logo Anaxago
Les opportunités
  • Investissement direct
    • Crowdfunding immobilier
    • Immobilier locatif
    • Startups & PME
  • Fonds diversifiés
    • Développement immobilier
    • Immobilier locatif
Vos besoins
  • Par enveloppe fiscale
    • Réduction IR
    • PEA / PEA-PME
    • Apport-cession
  • Par profil investisseur

    Investisseur privé souhaitant diversifier son portefeuille, investisseur professionnel avec des problématiques de placement de trésorerie, nos équipes sont disponibles pour vous répondre

    phone

    Relation clientèle privée

    Être rappelé par un conseiller

    Aide

    Relation institutionnels

    Être rappelé par un conseiller

En savoir plus
  • Comment ça marche
    • Fonctionnement
    • Secteurs d’investissement
    • Statistiques
    • Opérations financées
  • Aller plus loin
    • Academy
    • Actualités
    • FAQ
    • Presse
  • Anaxago
    • Espace distributeur
    • Histoire
    • Recrutement
    • Anaxago Capital
01 84 17 41 76
Connexion
Ouvrir un compte
Anaxago Academy Classes d’actifs

Les étapes de la conception et de la construction d'un projet immobilier

Arthur De Longevialle - 21 mai 2019
a78.png

Anaxago vous propose de découvrir une série d'articles sur le sujet de la construction. Ci-dessous un focus sur la conception et la construction d'un projet immobilier.

Afin d'aller plus loins dans le compréhension du fonctionnement des opérations de crowdfunding immobilier, Anaxago vous propose de découvrir une série d'articles sur le sujet de la construction. Pour entamer cette série, voici une présentation détaillée des différentes étapes d'un programme immobilier, de la réalisation des études à la livraison des travaux.

La conception d'un projet immobilier

Avant de construire un bâtiment, il faut le concevoir, selon les besoins du maître d’ouvrage et des usagers. Voici donc les différentes étapes de la conception.

Programmation et Études préalables

Alors que le Maître d’Ouvrage (MOA) établit les besoins, les contraintes, le budget et le planning du projet, vont ensuite intervenir, lors de cette phase, d'autres acteurs comme le programmiste, l’urbaniste et autres spécialistes suivants les spécificités du projet. De même, géomètres et ingénieurs participent à la réalisation du Diagnostic, lequel sera soumis à validation au MOA ainsi qu’aux Institutions et Administrations pour l’obtention du permis de construire. Les usagers peuvent également transmettre leurs besoins pendant cette étape.

Aller plus loin

Comment créer de la valeur dans l'immobilier ?

Retrouvez dans un article de la même série plus d'informations sur le rôle clé des acteurs de la construction immobilière

Les acteurs de la construction

Concours ou Esquisse

Celle-ci est la phase d’appel d’offres. C’est le moment ou le Maître d’Ouvrage va organiser un concours d’architectes, de paysagistes, d’urbanistes et tous corps d’état et autres spécialistes suivant les spécificités du projet. 

Cela permet, d’une part, au MOA de choisir le meilleur Maître d’Oeuvre (ou MOE) qui sera en charge de la réalisation du projet et, d’autre part, de réaliser une étude de faisabilité de l’opération.

Pour être sélectionnées, les différentes équipes de Maîtrise d’Oeuvres devront réaliser plusieurs documents graphiques (Plan masse, plan niveau, coupe, façade, perspective…) et autres pièces écrites, détaillant le projet à réaliser.

Avant-Projet Sommaire (APS)

Une fois le MOE sélectionné, nous passons à la phase d’ajustement du projet. On adapte le projet et le budget, on réajuste des éléments du programme pour répondre à certaines réglementations ou à des objectifs parfois contradictoires. C’est également le moment où l’on peut organiser une concertation des usagers si celle-ci n’a pas encore été faîte.

Avant-Projet Détaillé (APD)

Ensuite, on passe à la phase APD, où on détermine et arrête les dimensions du bâtiment, les choix constructifs et techniques et l’estimation financière. L’APD permet de constituer le dossier de demande d’autorisation de construire auprès de la commune. Il doit présenter l’aspect extérieur du bâtiment (volumes, façades, espaces extérieurs) et le rapport du bâtiment à son contexte.

Les documents déjà rédigés devront être détaillés par le MOE et validés par le MOA.

Obtention du Permis de Construire

Vous l’aurez compris, ceci est une phase déterminante de la réalisation d’un projet de construction. Le concept détaillé au travers des différents documents doit être impérativement validé par les administrations concernées. Pour cela, la bâtiment projeté doit respecter les règles d’urbanisme concernant notamment : l’implantation des constructions, leur destination, leur nature, leur aspect extérieur et l’aménagement de leurs abords.

C'est durant cette étape que se matérialise le risque administratif. Si l'administration n'octroie pas le permis de construire, le début du chantier peut prendre du retard, le temps d'accéder aux différentes demandes de l'administration. Il peut même parfois être remis à plus tard ou simplement annulé.

Pour cette raison, Anaxago s'efforce de sélectionner des projets dont les permis de construire ont été obtenus et purgés de tout recours, c'est à dire inaltérable. De cette façon, le risque administratif est limité.

Investir dans l'immobilier

Découvrez les opportunités

Accédez à une sélection d'opportunités sélectionnées pour le potentiel de rentabilité à moyen terme

Accéder aux opportunités

Projet et Dossier de Consultation des Entreprises

La phase Projet est la phase de définition et de description technique du bâtiment. Elle permet d’établir le DCE (Dossier de Consultation des Entreprises) et les différents devis qui faciliteront aux MOA et MOE la sélection des entreprises qui interviendront sur le chantier.

La sélection se fait de la réponse financière et technique des acteurs concernés (pour plus d’informations, consultez l'article dédié aux acteurs de la construction).

La construction d'un projet immobilier

C’est seulement une fois toutes ces étapes de conception réalisées et validées, que les travaux pourront commencer.

Préparation et Voirie Réseaux Divers (VRD)

La première étape consiste en l’installation du chantier. Cela comprend les locaux des ouvriers, la protection des environs et du voisinage, la réalisation d’accès pour les véhicules de chantier… 

Il convient également de réaliser les travaux VRD (Voirie et Réseau Divers), c’est à dire creuser des tranchées pour le passage des réseaux pour les liaisons électriques, l’alimentation en eau et l’évacuation des eaux usées.

Fondation et Gros Oeuvre

Une fois le chantier bien installé et ouvert, on commence la construction des fondations, censée garantir la stabilité du bâtiment et de porter l’ensemble du bâtiment. 

Ensuite, il s’agit du gros oeuvre : les gros murs (porteurs), les poteaux, les planchers et toute autres parties composant la structure première du bâtiment. 

Lors de la construction de l’ossature, il est important de laisser des vides pour y faire passer les escaliers et les ascenseurs mais aussi, les gaines, les tuyauteries et les différents câbles électriques qui se révéleront indispensables plus tard dans la vie du bâtiment.

Le clos et le couvert

Cette étape correspond à la réalisation de l’enveloppe extérieure. C’est à dire les façades et le toit, qu’il est impératif de bien isoler des variations de températures mais aussi de bien étanchéiser.

La technique

Ensuite, le moment de toutes les installations techniques, soit l’électricité, le chauffage, les arrivées d’eau… interviennent talors :

  • plombier ;
  • électricien ;
  • serrurier ;
  • menuisier...

Second Oeuvre et finitions

Le Second Oeuvre consiste en l’ensemble des travaux de finitions nécessaires pour rendre la bâtiment habitable : 

  • organisation de l’intérieur, cloisonnement des appartements ; 
  • pose de revêtements (carrelages, parquets, peinture des murs et des plafonds) ; 
  • mise en place de tous les appareils électroniques ; 
  • nettoyage du chantier.

Livraison des travaux

L’acte final de la réalisation de la construction lors duquel le MOA reçoit le bien et reconnaît qu’il a été réalisé conformément aux besoins et aux contrats certifiés précédemment.

C'est à ce moment que le MOA peut donc procéder à la vente des lots construits et dégager de la marge. Souvent, les lots sont vendus ou réservés avant même leur livraison : c'est ce qu'on appelle une VEFA (Vente en Etat Futur d'Achèvement). Cela permet de limiter le risque commercial en s'assurant de la vente du bien avant ou pendant la construction de celui-ci. 

Pour cette raison, Anaxago, lors de la sélection des projets à financer, regarde le taux de pré-commercialisation, c'est la part de lots vendus avant la livraison des travaux, qui garantit donc une partie de la marge qui sera réalisée par le promoteur, sur laquelle nous rémunérons nos investisseurs.

La réception peut se faire avec ou sans réserves. Elle se fait “avec”, lorsque certains points ne conviennent pas au MOA. Dans ce cas là, celui-ci retient une partie du prix, que le MOE recevra seulement s’il règle les différents correspondants dans un délai imparti.

C’est également le point de départ de certaines garanties comme : 

  • Garantie de Parfait Achèvement
  • Garantie de Bon Fonctionnement
  • Garantie Décennale

Une fois que tout est validé, les usagers peuvent prendre possession du bien : le projet est officiellement terminé.

Si quelque chose d'imprévu se passe durant la phase de construction, il s'agit des risques techniques et financiers. C'est à dire si les entreprises du bâtiment ont un accident ou font une erreur, les coûts liés à la construction ou la durée du chantier peuvent augmenter. 

Pour se prémunir de ces risques, Anaxago s'efforce de mettre en place des Garanties et des Sûretés pouvant limiter ces risques. Il peut s'agir de Garanties à première demande, de Nantissement de Titres, d'Hypothèques... Ces mesures sont prises afin de protéger l'investisseur et sont mentionnées dans le dossier d'investissement de chaque opportunité en ligne.

Aller plus loin

Comment créer de la valeur dans l'immobilier ?

Retrouvez dans un article de la même série plus d'informations sur le rôle clé des acteurs de la construction immobilière

Les acteurs de la construction

Qui sommes nous ?

Anaxago, la néo-banque privée 100% en ligne et indépendante.

Une sélection d'opportunités d'investissement, accessibles en ligne, dès 1 000 €, dans l'innovation, le développement immobilier et l'immobilier locatif.

Aller plus loin

Inscrivez-vous gratuitement pour découvrir les opportunités d’investissement.

chessy

Chessy

Participez au financement d'une opération de promotion mixte à Chessy réalisée par le Groupe Alsei.

EN SAVOIR PLUS 
Projet confidentiel

Projet confidentiel

Notre équipe vous invite à finaliser l’ouverture de votre compte investisseur avant d’accéder aux détails de cette opération de financement.

EN SAVOIR PLUS 
Projet confidentiel

Projet confidentiel

Notre équipe vous invite à finaliser l’ouverture de votre compte investisseur avant d’accéder aux détails de cette opération de financement.

EN SAVOIR PLUS 

Dernières ressources

commentbiendéfinirsesobjectifs.jpg

Investissement : comment bien définir ses objectifs ?

Nous vous livrons dans cet article les clés pour bien définir ses objectifs avant d’entamer une démarche d’investissement.

17 décembre 2020
10excusesdeceuxquininvestissentpas.png

Top 10 des excuses invoquées par ceux qui n’investissent pas

Qui n’a jamais ressenti une once d’envie en constatant qu’un proche avait réalisé une plus-value intéressante grâce à un investissement...

04 décembre 2020
Voir toutes les ressources

L'investissement dans des supports non cotés présente un risque de perte partielle ou totale du capital investi ainsi qu'un risque d'illiquidité (difficultés à céder les titres).

Investir

  • Crowdfunding immobilier
  • Investir dans une startup
  • Immobilier locatif
  • SCPI
  • Comment ça marche ?
  • Défiscalisation

Se financer

  • Venture Capital
  • Financement Immobilier
  • Simuler son financement
  • Soumettre un projet
  • Prendre rendez-vous

En savoir plus

  • Manifeste
  • Opérations financées
  • Statistiques
  • Espace presse
  • Prochains événements
  • Académie

Informations légales

  • CGU Anaxago
  • CGU Mangopay
  • Politique de Confidentialité
  • Réclamations
  • Avertissements sur les risques
  • Gestion des conflits d'intérêts
  • Mentions Légales

Service client

  •  01 84 17 41 76
  • investir@anaxago.com
  • 18, rue Sainte Foy
  • 75002 Paris

Nous suivre


Le site Anaxago.com présente les différentes activités des sociétés liées du Groupe Anaxago : Anaxaxo qui propose un service de conseiller en financement participatifs, Anaxago Patrimony qui propose des services de conseil en investissement financier et Anaxago Capital, société de gestion de portefeuille agréée. L'accès aux opportunités en financement participatif s'effectue sur le site à accès progressif dédié.

CIP Plateforme de financement participatif

Conseiller en Investissements Participatifs immatriculé auprès de l’Organisme pour le Registre unique des Intermédiaires en Assurance, Banque et Finance (ORIAS) sous le numéro 13000878. AVERTISSEMENT : L’investissement dans de jeunes entreprises non cotées présente des risques parmi lesquels : la perte partielle ou totale du capital investi, l’illiquidité, l’absence de valorisation après l’investissement ainsi que des risques spécifiques à l’activité du projet détaillés dans les notes d’opération mises à disposition dans l’onglet « document » des projets. L’investissement sur ANAXAGO doit être inscrit dans une démarche de constitution d’un portefeuille diversifié. Vous pourrez investir sur ANAXAGO une fois votre profil d’investisseur complété et validé par nos équipes. Pour lire l’avertissement complet sur les risques, En savoir plus

CIF Conseiller en Investissements Financiers

Conseiller en Investissements Financiers et Courtier d'Assurance ou de réassurance (COA) immatriculé auprès de l’Organisme pour le Registre unique des Intermédiaires en Assurance, Banque et Finance (ORIAS) sous le numéro 19001970. Anaxago Patrimoine a une activité de conseil en Gestion de Patrimoine au service de la création, du développement et de la transmission de votre patrimoine. Cet objectif est atteint par des convictions fortes dans la sélection des solutions et produits | ANAXAGO Patrimony - SAS au capital de 250 € - 18 rue Sainte-Foy 75002 Paris et immatriculé aux RCS de Paris n°844832402 | Membre de l'ANACOFI-CIF n°E009115 association agréée par l'Autorité des Marchés Financiers | Responsabilité Civile Professionnelle MMA IARD Police n°114.240.090

Anaxago Capital

ANAXAGO Capital, société de gestion de portefeuille agréée par l’autorité des marchés financiers sous le numéro GP 1600018.

© ANAXAGO 2012–2021, tous droits reservés