiste à définir une stratégie de création de valeur pour optimiser le potentiel d'un actif.
Endettement : le recours à l’endettement est important (40% à 75%)
Rentabilité cible : les TRI cibles sont de l’ordre de 10% à 12%
Exemple d’opération : achat d’un immeuble résidentiel en pleine propriété en vue de sa rénovation et de sa re-location à des loyers supérieurs.
Actifs ciblés : les actifs cibles ont une grande volatilité avec une prise de risque importante, sur des secteurs avec une plus faible profondeur de marché, en recherchant un effet de levier maximal et la valorisation des actifs (travaux, baux…). Il s’agit de projets de construction immobilière ou de lourde restructuration ou transformation importante
Endettement : le recours à l’endettement est très important (supérieur à 75%)
Rentabilité cible : TRI cibles supérieurs à 12%
Exemple d’opération : transformation d’un immeuble vieillissant, occupé par un hôtel, pour un faire des appartements qui seront par la suite revendus à la découpe, ou rachat d’une friche qui sera reconvertie en immeuble de bureaux.
À noter : les sociétés qui portent ces projets immobiliers sont dans la majorité des cas des sociétés non cotées, ce qui déconnecte cette typologie d’investissement des marchés financiers. Par ailleurs, les participations dans ces sociétés restent généralement en dehors de l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
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