Note d'investissement : le choc de digitalisation de l’immobilier

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Visites suspendues, agences immobilières et études closes, transactions à l’arrêt : les mesures de confinement auront eu raison d’un marché qui n’avait pas ralenti depuis près de 10 ans. Face à un choc d’une telle ampleur la digitalisation du secteur se retrouve sous le feu des projecteurs.

Anaxago porte depuis longtemps, cette conviction profonde que le secteur immobilier est à l’aube de sa transformation digitale. Notre rôle d’investisseur est de contribuer à l’émergence du monde d’après en finançant des nouveaux usages, produits et services en harmonie avec les enjeux d’un monde neuf ancré dans le futur. La crise que nous traversons s’avère un puissant catalyseur de ces tendances de fonds.

Sommaire de la note d'investissement

1. Les enjeux de la crise pour les agences immobilières 

  1. a. Les années 2015-2019 : années records marquées par un manque d’investissement dans la digitalisation du métier

  1. b. Les agences face à un marché de l’immobilier à l’arrêt depuis le début du confinement 

2. Probablement de longs mois avant un retour « à la normale »

  2. a. Récession et baisse attendue des prix (rappel de la crise de 2008)    

  2. b. Les principaux vecteurs de cette tendance

3. L’accélération nécessaire de la digitalisation des agences au cœur de ce nouveau paradigme – Notre toolbox

Les enjeux de la crise pour les agences immobilières

Les années 2015-2019 : années records marquées par un manque d’investissement dans la digitalisation du métier

Au cours des cinq dernières années, les agents immobiliers français ont connu un véritable âge d’or. Le volume transactionnel a augmenté de 150% entre février 2015 et juillet 2019 allant jusqu’à dépasser le million de transactions réalisées sur 12 mois glissants à l’été 20191.  La florissante année 2019 a également été portée par des prix en constante augmentation (+3% par an en 2018 et en 20191) sur l’ensemble du territoire national.

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Dans un contexte financier favorable à l’acquisition grâce à des taux d’intérêts faibles et une confiance significative des ménages dans la pierre, le premier trimestre 2020 promettait de suivre une dynamique similaire.

Au cœur de ce marché favorable aux agences immobilières, on observe un réel sous-investissement dans les outils technologiques. Souvent confortés (aveuglés?) par un marché en explosion, les professionnels de l’immobilier n’ont pas ressenti de besoin pressant à digitaliser leur activité. Une tendance accentuée par un marché d’offre qui  ne crée pas de pression sur l’amélioration de la productivité ou encore sur l’automatisation des process de vente. Dans cette situation, les outils digitaux sont alors souvent considérés au mieux comme un nice-to-have, au pire comme des gadgets ce qui a pour conséquence directe l’accumulation d’un retard digital significatif dans l’ensemble du secteur de la transaction immobilière.

Les agences face à un marché de l’immobilier à l’arrêt depuis le début du confinement

L’activité commerciale des agences immobilières s’est arrêtée net avec la pandémie et le confinement à grande échelle qui s’en est suivi.En France, comme dans de nombreux pays, les agences immobilières se sont ainsi retrouvées face à un marché de l’immobilier à l’arrêt.

Les agences immobilières ont dû cesser leur activité commerciale, les études de notaires également. Techniquement, il n’était donc plus possible de réaliser des actes de ventes ou des promesses de ventes. Depuis, le gouvernement a autorisé par décret2 la réalisation des actes par signature électronique mais toutes les études notariales n’en sont pas encore équipées ce qui provoque un goulet d’étranglement supplémentaire dans le parcours de vente. En outre, les déménagements ont été annulés ou reculés et les visites physiques sont devenues impossibles.  Toutes les succursales bancaires ont dû fermer leurs locaux. Idem pour les courtiers en prêt immobilier. Les banques étant submergées de demandes, les délais d'octroi des crédits immobiliers se sont considérablement allongés.

À ces contraintes physiques s’ajoutent les freins psychologiques qui pèsent sur la clientèle. Cette crise d’une ampleur inédite fait suspecter une forte baisse du pouvoir d’achat et nombre d’acquéreurs ont désormais opté pour une posture attentiste.

Cette crise intervient en outre en pleine saison haute de l’immobilier : les mois de mars et avril représentant à eux seuls 20% des promesses de ventes qui sont signées chaque année3, ce qui met à mal les prévisions d’activité des agences immobilières pour les mois à venir.

Avec une chute probable des transactions réalisées dans l’immobilier résidentiel ancien, le chiffre d’affaires réalisé par les agences immobilières est en passe de se contracter très fortement voire d’atteindre des niveaux quasiment nuls sur la période.

Probablement de longs mois avant un retour « à la normale »

Il paraît probable que de longs mois seront nécessaires avant d’envisager un retour à la normale.

Récession et baisse attendue des prix (rappel de la crise de 2008)

Prenons ici le temps de faire un bref rappel des conséquences de la crise de 2008 sur le marché immobilier : 

Passage de 800.000 ventes en 2007 à 550.000 ventes en 2008, (soit une contraction de 30 % du volume transactionnel). Le recul s’est aussi traduit par une baisse de prix de 8 % sur l’ensemble du territoire français.4

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Il aura fallu attendre 2011, soit 3 longues années, pour que le volume transactionnel en France retrouve ses niveaux d’avant crise.

 On peut s’attendre à des trajectoires similaires sur les niveaux (volume et prix) transactionnels suite à la crise sanitaire actuelle et aux mesures de confinement décidées, ce qui repousserait d’autant l’horizon d’un retour à la normale. Le Conseil Supérieur du Notariat anticipe de son côté une chute des prix de 10 à 15 %.5

Les principaux vecteurs de cette tendance

Tensions sur le marché du crédit

Les banques ont été encouragées par le gouvernement à soutenir les entreprises de manière massive. Elles vont être plus chargées en dettes qu’avant la crise ce qui va provoquer des tensions sur le marché du crédit et un allongement des délais d’octroi de prêts immobiliers. Cette tendance était déjà légèrement présente à partir de janvier 2020 et risque fort de s’accentuer dans la foulée de la crise sanitaire. Les agences immobilières pourraient pâtir de cette évolution dans la mesure où la marge de manoeuvre de leur clientèle pourrait se réduire drastiquement.

Mandats plus difficiles à obtenir

Les vendeurs, voyant les prix fluctuer à la baisse, risquent d’adopter une posture attentiste dans l’espoir de jours meilleurs. Pour ce faire, beaucoup pourraient décider de retarder la mise en vente de leur bien ou de mettre leur bien en location en attendant de voir le marché rattraper des niveaux « normaux ». En outre, la fermeture des frontières et notamment de l’Espace Schengen va priver les agents immobiliers d’une clientèle internationale importante.

Nouvelles attentes des clients

Les millenials, cette génération née entre 1980 et 2000, représente actuellement 40% des éventuels acquéreurs immobiliers en France, selon une étude l’Observatoire du Moral Immobilier de Logic-Immo. Or cette génération présente des comportements bien différents de ses prédécesseurs. Plus de la moitié des millenials primo accédants ont trouvé leur bien via Internet. Néanmoins, 77% d’entre eux continuent de se faire accompagner par des professionnels pour assurer la réussite de leur projet7. Acquis aux solutions digitales et habitués aux standards permis par celles-ci, ils sont également demandeurs d’un parcours client lissé, sans frictions et souvent plus attractif économiquement parlant.

La nouvelle génération d’acquéreurs est friande d’outils digitaux et demandeuse de la réactivité et de la souplesse permises par ceux-ci.

Les agences immobilières vont devoir s’adapter à ces nouveaux usages si elles souhaitent rester compétitives et pertinentes face à la concurrence accrue des nouveaux acteurs.

Baisse de l’attractivité des centres-villes, retour à la nature

La période de confinement semble renforcer le désir de « vert » des citadins. Depuis le début des restrictions de déplacement, de nombreux citadins semblent envisager de plus en plus sérieusement de quitter la ville pour retrouver des environnements plus verts. Plusieurs agences notent une augmentation de 50% des demandes pour des maisons de campagnes ou des résidences secondaires. 

Cette tendance, accentuée par le confinement et la mise en place massive du télétravail, est une réalité sous-jacente du marché observée depuis 2018. Suite aux tensions sociales ayant marquées la capitale au cours de ces deux dernières années (mouvements des Gilets Jaunes, grève des transports, etc.) et aux canicules qui semblent désormais inéluctables, certains citadins trouvent la vie urbaine de moins en moins supportable. En parallèle, l’essor du télétravail dessine une possibilité de vie éloignée du bureau traditionnel et urbain. Bien’Ici8, portail d’annonces immobilières, a enregistré une hausse de 43 % des requêtes (acquéreur ou locataire) souhaitant un espace extérieur au cours de la première partie du mois d’avril. Même constat chez SeLoger8, portail d’annonces immobilières, où d’ordinaire les recherches immobilières se répartissent équitablement entre les maisons et les appartements et qui a observé une explosion du taux de consultation des annonces de maisons à vendre depuis le début du confinement. Toujours selon SeLoger8, les recherches de biens en province ont progressé de 5% en moyenne (+17% pour la Bretagne vs. -20% pour Paris Intra-Muros).

Concurrence accrue des nouveaux acteurs digital-native

Depuis quelques années, les agences immobilières dématérialisées se sont engouffrées dans le vide laissé par les agences traditionnelles. En combinant un parcours client sans frictions, digitalisé et à prix cassé avec un modèle de fonctionnement reposant sur des coûts fixes réduits et permettant à l’agent de se focaliser sur son cœur de métier (pas de local physique, automatisation des process, digitalisation de l’activité), les néo-agences digitales exploitent le retard digital accusé par la plupart des agences traditionnelles et bousculent profondément les forces en présence. Cette concurrence féroce va s’accentuer alors que le marché de l’immobilier risque de se crisper au cours des mois à venir.

Alors qu’avant la crise, les professionnels de l’immobilier bénéficiaient d’un marché d’offre, il apparait clairement aujourd’hui que nous sommes en train de changer de paradigme et de basculer vers un marché de demande, ce qui a pour conséquence directe d’accentuer la pression sur les agences immobilières. Dans ce contexte, les agences immobilières traditionnelles n’auront d’autre choix que d’épouser ce changement de paradigme et de miser sur le digital, seul garant de leur survie dans la tempête qui se profile. Là est tout l’enjeu de leur digitalisation.

La crise actuelle peut en réalité être l’occasion d’accélérer et pourrait se révéler être un puissant catalyseur des solutions Proptech en démontrant l’apport essentiel des technologies au secteur immobilier.

L’accélération nécessaire de la digitalisation des agences au cœur de ce nouveau paradigme – Notre toolbox

En tant que premier investisseur Proptech de France, notre ambition a toujours été de nous poser la question suivante : de quelles technologies et outils digitaux, les professionnels de l’immobilier ont-ils le plus besoin ?

Notre analyse est que les agents immobiliers ont aujourd’hui besoin d’outils très simples afin de mener la digitalisation de leur activité. Pas besoin de gadgets mais plutôt de services et outils dont l’impact positif est clairement et rapidement mesurable.

Ainsi face à la poursuite annoncée des mesures de distanciation sociale, de restrictions des déplacements et rassemblements, les agents immobiliers vont faire face aux trois axes de transformations suivants :

  • Télétravail des équipes

  • Digitalisation des processus de vente

  • Dématérialisation de la transaction

Pour ce faire, notre équipe VC a sélectionné des solutions pour aider l’agent immobilier à préparer sa boite à outils post-crise.

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Cette pandémie et la crise économique qui va s’ensuivre vont in fine forcer les agences traditionnelles les plus réticentes, à adopter les outils technologiques, auparavant perçus au mieux comme pratiques et efficaces au pire comme inutiles mais pourtant désormais nécessaires à leur survie. Il est aujourd’hui crucial de préserver ses marges, d’améliorer sa productivité voire même de dégager des revenus complémentaires de ceux dégagés traditionnellement par le cœur de métier, ceci tout en faisant face à un nouveau paradigme de marché et à des restrictions physiques et sanitaires qui restent fortes.

NB : A la lumière de ces enjeux, Sweepbright a été sélectionné par Anaxago pour intégrer son portefeuille PropTech. Le détail de l’opération est accessible sur le site Anaxago.

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Cette note d'investissement a été rédigée par Clémentine Bouet, Analyste au Pôle VC d'Anaxago (voir son profil LinkedIn), elle est le lead de nos investissements dans la PropTech. Diplômée de l'EDHEC, Clémentine a rejoint Anaxago après deux premières expériences chez Deloitte puis Edmond de Rothschild en M&A.


Sources : 

  1. Base de données Les Notaires de France

  2. Décret n° 2020-395 du 3 avril 2020 autorisant l’acte notarié à distance pendant la période d’urgence sanitaire

  3. Meilleurs Agents – 30.03.2020 - Wikimmo

  4. Les Echos – 03.04.2018 – Les leçons d’une folle décennie immobilière

  5. Interview Jean-François Humbert, Président du Conseil Supérieur du Notariat dans le Parisien.

  6. Rapport du HCSF - décembre 2019 - Publications et décisions du HCSF

  7. Edito Se Loger – 01.04.2019 – Pour 70% des Millenials, c’est le moment d’acheter un logement !

  8. Le Monde – 27.04.2020 – Le confinement renforce le désir de campagne des citadins et booste le marché des maisons individuelles