Investir dans la Proptech

Investir dans les startups, cela fait soit rêver (grâce au potentiel de plus-value important) soit tordre du nez (le risque, le risque, le risque). Chez Anaxago nous pensons que comme tout placement, l'investissement dans une startup doit s’inscrire dans une stratégie d'allocation raisonnée et une répartition de votre épargne qui correspond à vos objectifs (en savoir plus : pourquoi investir dans une start up ?)

Le mieux, avant d'investir au capital d’une startup c'est vraiment de lire quelques bonnes sources pour démystifier ce placement : comprendre le marché de la startup, qui en sont les investisseurs, et quels sont les risques d’investissement propres à ce secteur. Nous vous proposons aujourd’hui une étude du secteur de l’investissement dans la Proptech.

1. Qu’est ce que la Proptech ?

Le terme Proptech, contraction de “property” (immobilier en anglais) et “technologie”, désigne les nouvelles technologies qui améliorent et/ou automatisent les activités du secteur de l’immobilier sur toute sa chaîne de valeur : de la recherche du foncier, aux innovations de matériaux, en passant par la digitalisation des transactions, jusqu’aux services apportés aux occupants des logements notamment à travers les nouveaux usages (en savoir plus). 

Au coeur de la galaxie de la PropTech, gravitent plusieurs catégories : l’immobilier pur (construction, matériaux,etc.), les villes et bâtiments intelligents (les Smart Cities), l’économie collaborative, la construction (la ConTech) ainsi que la finance (la FinTech).

Pour plus de clarté, on peut envisager le marché de la PropTech en trois grands axes :

• L’immobilier Smart (Smart Real Estate) visant à faciliter les opérations et le management de biens immobiliers, et à l’innovation dans les matériaux et la conception des biens immobiliers ;
  
  
• L’immobilier FinTech (Real Estate FinTech) qui vise à simplifier les opérations de transaction, mais aussi les problématiques de financement du secteur (crowdfunding immobilier) ;
  
  
• Les nouveaux usages : co-living, co-working.

2. Qui sont les investisseurs de la Proptech en France ?

L’immobilier est un marché qui a tardé à connaître sa “disruption” mais le secteur PropTech connaît une forte évolution depuis 4 ans. En 2019 les PropTech françaises ont attiré 500 millions d’euros de financement contre 204 millions l’année précédente. Les levées de fonds PropTech ont représenté 10% du montant total levé par les startups françaises en 2019. C’est donc un secteur en plein essor et qui commence à se rapprocher du poids global du marché de l’immobilier qui compte pour près de 15% du PIB du pays. Au niveau mondial c’est un montant levé de 11 milliards d’euros en 2019, vs 400 millions en 2013.

En France on distingue différents grands types d’investisseurs en Proptech :

• Les acteurs traditionnels de l’immobilier tels que Nexity, Vinci immobilier, Bouygues Immobilier et le Groupe Duval sont très actifs et s’impliquent aux côtés d’entreprises de la PropTech qui leur permettent d’implémenter rapidement des solutions de digitalisation clefs mais aussi d’innover dans leur offre (comme la prise de participation d’Altarea Cogedim au capital de Woodeum, premier promoteur spécialisé en bâtiments bois basse consommation) ;
  
  
• Les fonds de capital risque, investisseurs historiques dans les startups s’intéressent timidement au secteur avec quelques participations à porter à l’actif des investisseurs les plus actifs de l’industrie comme Kima Ventures (le fonds de Xavier Niel, piloté par Jean de la Rochebrochard) et ses investissements dans Meero ou encore Proprioo. On note également la création d’un fonds PropTech du côté d’Axéléo mais qui ne compte qu’une seule participation dans la startup Check&Visit. L’arrivée de Robin Rivaton (ex-RealEstech) en tant que Investment Director chez IdInvest pourrait faire bouger les choses ;
  
  
• Finalement ce sont des acteurs indépendants, proches des professionnels de l’immobilier qui tirent leur épingle du jeu dans le financement des PropTech : une plateforme comme Anaxago est aujourd’hui l’investisseur indépendant le plus actif du secteur avec 10 participations PropTech à son actif.

Focus portefeuille Anaxago PropTech 

Une position unique, qui doit beaucoup à la proximité de la plateforme avec les professionnels du secteur de l’immobilier qu’elle finance. Ainsi très au fait des besoins de l’industrie, Anaxago sélectionne des PropTech qui viennent répondre à un véritable besoin sans tomber dans l’investissement gadget souvent reproché dans le secteur. Les équipes d’investissement se sont fixés une ligne directrice claire : investir dans les entreprises que nous pouvons accompagner dans la croissance de leur activité grâce à nos liens avec les professionnels de l’immobilier. All in all, l’équipe d’investissement PropTech a fait la revue de plus de 900 dossiers depuis 2015 pour en sélectionner une dizaine…

Anaxago compte à ce jour 10 investissements dans le secteur de la proptech dont une sortie positive (l’entreprise Somhome cédée à Foncia en 2018). Les sociétés dans lesquelles Anaxago a investi en Proptech vont du « Seed » comme CAD.42 ou meilleure Corpo à la série B comme GreenKub, Samertrenting et Ocus, en passant par la série A avec des prises de participations dans SweepBright, BulldozAIR, HappyWait et SmartHab.

« Anaxago porte cette conviction que la transformation digitale qu’est en train de connaitre l’immobilier n’est qu’un prémisse à des transformations encore plus profondes. Notre rôle d’investisseur est de contribuer à l’émergence du monde d’après en finançant des nouveaux usages, des nouveaux produits et service afin de faire le maximum pour répondre à la question suivante : de quelles technologies et outils digitaux, les professionnels de l’immobilier ont-ils le plus besoin pour dessiner le futur ? » Clémentine Bouet, Analyste Proptech chez Anaxago

3. Quels sont les risques d’investissement propres au secteur ?

Tout d’abord revenons sur les facteurs clefs de succès du secteur : outre la qualité de l’exécution, l’équipe et la vision qui sont essentielles quelle que soit l’industrie, l’attrait des PropTech tient dans la taille du marché qu’elles visent et avec l’immobilier on touche un secteur colossal qui représente plus de 15% du PIB rien qu’en France, et 20% du PIB mondial. Bien entendu, la taille du marché est à estimer en fonction du segment adressé par l’entreprise. 

Bon à savoir : pour connaître la taille du marché d’une entreprise qui lève des fonds sur Anaxago rendez vous dans l’onglet Synthèse de la page dédiée au projet.

L’immobilier est un géant aux pieds d’argile : fragilisé par la période mais avec ses usages propres et des traditions très ancrées. L’arrivée de nouvelles technologies doit être suffisamment convaincante pour que les acteurs historiques acceptent de changer leurs habitudes pour adopter ces nouveaux usages. L’implication des grands groupes que nous citons au-dessus implique aussi que beaucoup de PropTech sont rachetées parfois trop tôt par des acteurs souhaitant conserver la technologie développée ce qui empêche l’entreprise de conquérir un marché national complet voir global.

Le sujet de la constitution du portefeuille client est également clef. Cette problématique concerne principalement les Proptech BtoC. Les particuliers achetant rarement des biens immobiliers, leur fidélisation est difficile et il existe un besoin perpétuel de nouveaux clients. La collaboration avec les grands groupes peut s’avérer dans cette situation utile voire essentielle.

Largement médiatisée et pleines de promesses, la PropTech française n’a pas fini de faire parler d’elle. La croissance solide des tours de table (en valeur comme en volume) la place parmi les plus secteurs les plus prometteurs de la French Tech. Pour ne pas manquer les prochaines PropTech, c’est par ici !

Pour aller plus loin:

• Investir : les 10 questions à se poser avant de franchir le cap (lire l'article)
• Comment investir dans une startup : top 5 des conseils d'investisseurs pour choisir une startup (lire l'article)
• Note d’investissement : le choc de digitalisation de l’immobilier (accéder à la note)
• Proptech, pourquoi vous devriez prendre cette tendance au sérieux (lire l'article)
• La Proptech Française a le vent en poupe (lire l'article)
• Vidéo Conférence Kevin Cardona, Directeur de l’Innovation pour BNP Paribas Real Estate, démarrage à 15 minutes (voir la vidéo)