Tout investissement en parts de SCPI présente un risque de perte partielle ou totale du capital et un risque d’illiquidité. Les revenus distribués, la valeur des parts et leur délai de revente ne sont pas garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Liquidité des SCPI en 2026 : quels critères examiner avant d’investir ?

Le marché des sociétés civiles de placement immobilier traverse depuis plusieurs années une phase d’ajustement. La hausse des taux d’intérêt, la baisse de valeur de certains actifs immobiliers et l’augmentation des demandes de retrait ont rappelé une caractéristique essentielle de ce placement : les parts de SCPI ne bénéficient pas d’une liquidité garantie.

La situation s’est partiellement améliorée au début de l’année 2026. Au premier trimestre, les SCPI ont enregistré environ 1,4 milliard d’euros de collecte brute et 1,2 milliard d’euros de collecte nette, en progression par rapport à la même période de 2025.

Les parts en attente de retrait représentaient toutefois encore près de 2,4 milliards d’euros au 31 mars 2026, soit environ 2,8 % de la capitalisation totale du marché. Leur montant a diminué de 14 % sur le trimestre, mais cette évolution ne signifie pas que les tensions de liquidité ont disparu.

La baisse observée s’explique en partie par la reprise de la collecte, mais également par la mise en place de mesures spécifiques sur certaines SCPI, notamment la suspension temporaire de la variabilité du capital et la création de marchés secondaires.

Avant d’investir, la liquidité doit donc être analysée avec la même attention que le rendement distribué, la qualité du patrimoine, le taux d’occupation, l’endettement et les frais.

Qu’est-ce que le risque de liquidité d’une SCPI ?

Le risque de liquidité correspond à la possibilité de ne pas pouvoir revendre rapidement ses parts au moment souhaité ou de devoir les céder dans des conditions moins favorables que prévu.

Une part de SCPI n’est pas cotée en continu sur un marché financier. Même lorsqu’un associé peut transmettre une demande de retrait à tout moment, son exécution dépend du fonctionnement de la SCPI et de la présence d’une contrepartie suffisante.

Le délai peut ainsi atteindre plusieurs semaines, plusieurs mois ou davantage. Il n’est pas possible de garantir à l’avance la date de remboursement ni le prix auquel les parts pourront être cédées.

La possibilité de transmettre une demande de retrait ne doit donc pas être confondue avec une disponibilité immédiate de l’épargne.

Comment fonctionne la revente des parts ?

Les modalités de revente dépendent principalement du caractère variable ou fixe du capital de la SCPI.

La SCPI à capital variable

Dans une SCPI à capital variable, l’associé adresse sa demande de retrait à la société de gestion. Elle est inscrite dans un registre et reçoit un rang correspondant à son ordre chronologique.

La demande est généralement exécutée lorsqu’elle peut être compensée par de nouvelles souscriptions, selon les modalités prévues dans la note d’information de la SCPI.

Lorsque les demandes de retrait dépassent les souscriptions reçues, elles restent en attente. L’AMF rappelle que leur exécution dépend de l’existence d’un volume suffisant de souscriptions en contrepartie.

La SCPI à capital fixe

Dans une SCPI à capital fixe, les parts sont généralement échangées sur un marché secondaire. Les ordres de vente sont confrontés aux ordres d’achat afin de déterminer un prix d’exécution.

La vente dépend donc de la présence d’un acquéreur et du prix qu’il accepte de payer. Le montant obtenu peut être inférieur au prix d’acquisition ou à la dernière valeur communiquée par la société de gestion.

Un marché en amélioration, mais encore contrasté

La collecte des SCPI a progressé au premier trimestre 2026. Les SCPI diversifiées ont concentré une part importante des souscriptions, représentant environ 72 % de la collecte brute du trimestre.

Cette dynamique illustre l’intérêt des investisseurs pour des véhicules répartissant leur patrimoine entre plusieurs secteurs ou plusieurs zones géographiques. Elle ne permet toutefois pas de conclure que toutes les SCPI bénéficient de la même capacité à traiter les retraits.

La liquidité reste très différente selon les véhicules. Certaines SCPI disposent d’une collecte régulière leur permettant de compenser une grande partie des demandes de retrait. D’autres supportent encore un volume élevé de parts en attente, notamment lorsqu’elles sont exposées à des actifs ayant subi une correction de valeur importante.

Les moyennes de marché permettent de comprendre les grandes tendances, mais elles ne remplacent jamais une analyse SCPI par SCPI.

Quels indicateurs permettent d’évaluer la liquidité ?

Aucun indicateur ne permet, à lui seul, de prévoir le délai de revente. Plusieurs données doivent être rapprochées afin d’apprécier la situation d’une SCPI.

• La collecte brute et nette : elles permettent d’évaluer les nouveaux capitaux entrant dans le véhicule.
• Les parts en attente de retrait : elles indiquent le niveau de pression exercé sur la liquidité.
• Le nombre de mois de collecte nécessaire : il permet de comparer les retraits en attente avec le rythme récent des souscriptions.
• La trésorerie disponible : elle peut offrir une marge de manœuvre, sans nécessairement être destinée au remboursement des associés.
• La capacité à céder des actifs : elle dépend de la qualité du patrimoine et des conditions du marché immobilier.
• L’écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution : il renseigne sur le positionnement du prix de la part par rapport à la valeur estimée du patrimoine.

Une collecte dynamique constitue un élément favorable, mais elle ne garantit pas que les retraits resteront fluides dans le futur. Une dégradation du marché, une baisse du prix des parts ou une hausse soudaine des demandes peuvent modifier rapidement la situation.

Pourquoi le rendement ne suffit-il pas ?

Le taux de distribution est souvent le premier chiffre regardé par les investisseurs. Il correspond au dividende brut versé au titre d’une année, rapporté au prix de référence de la part selon les modalités de calcul applicables.

Cet indicateur mesure le niveau de revenus distribués, mais il ne tient pas compte à lui seul de l’évolution du prix des parts ni de la valeur du patrimoine.

Une SCPI peut donc maintenir un taux de distribution significatif tout en enregistrant une baisse du prix de souscription ou de sa valeur de réalisation.

Il est préférable d’associer le taux de distribution à plusieurs indicateurs complémentaires :

• La performance globale annuelle : elle combine le taux de distribution et la variation du prix de la part.
• Le rendement global immobilier : il associe le taux de distribution à l’évolution de la valeur de réalisation par part.
• Le taux de rendement interne : il mesure la performance sur une période longue en tenant compte des revenus et de la valeur finale des parts.

Les performances passées ne permettent toutefois pas de prévoir les résultats futurs. Une SCPI doit être examinée à partir de son patrimoine actuel, de sa stratégie et de sa situation financière.

La qualité du patrimoine influence-t-elle la liquidité ?

La liquidité des parts et la qualité du patrimoine sont étroitement liées. Une SCPI détenant des actifs recherchés, correctement loués et situés sur des marchés actifs peut disposer d’une meilleure capacité à arbitrer son patrimoine.

À l’inverse, des immeubles vacants, obsolètes ou nécessitant d’importants travaux peuvent être plus difficiles à céder. Une vente réalisée dans l’urgence peut également intervenir à un prix inférieur à la valeur précédemment retenue.

Le taux d’occupation financier doit être rapproché de la durée des baux, de la qualité des locataires, des franchises accordées et des échéances locatives à venir.

Le niveau d’endettement mérite également une attention particulière. La dette peut soutenir les acquisitions, mais elle accroît la sensibilité du véhicule au coût du financement, aux baisses de valeur et aux difficultés de refinancement.

Une SCPI européenne est-elle plus liquide ?

Une SCPI européenne répartit son patrimoine entre plusieurs pays. Cette diversification peut limiter la dépendance à un seul marché immobilier ou à une seule conjoncture économique.

Elle ne garantit cependant ni la liquidité des parts, ni la stabilité de leur valeur, ni le maintien des revenus distribués.

L’analyse doit prendre en compte les pays réellement représentés, les secteurs immobiliers, les caractéristiques des locataires, les frais liés à la gestion internationale et les conditions fiscales applicables.

La diversification géographique peut réduire certains risques de concentration. Elle ne supprime pas les risques immobiliers, financiers, juridiques ou fiscaux propres à chaque marché.

Comment Anaxago sélectionne-t-il les SCPI proposées ?

Anaxago propose une sélection de SCPI afin de donner accès à plusieurs stratégies immobilières au sein d’une allocation patrimoniale de long terme.

L’analyse ne repose pas uniquement sur le taux de distribution. La méthode de sélection d’Anaxago examine notamment la qualité du patrimoine, la régularité des loyers, le taux d’occupation financier, la diversification, la capitalisation, la stratégie de la société de gestion et la cohérence des acquisitions réalisées.

La collecte, les parts en attente de retrait, le niveau d’endettement, les valeurs de la part et les frais doivent également être étudiés. Cette approche permet de comparer les véhicules au-delà du seul rendement annuel affiché.

Les SCPI référencées sur Anaxago peuvent couvrir plusieurs stratégies immobilières, notamment l’immobilier de santé, le résidentiel, les bureaux, les commerces, la logistique ou des patrimoines diversifiés en France et en Europe.

La composition de cette sélection évolue selon les véhicules disponibles et les analyses réalisées. Le référencement d’une SCPI ne constitue jamais une garantie de rendement, de liquidité ou de préservation du capital.

Quels documents consulter avant d’investir ?

La page de présentation commerciale ne suffit pas pour prendre une décision. Chaque investisseur doit consulter la documentation réglementaire et les publications récentes de la SCPI.

• le document d’informations clés ;
• la note d’information ;
• le dernier rapport annuel ;
• les bulletins trimestriels récents ;
• les modalités de souscription et de retrait ;
• le nombre de parts en attente de retrait ;
• les valeurs de réalisation et de reconstitution ;
• les frais et la durée de placement recommandée.

Les bulletins trimestriels sont particulièrement utiles pour suivre l’évolution récente de la collecte, des retraits, de l’occupation et des acquisitions.

Quelle durée d’investissement prévoir ?

Une SCPI doit être envisagée comme un placement de long terme. La durée recommandée dépend du véhicule, mais elle est généralement de plusieurs années.

Un horizon long peut permettre de répartir l’incidence des frais de souscription et de traverser différentes phases du cycle immobilier. Il ne garantit toutefois ni une hausse du prix des parts ni leur revente au moment souhaité.

Une somme susceptible d’être nécessaire à court terme ne doit donc pas être investie en parts de SCPI.

Quels sont les principaux risques ?

Le premier risque est celui d’une perte en capital. La valeur des immeubles et le prix des parts peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse.

Les revenus distribués ne sont pas garantis. Ils peuvent diminuer en cas de vacance, d’impayés, de renégociation des loyers, de baisse de l’occupation ou d’augmentation des charges.

L’investisseur doit également tenir compte du risque d’illiquidité, de l’endettement, des frais, de la concentration du patrimoine et de la capacité de la société de gestion à adapter sa stratégie aux évolutions du marché.

Les points essentiels à retenir

• La liquidité des parts de SCPI n’est jamais garantie.
• Le délai de revente dépend du fonctionnement du véhicule et de la présence de souscripteurs ou d’acheteurs.
• Les parts en attente représentaient encore environ 2,4 milliards d’euros au premier trimestre 2026.
• Le recul des parts en attente ne signifie pas que les tensions ont disparu.
• Le taux de distribution doit être rapproché de l’évolution du prix des parts et de la valeur du patrimoine.
• La collecte, l’occupation, l’endettement et les frais constituent des critères importants.
• La diversification peut réduire certains risques de concentration sans les supprimer.
• Anaxago sélectionne des SCPI selon une analyse immobilière, financière et patrimoniale.
• Le référencement d’une SCPI ne garantit ni sa performance ni sa liquidité.

Conclusion : regarder la liquidité au-delà du rendement

La liquidité constitue un critère central dans le choix d’une SCPI en 2026. La reprise de la collecte observée au début de l’année constitue un signal favorable, mais le montant encore élevé des parts en attente montre que la situation reste contrastée.

Une analyse sérieuse doit associer le rendement distribué, l’évolution du prix des parts, la qualité du patrimoine, le taux d’occupation, l’endettement, la collecte, les demandes de retrait et la stratégie de la société de gestion.

La sélection proposée par Anaxago permet d’accéder à plusieurs stratégies de SCPI analysées selon une grille de critères immobiliers et financiers. Chaque véhicule doit néanmoins être examiné individuellement et rester cohérent avec l’horizon de placement, le besoin de liquidité et le profil de risque de l’investisseur.

Avertissement : l’investissement en parts de SCPI présente un risque de perte partielle ou totale du capital. Les revenus distribués, la valeur des parts et leur liquidité ne sont pas garantis. La revente peut intervenir dans un délai indéterminé et à un prix inférieur au prix de souscription. Avant toute souscription, il convient de consulter la documentation réglementaire et contractuelle de la SCPI et de vérifier l’adéquation de l’investissement avec votre situation patrimoniale, vos objectifs, votre horizon de placement et votre besoin de liquidité.