Tout investissement comporte un risque de perte partielle ou totale du capital. Les revenus, la valeur des parts et leur liquidité ne sont pas garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Rendement des SCPI en 2026 : quels indicateurs faut-il analyser ?

Le rendement des SCPI ne peut plus être étudié à partir du seul montant des revenus distribués. Les résultats publiés pour 2025 montrent en effet qu’une SCPI peut verser des revenus tout en enregistrant une baisse de la valeur de ses parts ou de son patrimoine.

Pour apprécier plus précisément la performance d’un investissement en SCPI en 2026, plusieurs indicateurs doivent être analysés conjointement :

• le taux de distribution ;
• la performance globale annuelle ;
• le rendement global immobilier ;
• le taux de rendement interne ;
• l’évolution du prix des parts ;
• la valeur de reconstitution ;
• la liquidité du véhicule ;
• le niveau d’endettement et le taux d’occupation financier.

Cette lecture élargie permet de distinguer les revenus distribués, la variation du prix de souscription et l’évolution économique du patrimoine immobilier détenu par la SCPI.

Quel a été le rendement moyen des SCPI en 2025 ?

En 2025, le taux de distribution moyen pondéré des SCPI s’est établi à 4,92 %, contre 4,72 % en 2024.

Ce chiffre traduit une progression des revenus distribués par rapport au prix de référence des parts. Il ne correspond toutefois pas à la performance globale réellement constatée sur l’année.

En parallèle, le prix moyen des parts a diminué de 3,45 %. La performance globale annuelle moyenne du marché s’est ainsi établie à 1,5 %.

La valeur de réalisation moyenne par part, qui reflète l’évolution de la valeur nette du patrimoine, a quant à elle diminué de 1,83 %. Le rendement global immobilier moyen a donc atteint 3,1 %.

Source : ASPIM et IEIF, principaux indicateurs des SCPI en 2025, publiés en mai 2026.

Quelle différence entre le taux de distribution et la PGA ?

Le taux de distribution mesure les revenus versés

Le taux de distribution rapporte les revenus bruts versés au cours d’une année au prix de référence de la part.

Il permet d’évaluer le niveau des distributions, mais il ne tient pas compte d’une éventuelle hausse ou baisse du prix de la part.

Les revenus distribués peuvent notamment évoluer en fonction :

• des loyers encaissés par la SCPI ;
• du taux d’occupation des immeubles ;
• des impayés ou des départs de locataires ;
• du montant des charges et des travaux ;
• de la politique de distribution et de mise en réserve ;
• des cessions d’actifs réalisées au cours de l’exercice.

La performance globale annuelle intègre le prix de la part

La performance globale annuelle, ou PGA, associe :

• le taux de distribution de l’année ;
• la variation du prix de souscription entre le début et la fin de l’année.

Elle donne donc une lecture plus large que le seul taux de distribution. Une SCPI peut, par exemple, verser un revenu tout en affichant une PGA faible ou négative si le prix de sa part diminue fortement.

La PGA reste néanmoins un indicateur calculé sur une seule année. Elle ne suffit pas, à elle seule, pour apprécier un investissement destiné à être conservé sur une longue durée.

Qu’est-ce que le rendement global immobilier ?

Le rendement global immobilier, ou RGI, associe :

• le taux de distribution ;
• la variation de la valeur de réalisation par part.

La valeur de réalisation correspond à la valeur des actifs détenus par la SCPI, notamment son patrimoine immobilier et ses disponibilités, après déduction de ses dettes.

Le RGI mesure donc davantage l’évolution économique du patrimoine que la PGA, qui s’appuie sur l’évolution du prix de souscription.

Il ne reflète toutefois pas directement la performance qu’un associé obtiendrait en revendant ses parts. Le prix effectivement obtenu dépend notamment :

• du fonctionnement de la SCPI ;
• de la liquidité disponible ;
• de la présence de nouveaux souscripteurs ou d’acheteurs ;
• des conditions du marché secondaire ;
• des frais applicables à la souscription et à la cession.

Le TRI est-il pertinent sur le long terme ?

Le taux de rendement interne, ou TRI, mesure la performance annualisée d’un investissement sur une période déterminée.

Il prend notamment en compte :

• le prix payé lors de la souscription ;
• les revenus perçus au cours de la période ;
• les éventuels flux complémentaires ;
• la valeur de retrait ou de cession retenue à la fin de la période.

Le TRI est particulièrement utile pour analyser les résultats sur cinq, dix ou quinze ans. Il permet de prendre en considération les revenus distribués et l’évolution de la valeur des parts sur une durée plus représentative du cycle immobilier.

Il doit cependant être interprété avec prudence :

• un TRI historique ne constitue pas une prévision ;
• les résultats dépendent de la période de calcul retenue ;
• une SCPI récente ne dispose pas nécessairement d’un historique suffisant ;
• les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Quels indicateurs utiliser pour analyser une SCPI ?

Les SCPI diversifiées ont-elles mieux résisté en 2025 ?

Les résultats moyens publiés pour 2025 montrent des écarts importants entre les différentes catégories de SCPI.

Les SCPI diversifiées ont affiché une PGA moyenne de l’ordre de 6,3 %. Cette catégorie a bénéficié d’un taux de distribution moyen proche de 6 % et d’une évolution moyenne du prix des parts légèrement positive.

Cette performance moyenne peut notamment s’expliquer par une répartition des actifs entre plusieurs secteurs ou zones géographiques. La diversification peut réduire la dépendance à un seul segment du marché immobilier.

Elle ne constitue toutefois pas une garantie :

• toutes les SCPI diversifiées n’ont pas obtenu les mêmes résultats ;
• la qualité des actifs varie d’un véhicule à l’autre ;
• la diversification ne supprime pas le risque de perte en capital ;
• les résultats de 2025 ne préjugent pas de ceux de 2026.

Pourquoi les SCPI de bureaux ont-elles davantage souffert ?

Les SCPI principalement investies dans les bureaux ont enregistré des résultats plus contrastés. Leur taux de distribution moyen s’est établi autour de 4,6 %, tandis que leur PGA moyenne est restée légèrement négative en 2025.

Cette différence s’explique principalement par la diminution du prix de certaines parts, liée à la baisse de valeur de certains patrimoines.

Le marché des bureaux reste notamment affecté par :

• l’évolution du télétravail et des usages professionnels ;
• la recherche d’immeubles mieux situés et plus performants sur le plan énergétique ;
• la vacance de certains actifs secondaires ;
• le coût des travaux de rénovation ;
• la hausse des taux de rendement exigés par les investisseurs.

Ces tendances ne signifient pas que tous les actifs de bureaux connaissent la même situation. L’emplacement, la qualité technique de l’immeuble, la durée des baux et la solidité des locataires restent déterminants.

Quelle est la situation du marché au premier trimestre 2026 ?

Les premiers chiffres de 2026 montrent une amélioration progressive de la collecte, mais les tensions de liquidité n’ont pas disparu.

La diminution des parts en attente constitue un signal d’amélioration à l’échelle du marché. Elle ne signifie cependant pas que toutes les SCPI disposent d’une liquidité suffisante.

Les demandes de retrait restent concentrées sur certains véhicules. La situation doit donc être analysée individuellement pour chaque SCPI.

Quels critères examiner au-delà du rendement ?

La qualité du patrimoine

L’analyse doit notamment porter sur :

• l’emplacement des actifs ;
• leur état et leur performance énergétique ;
• la diversité des secteurs immobiliers ;
• la répartition géographique ;
• la capacité des immeubles à répondre aux besoins des utilisateurs.

La qualité des locataires et des baux

Il convient d’étudier :

• la solidité financière des locataires ;
• la concentration des loyers sur quelques occupants ;
• la durée résiduelle des baux ;
• les prochaines échéances locatives ;
• les franchises ou mesures d’accompagnement accordées.

La liquidité des parts

La revente des parts de SCPI n’est pas garantie. Elle dépend notamment :

• des nouvelles souscriptions ;
• du nombre de demandes de retrait ;
• de l’existence d’acheteurs sur le marché secondaire ;
• des mécanismes prévus par les statuts et la note d’information.

Le niveau d’endettement

Le recours à la dette peut permettre de financer des acquisitions, mais il peut également augmenter :

• le risque lié à la hausse des taux ;
• le coût du refinancement ;
• l’exposition à une baisse de valeur des actifs ;
• la sensibilité de la SCPI à une diminution des revenus locatifs.

Les frais

Les frais réduisent la performance obtenue par l’investisseur. Il convient notamment d’examiner :

• les frais de souscription ;
• les frais de gestion annuels ;
• les éventuels frais de cession ;
• les commissions d’acquisition ou de suivi des travaux ;
• les frais applicables sur le marché secondaire.

Comment Anaxago sélectionne-t-il les SCPI proposées ?

Anaxago propose une sélection de SCPI accessibles dans le cadre d’une stratégie patrimoniale de long terme.

L’analyse ne repose pas uniquement sur le taux de distribution. Elle peut notamment prendre en compte :

• les performances historiques et leur régularité ;
• la variation du prix des parts ;
• la valeur de reconstitution ;
• la qualité et la diversification du patrimoine ;
• le taux d’occupation financier ;
• la durée des baux et la qualité des locataires ;
• le niveau d’endettement ;
• la collecte et les demandes de retrait ;
• les frais ;
• la stratégie et l’expérience de la société de gestion.

La sélection réalisée par Anaxago ne constitue pas une garantie de rendement, de liquidité ou de préservation du capital. La composition de l’offre peut évoluer selon les véhicules référencés et leur disponibilité.

Quelles erreurs éviter lors de l’analyse d’une SCPI ?

• Se fier uniquement au taux de distribution : il ne tient pas compte de la variation du prix des parts.
• Comparer des chiffres calculés sur des périodes différentes : un taux annuel ne peut pas être comparé directement à un TRI calculé sur dix ans.
• Présenter une performance cible comme acquise : les revenus et la valeur des parts ne sont pas garantis.
• Négliger la liquidité : une demande de retrait peut être exécutée dans un délai indéterminé.
• Ignorer les frais : ils réduisent le rendement réellement perçu.
• Choisir une SCPI uniquement en fonction de sa thématique : la qualité du patrimoine et le prix d’acquisition restent déterminants.
• Confondre fréquence et montant des distributions : un versement mensuel ne garantit pas un revenu annuel plus élevé.

Que faut-il retenir sur le rendement des SCPI en 2026 ?

• Le taux de distribution moyen des SCPI a atteint 4,92 % en 2025.
• La PGA moyenne s’est établie à 1,5 % après prise en compte de la baisse du prix des parts.
• Le RGI moyen a atteint 3,1 % après prise en compte de l’évolution de la valeur de réalisation.
• Le TRI permet d’analyser une performance sur une durée plus longue.
• Les résultats varient fortement selon les catégories et les véhicules.
• La diversification peut réduire certains risques de concentration sans les supprimer.
• Le taux de distribution ne suffit pas à évaluer la solidité d’une SCPI.
• La liquidité, l’endettement, l’occupation et la valeur du patrimoine doivent également être étudiés.
• Les revenus et le capital investi ne sont pas garantis.
• Les SCPI doivent être envisagées comme des investissements de long terme.

Conclusion : analyser la performance dans sa globalité

Les résultats de 2025 illustrent la nécessité de dépasser le seul taux de distribution. Un revenu versé ne suffit pas à déterminer la performance réelle d’un investissement lorsque le prix des parts ou la valeur du patrimoine évoluent à la baisse.

La PGA, le RGI et le TRI apportent des éclairages complémentaires. Ils doivent être rapprochés de la liquidité, de la qualité des actifs, du taux d’occupation, de l’endettement et des frais.

L’analyse doit enfin être conduite SCPI par SCPI. Les moyennes de marché permettent de comprendre les grandes tendances, mais elles ne permettent pas de prévoir la performance d’un véhicule particulier.

Avertissement : l’investissement en parts de SCPI présente un risque de perte partielle ou totale du capital. Les revenus distribués, la valeur des parts et leur liquidité ne sont pas garantis. La revente peut intervenir dans un délai indéterminé et à un prix inférieur au prix de souscription. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Avant toute souscription, il convient de consulter le document d’informations clés, la note d’information, les derniers bulletins périodiques et le rapport annuel de la SCPI, puis de vérifier l’adéquation de l’investissement avec votre situation, vos objectifs, votre horizon de placement et votre besoin de liquidité.