Afin d'aller plus loins dans le compréhension du fonctionnement des opérations de crowdfunding immobilier, Anaxago vous propose de découvrir une série d'articles sur le sujet de la construction. Pour entamer cette série, voici une présentation détaillée des différentes étapes d'un programme immobilier, de la réalisation des études à la livraison des travaux.

La conception d'un projet immobilier

Avant de construire un bâtiment, il faut le concevoir, selon les besoins du maître d’ouvrage et des usagers. Voici donc les différentes étapes de la conception.

Programmation et Études préalables

Alors que le Maître d’Ouvrage (MOA) établit les besoins, les contraintes, le budget et le planning du projet, vont ensuite intervenir, lors de cette phase, d'autres acteurs comme le programmiste, l’urbaniste et autres spécialistes suivants les spécificités du projet. De même, géomètres et ingénieurs participent à la réalisation du Diagnostic, lequel sera soumis à validation au MOA ainsi qu’aux Institutions et Administrations pour l’obtention du permis de construire. Les usagers peuvent également transmettre leurs besoins pendant cette étape.

Concours ou Esquisse

Celle-ci est la phase d’appel d’offres. C’est le moment ou le Maître d’Ouvrage va organiser un concours d’architectes, de paysagistes, d’urbanistes et tous corps d’état et autres spécialistes suivant les spécificités du projet. 

Cela permet, d’une part, au MOA de choisir le meilleur Maître d’Oeuvre (ou MOE) qui sera en charge de la réalisation du projet et, d’autre part, de réaliser une étude de faisabilité de l’opération.

Pour être sélectionnées, les différentes équipes de Maîtrise d’Oeuvres devront réaliser plusieurs documents graphiques (Plan masse, plan niveau, coupe, façade, perspective…) et autres pièces écrites, détaillant le projet à réaliser.

Avant-Projet Sommaire (APS)

Une fois le MOE sélectionné, nous passons à la phase d’ajustement du projet. On adapte le projet et le budget, on réajuste des éléments du programme pour répondre à certaines réglementations ou à des objectifs parfois contradictoires. C’est également le moment où l’on peut organiser une concertation des usagers si celle-ci n’a pas encore été faîte.

Avant-Projet Détaillé (APD)

Ensuite, on passe à la phase APD, où on détermine et arrête les dimensions du bâtiment, les choix constructifs et techniques et l’estimation financière. L’APD permet de constituer le dossier de demande d’autorisation de construire auprès de la commune. Il doit présenter l’aspect extérieur du bâtiment (volumes, façades, espaces extérieurs) et le rapport du bâtiment à son contexte.

Les documents déjà rédigés devront être détaillés par le MOE et validés par le MOA.

Obtention du Permis de Construire

Vous l’aurez compris, ceci est une phase déterminante de la réalisation d’un projet de construction. Le concept détaillé au travers des différents documents doit être impérativement validé par les administrations concernées. Pour cela, la bâtiment projeté doit respecter les règles d’urbanisme concernant notamment : l’implantation des constructions, leur destination, leur nature, leur aspect extérieur et l’aménagement de leurs abords.

C'est durant cette étape que se matérialise le risque administratif. Si l'administration n'octroie pas le permis de construire, le début du chantier peut prendre du retard, le temps d'accéder aux différentes demandes de l'administration. Il peut même parfois être remis à plus tard ou simplement annulé.

Pour cette raison, Anaxago s'efforce de sélectionner des projets dont les permis de construire ont été obtenus et purgés de tout recours, c'est à dire inaltérable. De cette façon, le risque administratif est limité.

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Projet et Dossier de Consultation des Entreprises

La phase Projet est la phase de définition et de description technique du bâtiment. Elle permet d’établir le DCE (Dossier de Consultation des Entreprises) et les différents devis qui faciliteront aux MOA et MOE la sélection des entreprises qui interviendront sur le chantier.

La sélection se fait de la réponse financière et technique des acteurs concernés (pour plus d’informations, consultez l'article dédié aux acteurs de la construction).

La construction d'un projet immobilier

C’est seulement une fois toutes ces étapes de conception réalisées et validées, que les travaux pourront commencer.

Préparation et Voirie Réseaux Divers (VRD)

La première étape consiste en l’installation du chantier. Cela comprend les locaux des ouvriers, la protection des environs et du voisinage, la réalisation d’accès pour les véhicules de chantier… 

Il convient également de réaliser les travaux VRD (Voirie et Réseau Divers), c’est à dire creuser des tranchées pour le passage des réseaux pour les liaisons électriques, l’alimentation en eau et l’évacuation des eaux usées.

Fondation et Gros Oeuvre

Une fois le chantier bien installé et ouvert, on commence la construction des fondations, censée garantir la stabilité du bâtiment et de porter l’ensemble du bâtiment. 

Ensuite, il s’agit du gros oeuvre : les gros murs (porteurs), les poteaux, les planchers et toute autres parties composant la structure première du bâtiment. 

Lors de la construction de l’ossature, il est important de laisser des vides pour y faire passer les escaliers et les ascenseurs mais aussi, les gaines, les tuyauteries et les différents câbles électriques qui se révéleront indispensables plus tard dans la vie du bâtiment.

Le clos et le couvert

Cette étape correspond à la réalisation de l’enveloppe extérieure. C’est à dire les façades et le toit, qu’il est impératif de bien isoler des variations de températures mais aussi de bien étanchéiser.

La technique

Ensuite, le moment de toutes les installations techniques, soit l’électricité, le chauffage, les arrivées d’eau… interviennent talors :

• plombier ;
• électricien ;
• serrurier ;
• menuisier...

Second Oeuvre et finitions

Le Second Oeuvre consiste en l’ensemble des travaux de finitions nécessaires pour rendre la bâtiment habitable : 

• organisation de l’intérieur, cloisonnement des appartements ; 
• pose de revêtements (carrelages, parquets, peinture des murs et des plafonds) ; 
• mise en place de tous les appareils électroniques ; 
• nettoyage du chantier.

Livraison des travaux

L’acte final de la réalisation de la construction lors duquel le MOA reçoit le bien et reconnaît qu’il a été réalisé conformément aux besoins et aux contrats certifiés précédemment.

C'est à ce moment que le MOA peut donc procéder à la vente des lots construits et dégager de la marge. Souvent, les lots sont vendus ou réservés avant même leur livraison : c'est ce qu'on appelle une VEFA (Vente en Etat Futur d'Achèvement). Cela permet de limiter le risque commercial en s'assurant de la vente du bien avant ou pendant la construction de celui-ci. 

Pour cette raison, Anaxago, lors de la sélection des projets à financer, regarde le taux de pré-commercialisation, c'est la part de lots vendus avant la livraison des travaux, qui garantit donc une partie de la marge qui sera réalisée par le promoteur, sur laquelle nous rémunérons nos investisseurs.

La réception peut se faire avec ou sans réserves. Elle se fait “avec”, lorsque certains points ne conviennent pas au MOA. Dans ce cas là, celui-ci retient une partie du prix, que le MOE recevra seulement s’il règle les différents correspondants dans un délai imparti.

C’est également le point de départ de certaines garanties comme : 

• Garantie de Parfait Achèvement
• Garantie de Bon Fonctionnement
• Garantie Décennale

Une fois que tout est validé, les usagers peuvent prendre possession du bien : le projet est officiellement terminé.

Si quelque chose d'imprévu se passe durant la phase de construction, il s'agit des risques techniques et financiers. C'est à dire si les entreprises du bâtiment ont un accident ou font une erreur, les coûts liés à la construction ou la durée du chantier peuvent augmenter. 

Pour se prémunir de ces risques, Anaxago s'efforce de mettre en place des Garanties et des Sûretés pouvant limiter ces risques. Il peut s'agir de Garanties à première demande, de Nantissement de Titres, d'Hypothèques... Ces mesures sont prises afin de protéger l'investisseur et sont mentionnées dans le dossier d'investissement de chaque opportunité en ligne.