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Fonds et Clubs deals

Mode d’investissement

6 à 36 mois*

Horizon

8-14 % / an*

Rentabilité cible

Ces données sont fournies à titre indicatif et ne présentent pas de garantie de performance. Plus le taux est élevé, plus le risque de perte en capital ou d’impayé des intérêts est important.

Qu’est-ce que la dette privée
immobilière ?

Découvrir nos opportunités

Apparue au début des années 2000, la dette privée est une forme de prêt contracté entre une entreprise et des investisseurs privés, permettant de remplacer les financements bancaires traditionnels. Ainsi, la dette privée immobilière est un type de financement permettant aux investisseurs privés de soutenir le développement, l’achat ou la rénovation de biens immobiliers en prêtant directement aux entreprises ou aux opérateurs, en échange d’un intérêt fixe ou variable. Aujourd’hui, la dette joue un rôle crucial dans des marchés où les octrois de crédits bancaires se sont drastiquement raréfiés.

<span style="font-size: 18px;">Immobilier Durable</span>

Immobilier Durable

Immobilier Durable

Accompagner la transition écologique et la décarbonation de notre société.
<span style="font-size: 18px;">Immobilier Prime</span>

Immobilier Prime

Immobilier Prime

Investir dans des actifs d'exception, un marché de niche à fort potentiel.
<span style="font-size: 18px;">Nouveaux usages</span>

Nouveaux usages

Nouveaux usages

Participer au développement de résidences haute gamme et d'espaces de coworking.
<span style="font-size: 18px;">Réhabilitation d’actifs</span>

Réhabilitation d’actifs

Réhabilitation d’actifs

Investir dans la remise en état et la rénovation thermique de biens immobiliers existants.

Solution de financement alternative pour les professionnels immobiliers

Diversification du portefeuille pour les investisseurs cherchant à répartir les risques

Sûretés investisseurs régulièrement mises en place afin de sécuriser les actifs et les opérations de financement

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Immobilier

LA DETTE PRIVÉE
IMMOBILIÊRE AVEC ANAXAGO

Financements de 1er rang


Opérations de réhabilitation


Fiducie, hypothèques, Nantissements, GPAD, etc.

2 types d'investissement :

Clubs deals | Fonds immobilier

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Opération financée

Rue Laroche - Bordeaux

Club-deal • Dette privée

  • Taux cible9,5%* / an
  • horizon cible

    L'horizon d'investissement cible est fourni à titre indicatif et ne constitue pas une garantie.

    6-18 mois
  • DistributionIn fine

Montant collecté

4 100 100€

Cloturé le 31/03/2022

Opération financée

JMI - Paris 6ème

Club-deal • Dette privée

  • taux cible9%* / an
  • horizon cible

    L'horizon d'investissement cible est fourni à titre indicatif et ne constitue pas une garantie.

    36-46 mois
  • DistributionAnnuelle

Montant collecté

11 700 000€

Clôturé le 14/10/2022

*Taux d’intérêt cible donné à titre indicatif, ne présente pas une garantie de performance.

LE GUIDE DE LA
DETTE PRIVÉE
IMMOBILIÈRE

Introduction à la dette privée immobilière

La dette privée immobilière est un type de financement qui permet de soutenir le développement, l'achat ou la rénovation de biens immobiliers. Ce mécanisme est offert par des investisseurs privés ou des institutions non bancaires, à la différence des prêts bancaires traditionnels. Ce financement est essentiel pour les opérateurs cherchant des options flexibles et pour les investisseurs désireux de diversifier leur portefeuille avec des rendements potentiellement supérieurs.

Avantages de la dette privée par rapport aux financements traditionnels

L'un des principaux atouts de la dette privée immobilière est sa capacité à combler les lacunes laissées par les prêteurs traditionnels, particulièrement dans les marchés où les conditions de crédit sont rigoureuses. Elle offre une flexibilité pour financer des projets innovants ou nécessitant une rénovation rapide, stimulant ainsi le marché immobilier local et créant de la valeur ajoutée pour tous les acteurs concernés.


En outre, la dette privée permet une plus grande personnalisation des accords de financement. Les termes peuvent être ajustés pour mieux correspondre aux besoins spécifiques des opérateurs, y compris des échéances adaptées, des structures de paiement sur mesure, et même des taux d'intérêt négociables. Cela rend la dette privée particulièrement attrayante pour des projets uniques ou pour des situations où un financement rapide est crucial.


De plus, la dette privée offre souvent une procédure de due diligence et d'approbation plus rapide que les canaux bancaires traditionnels. Cela peut être un avantage décisif pour saisir des opportunités immobilières compétitives ou pour finaliser des transactions dans des délais serrés. Cela offre aux investisseurs et aux opérateurs une agilité notable dans un marché dynamique et souvent imprévisible.


Enfin, investir dans la dette privée immobilière peut offrir aux investisseurs un flux de revenus régulier, grâce aux intérêts perçus sur les prêts. Cela en fait une option de placement attrayante pour ceux qui cherchent à équilibrer leur portefeuille avec des actifs générant des revenus réguliers.

Guide : avantages et inconvénients

L’histoire de la dette privée immobilière

01.

Les prémices des prêts hypothécaires privés

La dette privée immobilière a émergé à partir de prêts hypothécaires privés, où des particuliers ou des entités non bancaires offraient des financements pour des propriétés, souvent dans des situations où les banques ne pouvaient pas intervenir. Cela a été particulièrement fréquent dans les zones moins développées ou pour des projets jugés trop risqués par les institutions traditionnelles.

02.

Sa croissance au 20ème siècle

Au cours du 20e siècle, avec l'expansion des marchés immobiliers et des ajustements dans les réglementations financières, la dette privée immobilière a commencé à prendre une forme plus structurée et institutionnalisée. Des fonds d'investissement et des sociétés de capital-investissement ont vu une opportunité lucrative de fournir des financements spécialisés aux segments du marché immobilier qui étaient sous-desservis par les banques. Cette période a été marquée par une croissance significative de la dette privée, avec l'établissement de fonds dédiés et la création de produits financiers spécifiquement conçus pour le financement de projets immobiliers diversifiés, des développements résidentiels aux complexes commerciaux.







03.

La transformation suite aux crises financières

Les crises financières, en particulier la crise des subprimes de 2007-2008, ont profondément modifié le paysage de la dette privée immobilière. Les restrictions réglementaires accrues imposées aux banques après ces crises ont créé un vide que la dette privée immobilière a rapidement comblé. Cette période a vu une augmentation de la demande pour des financements plus flexibles et accessibles, permettant à la dette privée de devenir une source clé de liquidités pour les opérateurs immobiliers. Les investisseurs, cherchant des alternatives aux marchés volatils, se sont tournés vers la dette privée comme un moyen de sécuriser des rendements stables tout en finançant des projets à valeur ajoutée.

04.

Rôle croissant de la dette privée immobilière

Depuis le début du 21e siècle, l'innovation continue dans les produits de dette privée a permis de diversifier les options de financement disponibles pour les investisseurs et les opérateurs. Des structures telles que la dette mezzanine et les fonds de dette privée spécialisés ont émergé, offrant des profils de risque et de rendement variés pour séduire une gamme plus large d'investisseurs. Ces produits ont permis une plus grande flexibilité dans le financement des projets immobiliers, en adaptant les conditions de prêt aux besoins spécifiques des opérateurs tout en offrant aux investisseurs des opportunités de placement attrayantes dans un segment de plus en plus stratégique du marché financier.

Pourquoi investir en dette privée immobilière ?

La dette privée immobilière attire de plus en plus d'investisseurs grâce à un mélange unique de stabilité et de potentiel de rendement. Voici pourquoi cette forme de financement se distingue comme un choix judicieux pour diversifier et renforcer un portefeuille d'investissement.

Stabilité et rendements attractifs

La dette privée immobilière est ancrée dans des actifs réels, offrant une stabilité inhérente qui contraste avec la volatilité des marchés boursiers ou d'autres placements financiers. Cette caractéristique assure une protection contre les fluctuations économiques majeures. De plus, les rendements de la dette privée sont souvent plus élevés que ceux des obligations traditionnelles ou d'autres investissements à faible risque, ce qui en fait une option séduisante pour ceux qui cherchent à maximiser leur retour sur investissement tout en maintenant un profil de risque modéré.

Diversification du portefeuille d’investissement

L'intégration de la dette privée immobilière dans un portefeuille permet une diversification significative. En ajoutant cette classe d'actifs, les investisseurs peuvent réduire la corrélation de leur portefeuille avec les marchés financiers traditionnels, ce qui est crucial pour minimiser les risques en périodes de turbulence économique. Cette diversification offre une couche supplémentaire de protection et peut contribuer à stabiliser les rendements du portefeuille, même dans des contextes économiques fluctuants.

Guide : évaluer les opportunités

Opération financée

Château de Chasselas

Club-deal • Dette privée

  • TAUX CIBLE9 %* / an
  • HORIZON CIBLE

    L'horizon d'investissement cible est fourni à titre indicatif et ne constitue pas une garantie.

    12 mois
  • DISTRIBUTIONIn fine

Comment fonctionne la dette privée immobilière ?

La dette privée immobilière joue un rôle crucial en offrant une alternative de financement pour les opérateurs et une source de rendement pour les investisseurs. Voici un aperçu des mécanismes et des critères qui régissent ce type de financement.

Processus d’investissement et critères de sélection

Le processus d'investissement dans la dette privée immobilière commence par l'évaluation rigoureuse des projets et des opérateurs. Les prêteurs privés et les investisseurs analysent une série de facteurs, y compris la viabilité du projet immobilier, l'expérience et la réputation de l’opérateur, ainsi que les prévisions économiques et le marché local. Les critères de sélection sont souvent plus souples que ceux des banques traditionnelles, permettant ainsi le financement de projets innovants ou plus risqués, mais ils requièrent néanmoins une analyse approfondie du potentiel de rendement et des risques associés.

Structure juridique et réglementaire

La structure juridique de la dette privée immobilière est conçue pour protéger les intérêts des prêteurs et des investisseurs tout en offrant une flexibilité nécessaire pour les opérateurs. Les contrats de prêt incluent souvent des clauses de sûreté qui garantissent le prêt par des actifs immobiliers, et des covenants pour surveiller la performance financière du projet. Sur le plan réglementaire, la dette privée immobilière doit se conformer à des normes locales et internationales, qui peuvent varier considérablement d'un pays à l'autre, afin de garantir la transparence et la sécurité pour toutes les parties prenantes.

Opération financée

Boissière - Paris 16ème

Club-deal • Dette privée

  • TAUX CIBLE9 %* / an
  • HORIZON CIBLE

    L'horizon d'investissement cible est fourni à titre indicatif et ne constitue pas une garantie.

    24 mois
  • DISTRIBUTIONIn fine

Les différentes typologies de financement en dette immobilière

La structure de la dette privée immobilière est complexe, avec différents niveaux offrant des profils de risque et de rendement variés. Voici un aperçu des principaux types de dette dans ce domaine.

Principaux types de dette

01.

La dette senior : le premier niveau de sécurité

La dette sénior est le niveau le plus sécurisé de financement dans la structure de la dette. Elle est prioritaire sur les autres formes de dette en cas de défaut de paiement. Généralement, cette dette est garantie par les actifs principaux du projet, comme les propriétés immobilières elles-mêmes, ce qui réduit le risque pour les prêteurs. Les taux d'intérêt pour la dette sénior sont souvent plus bas, reflétant son profil de risque réduit, mais elle assure une source stable de revenus pour les investisseurs grâce à sa position prioritaire dans la hiérarchie de remboursement.

02.

La dette mezzanine : équilibre entre risque/rendement

La dette mezzanine se positionne entre la dette sénior et les capitaux propres, offrant un compromis entre le risque et le rendement. Elle est subordonnée à la dette sénior, ce qui signifie qu'en cas de défaut, elle est remboursée après la dette sénior mais avant les actionnaires. Ce niveau de dette offre des taux d'intérêt plus élevés pour compenser le risque accru, et peut parfois inclure des options de conversion en actions, offrant ainsi aux investisseurs un potentiel de gains plus important si le projet réussit.

03.

Dette junior ou subordonnée : position plus risquée

La dette junior ou subordonnée occupe une position inférieure à celle de la dette sénior en termes de priorité de remboursement. Elle est donc plus risquée, mais en contrepartie, elle offre des rendements potentiellement plus élevés pour attirer les investisseurs. Ce type de dette est souvent utilisé pour financer des expansions ou des améliorations de propriétés, et peut comporter des conditions de remboursement plus flexibles en fonction des besoins du projet.

Les sûretés de la dette privée immobilière

Les sûretés sont des garanties cruciales dans la finance immobilière, car elles protègent les intérêts des investisseurs et réduisent les risques associés au prêt. Découvrez ci-dessous les principales garanties utilisées en dette privée.

Hypothèque

L'hypothèque est une des garanties les plus courantes dans la dette privée immobilière. Elle confère au prêteur un droit légal sur la propriété financée. En cas de défaut de paiement par l'emprunteur, le prêteur peut procéder à la saisie de la propriété pour recouvrer le montant dû. Cette garantie est cruciale car elle attache directement le prêt à l'actif immobilier, offrant une sécurité élevée pour le recouvrement des fonds.


Fiducie

Une fiducie est une structure où un bien immobilier est placé sous le contrôle d'un fiduciaire pour le bénéfice des créanciers. Dans le contexte de la dette privée immobilière, cela signifie que le fiduciaire gère le bien au nom des prêteurs, assurant que les intérêts des prêteurs sont prioritaires en cas de problème. Cela permet une séparation claire des actifs et offre une protection supplémentaire en cas de faillite de l'emprunteur.

Caution notariée

La caution notariée implique qu'une tierce partie (la caution) s'engage auprès d'un notaire à payer la dette de l'emprunteur si celui-ci ne peut pas la rembourser. Cette forme de garantie ajoute une sécurité supplémentaire pour le prêteur, car elle inclut un engagement légal formel de la caution, souvent accompagné de conditions et de pénalités clairement définies.

Nantissement

Le nantissement est une sûreté mobilière par laquelle l'emprunteur donne au prêteur un droit sur certains de ses biens mobiliers (équipements, stocks, créances) pour garantir le remboursement de la dette. En cas de défaut, le prêteur peut saisir et vendre ces actifs pour recouvrer le montant dû. Ce type de garantie est utile pour les projets où les actifs mobiliers ont une valeur significative.

Garantie à première demande (GAPD)

La garantie à première demande (GAPD) est une garantie financière où le garant (souvent une banque) s’engage à payer le montant garanti immédiatement à la demande du bénéficiaire, sans vérification préalable. Elle offre une sécurité maximale au bénéficiaire en assurant un paiement rapide et inconditionnel en cas de besoin.

Promesse d’hypothèque

Une promesse d'hypothèque est un engagement par lequel l'emprunteur promet de mettre en place une hypothèque sur un bien immobilier si certaines conditions du prêt ne sont pas respectées. Cela permet au prêteur de bénéficier d'une sécurité supplémentaire sans mettre en place immédiatement l'hypothèque, donnant à l'emprunteur une incitation à respecter les termes du prêt.

Garanties personnelles

Les garanties personnelles impliquent un engagement par lequel une personne (souvent un dirigeant d'entreprise ou un opérateur) s'engage à rembourser la dette de l'entreprise si celle-ci ne peut le faire. Cette forme de garantie renforce la sécurité du prêt en liant les actifs personnels de la caution à l'obligation de remboursement, augmentant ainsi la responsabilité personnelle et la motivation à éviter le défaut.

Opération financée

Boissière - Paris 16ème

Club-deal • Dette privée

  • TAUX CIBLE9 %* / an
  • HORIZON CIBLE

    L'horizon d'investissement cible est fourni à titre indicatif et ne constitue pas une garantie.

    24 mois
  • DISTRIBUTIONIn fine

Les risques associés à la dette privée immobilière

Investir dans la dette privée immobilière présente plusieurs avantages, mais il est essentiel de comprendre également les risques inhérents à ce type de placement.

Risque de marché

Les fluctuations du marché immobilier peuvent affecter la valeur des propriétés qui servent de garantie pour la dette privée. Une baisse significative des prix de l'immobilier peut réduire la couverture de la dette et augmenter le risque de perte pour les investisseurs si l'emprunteur fait défaut.

Risque de liquidité

La dette privée immobilière est souvent moins liquide que les placements traditionnels comme les actions ou les obligations. Cela signifie que les investisseurs pourraient avoir des difficultés à vendre rapidement leur investissement sans subir une perte substantielle, particulièrement dans des conditions de marché défavorables.

Risque de crédit

Le risque de crédit concerne la capacité de l'emprunteur à rembourser la dette. Même avec des garanties solides, des facteurs comme la défaillance financière de l'emprunteur ou une gestion défaillante du projet peuvent entraîner des défauts de paiement, affectant ainsi les rendements des investisseurs.

Risque opérationnel

Les projets immobiliers comportent des risques opérationnels, tels que des retards dans la construction, des dépassements de budget, ou des problèmes réglementaires. Ces facteurs peuvent compromettre la capacité de l'emprunteur à générer les revenus prévus et, par conséquent, à rembourser la dette.

Risque juridique et réglementaire

Les changements dans les lois et réglementations peuvent impacter les projets immobiliers financés par la dette privée. Des modifications dans les normes de zonage, de sécurité, ou environnementales peuvent entraîner des coûts supplémentaires ou limiter la capacité d'exploitation de la propriété.

Risque de taux intérêt

Pour les dettes à taux variable, une augmentation des taux d'intérêt peut augmenter le coût du service de la dette pour l'emprunteur, augmentant ainsi le risque de défaut. Même pour les investisseurs, cela peut signifier une réduction des marges si les taux d'intérêt montent plus rapidement que prévu.

Opération financée

JMI - Paris 6ème

Club-deal • Dette privée

  • TAUX CIBLE9 %* / an
  • HORIZON CIBLE

    L'horizon d'investissement cible est fourni à titre indicatif et ne constitue pas une garantie.

    36-48 mois
  • DISTRIBUTIONAnnuelle

Explorer la dette privée immobilière
auprès de professionnels

01

Comment la dette privée immobilière complète-t-elle un portefeuille d’investissement diversifié ?

La dette privée immobilière ajoute une couche de diversification en offrant des rendements attractifs indépendamment des mouvements du marché boursier, réduit le risque global grâce à ses flux de revenus stables basés sur les intérêts, et apporte une exposition aux actifs immobiliers sans les contraintes de gestion directe des propriétés.

02

Comment évaluer et atténuer les risques associés à la dette privée immobilière ?

En tant qu’investisseur, vous pouvez atténuer les risques en effectuant une analyse détaillée de l'emprunteur, du projet, et du marché, en diversifiant votre portefeuille, et en choisissant des prêts avec des garanties solides comme des hypothèques ou des cautions personnelles.

03

Quelle est l’importance des garanties en dette privée immobilière ?

Les garanties, telles que les hypothèques ou les cautions, réduisent le risque de perte pour les investisseurs en offrant une sécurité tangible ou un recours en cas de défaut de paiement de l'emprunteur, améliorant ainsi la stabilité et la prévisibilité des rendements.

04

Quels sont les critères clés pour sélectionner des opportunités en dette privée immobilière ?

Les critères clés incluent la solidité financière de l'emprunteur, la qualité et la localisation du projet immobilier, le potentiel de croissance du marché, les termes du prêt, et la présence de garanties adéquates pour protéger l'investissement.

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