PGA des SCPI en 2026 : comprendre ce nouvel indicateur de performance

En 2026, la Performance Globale Annuelle, ou PGA, s’impose comme un indicateur essentiel pour analyser les résultats des sociétés civiles de placement immobilier. Elle permet d’étudier conjointement les revenus distribués aux associés et l’évolution du prix des parts au cours d’une même année.

Cette lecture est particulièrement utile dans un marché où certaines SCPI continuent de distribuer des revenus réguliers tout en enregistrant une baisse de leur prix de part. La PGA apporte ainsi une vision plus complète que le seul taux de distribution, sans pour autant résumer à elle seule la qualité d’un investissement.

Qu’est-ce que la PGA d’une SCPI ?

La Performance Globale Annuelle mesure la performance d’une SCPI sur une année civile. Elle correspond à l’addition de deux éléments :

• le taux de distribution, qui mesure les revenus versés aux associés au cours de l’année ;
• la variation du prix de part entre le début et la fin de cette même année.

Une SCPI peut donc afficher un taux de distribution élevé, mais une PGA plus faible si son prix de part a diminué. À l’inverse, une revalorisation du prix de part peut renforcer la performance globale obtenue sur l’année.

La PGA ne doit toutefois pas être confondue avec la performance nette réellement obtenue par chaque investisseur. Celle-ci dépend également de la date d’acquisition des parts, du délai de jouissance, des frais, de la durée de détention, de la fiscalité et du prix auquel les parts pourront effectivement être revendues.

Pourquoi la PGA est-elle particulièrement utile en 2026 ?

Les résultats du marché en 2025 illustrent l’intérêt de cet indicateur. Selon les données publiées par l’Association française des Sociétés de Placement Immobilier, le taux de distribution moyen des SCPI s’est établi à 4,92 % en 2025.

Dans le même temps, le prix moyen des parts a reculé de 3,45 %. La PGA moyenne du marché ressort ainsi à environ 1,5 % sur l’année (ASPIM, mai 2026).

Ces données sont des moyennes pondérées portant sur l’ensemble du marché. Elles ne signifient pas que chaque SCPI ayant distribué 4,92 % a également enregistré une baisse de 3,45 % de son prix. Les situations restent très contrastées selon les véhicules, leur stratégie, leur patrimoine et leur historique.

La PGA permet précisément de mieux identifier ces écarts. Elle distingue les SCPI dont les distributions se sont accompagnées d’une stabilité ou d’une progression du prix de part de celles dont les revenus ont été partiellement absorbés par une dépréciation.

Pour consulter les données complètes, vous pouvez vous référer aux indicateurs de performance 2025 publiés par l’ASPIM.

La PGA mesure-t-elle la performance réelle d’un investissement ?

La PGA offre une vision plus complète que le taux de distribution seul, mais elle ne constitue pas une mesure exhaustive de la performance patrimoniale de chaque associé.

La performance effectivement obtenue dépend notamment :

• du prix auquel les parts ont été souscrites ;
• de la date d’entrée dans la SCPI ;
• du délai de jouissance avant le versement des premiers revenus ;
• des commissions de souscription, de gestion et de cession ;
• de la fiscalité applicable aux revenus et aux éventuelles plus-values ;
• des conditions et du délai de revente des parts.

La PGA doit donc être utilisée comme un indicateur de comparaison annuel. Elle ne remplace ni l’analyse du patrimoine détenu par la SCPI ni l’étude des risques et des conditions de liquidité.

Quelle différence entre la PGA et le rendement global immobilier ?

L’ASPIM publie également un autre indicateur : le rendement global immobilier, ou RGI. Celui-ci associe les revenus distribués à l’évolution de la valeur de réalisation du patrimoine immobilier.

La valeur de réalisation correspond à la valeur estimée des immeubles et des autres actifs détenus par la SCPI, diminuée de ses dettes. Elle ne correspond pas nécessairement au prix auquel les parts sont proposées ou revendues.

En 2025, le rendement global immobilier moyen des SCPI s’est élevé à environ 3,1 % (ASPIM). Cet indicateur apporte un éclairage sur l’évolution économique du patrimoine, tandis que la PGA tient compte de l’évolution du prix de part.

Les deux indicateurs sont donc complémentaires :

• la PGA permet de suivre la distribution et l’évolution du prix de part ;
• le RGI permet d’apprécier la distribution et l’évolution de la valeur du patrimoine immobilier.

Des performances très contrastées selon les SCPI

La moyenne du marché masque des écarts importants. Certaines SCPI ont maintenu ou revalorisé leur prix de part en 2025, tandis que d’autres ont procédé à des ajustements à la baisse.

Ces différences peuvent notamment s’expliquer par :

• la date à laquelle les immeubles ont été acquis ;
• la qualité et la localisation des actifs ;
• la typologie des locataires et la durée des baux ;
• le niveau d’endettement de la SCPI ;
• les besoins de travaux ou de restructuration ;
• la capacité de la société de gestion à adapter son portefeuille ;
• la cohérence entre le prix de part et la valeur de reconstitution.

Une PGA élevée sur une seule année ne suffit donc pas à identifier une SCPI adaptée à vos objectifs. Elle doit être replacée dans l’historique du véhicule et confrontée aux caractéristiques de son patrimoine.

Les SCPI récentes sont-elles nécessairement plus performantes ?

Les SCPI créées récemment peuvent bénéficier de conditions d’acquisition différentes de celles des véhicules plus anciens. Elles ont notamment la possibilité de constituer leur patrimoine après la correction des prix immobiliers intervenue sur certains marchés.

Elles ne disposent toutefois que d’un historique limité. Leur portefeuille peut encore être concentré sur un petit nombre d’immeubles ou de locataires, et leur liquidité n’a pas nécessairement été éprouvée sur un cycle immobilier complet.

À l’inverse, les SCPI historiques peuvent disposer d’un patrimoine plus vaste et diversifié, d’une expérience de gestion plus longue et de réserves constituées au fil des années. Elles peuvent néanmoins rester exposées à des actifs acquis lorsque les valeurs immobilières étaient plus élevées.

L’ancienneté d’une SCPI n’est donc ni une garantie de qualité ni un défaut. Elle doit être analysée avec la stratégie, le patrimoine, les valeurs d’expertise et la capacité de la société de gestion à faire évoluer ses actifs.

Quelles sont les tendances du marché des SCPI en 2026 ?

Le début de l’année 2026 confirme une amélioration progressive de la collecte. Au premier trimestre, la collecte brute des SCPI a atteint 1,4 milliard d’euros, en hausse de 7 % par rapport au premier trimestre 2025. La collecte nette s’est élevée à 1,2 milliard d’euros, soit une progression de 10 % sur un an (ASPIM).

Cette reprise reste cependant inégalement répartie. Les SCPI diversifiées ont capté 72 % de la collecte brute du trimestre, tandis que certains véhicules continuent de faire face à des demandes de retrait et à des parts en attente de cession.

La hausse de la collecte ne signifie donc pas que toutes les difficultés du marché ont disparu. Elle confirme plutôt la polarisation des flux vers les stratégies considérées comme les plus adaptées aux nouvelles conditions immobilières.

Pour approfondir ces chiffres, consultez le bilan du premier trimestre 2026 publié par l’ASPIM.

La diversification sectorielle améliore-t-elle la performance ?

Les SCPI peuvent investir dans différentes catégories d’actifs : bureaux, commerces, santé, éducation, logistique, hôtellerie, immobilier résidentiel ou locaux d’activité.

Une diversification entre plusieurs secteurs peut limiter la dépendance du portefeuille à un seul marché locatif. Elle ne supprime toutefois pas les risques immobiliers et ne garantit pas une meilleure performance.

À l’inverse, une SCPI spécialisée peut bénéficier d’une expertise approfondie sur un secteur précis, mais elle reste davantage exposée aux évolutions économiques, réglementaires ou locatives propres à cette activité.

Il convient donc d’examiner :

• la répartition du patrimoine par secteur ;
• la concentration sur les principaux actifs ;
• la diversité et la solidité financière des locataires ;
• la durée résiduelle des baux ;
• les perspectives de demande locative ;
• les investissements nécessaires pour maintenir la qualité des immeubles.

Quels critères analyser en complément de la PGA ?

La PGA constitue un point de départ, mais une sélection rigoureuse doit intégrer plusieurs indicateurs complémentaires.

Le taux d’occupation financier

Le taux d’occupation financier, ou TOF, permet d’apprécier le niveau d’occupation économique du patrimoine. Il doit être étudié dans le temps et complété par l’analyse de la vacance, des franchises de loyers et de la qualité des locataires.

La valeur de reconstitution

La valeur de reconstitution correspond à la valeur du patrimoine augmentée des frais nécessaires pour le reconstituer. Sa comparaison avec le prix de souscription permet d’apprécier le positionnement du prix de part.

Une décote apparente ne constitue toutefois pas automatiquement une opportunité. Elle peut refléter des incertitudes sur la qualité du patrimoine, la collecte ou les conditions de liquidité.

La liquidité des parts

Les parts de SCPI ne sont pas cotées en bourse. Leur revente dépend de l’existence d’une demande suffisante et des mécanismes mis en place par la société de gestion.

Avant d’investir, il est nécessaire d’étudier le volume de parts en attente de retrait, les délais de cession observés et le fonctionnement du marché secondaire.

L’endettement

L’endettement peut soutenir la capacité d’investissement d’une SCPI, mais il augmente également son exposition aux taux d’intérêt et aux conditions de refinancement.

Le niveau de dette doit être analysé avec son coût, sa durée, la part des taux fixes et les échéances de remboursement.

Les frais

La comparaison ne doit pas se limiter aux frais de souscription. Il convient d’étudier les commissions de gestion, d’acquisition, d’arbitrage et de cession, ainsi que les éventuelles pénalités appliquées en cas de sortie anticipée.

Une SCPI présentée comme étant sans frais d’entrée n’est pas nécessairement moins coûteuse sur toute la durée de détention.

Comment utiliser la PGA pour construire un portefeuille de SCPI ?

La PGA peut être utilisée pour comparer les résultats annuels de plusieurs SCPI, à condition de confronter cet indicateur à leur stratégie, leur historique et leur niveau de risque.

Pour construire une allocation cohérente, il peut être pertinent de diversifier l’investissement entre :

• plusieurs sociétés de gestion ;
• plusieurs secteurs immobiliers ;
• différentes zones géographiques ;
• des SCPI récentes et des véhicules disposant d’un historique plus long ;
• plusieurs dates de souscription afin de limiter la concentration sur un seul point de marché.

Cette diversification ne garantit ni la performance ni la liquidité. Elle peut cependant réduire la dépendance du portefeuille à un seul véhicule ou à une seule stratégie immobilière.

Comment Anaxago sélectionne les SCPI proposées ?

Chez Anaxago, l’objectif n’est pas de référencer l’ensemble du marché. Une sélection restreinte est établie à partir d’une analyse financière, immobilière et patrimoniale des véhicules étudiés.

La méthode d’analyse peut notamment prendre en compte :

• l’expérience et l’organisation de la société de gestion ;
• la stratégie d’acquisition et de gestion des actifs ;
• la qualité, la localisation et la diversification du patrimoine ;
• la solidité des locataires et la durée des baux ;
• le taux d’occupation financier ;
• l’évolution du prix de part et des valeurs d’expertise ;
• le niveau d’endettement ;
• la structure des frais ;
• les conditions de liquidité et de revente.

Cette analyse ne constitue pas une garantie de performance et ne supprime pas les risques liés à l’investissement immobilier. Elle vise à proposer une sélection documentée, puis à déterminer si une SCPI est compatible avec la situation, les objectifs et l’horizon de placement de l’investisseur.

Vous pouvez également consulter la méthode de sélection des SCPI utilisée par Anaxago.

Les points essentiels à retenir sur la PGA

• La PGA additionne le taux de distribution et l’évolution du prix de part sur une année.
• Elle fournit une vision plus complète que le taux de distribution seul.
• Elle ne correspond pas nécessairement à la performance nette obtenue par chaque investisseur.
• En 2025, la PGA moyenne des SCPI s’est établie à environ 1,5 %, pour un taux de distribution moyen de 4,92 %.
• Une PGA élevée sur une seule année ne permet pas de présumer des performances futures.
• La liquidité, les frais, l’endettement, le taux d’occupation et la qualité du patrimoine doivent également être analysés.
• Les SCPI doivent être envisagées comme des placements immobiliers de long terme.

Conclusion : la PGA, un indicateur utile mais non suffisant

En 2026, la Performance Globale Annuelle constitue un indicateur central pour comparer les résultats des SCPI. Elle permet de dépasser la seule lecture du rendement distribué en intégrant l’évolution du prix de part.

Elle ne doit cependant jamais être utilisée isolément. La qualité d’une SCPI dépend également de son patrimoine, de ses locataires, de son niveau d’endettement, de ses frais, de sa stratégie de gestion et de la liquidité de ses parts.

Pour découvrir les véhicules actuellement accessibles et bénéficier d’un accompagnement adapté à votre situation patrimoniale, consultez la sélection de SCPI proposée par Anaxago.

Avertissement : l’investissement en SCPI présente des risques, notamment un risque de perte partielle ou totale du capital, un risque de baisse des revenus distribués, un risque lié à l’évolution du marché immobilier et un risque de liquidité. La revente des parts n’est pas garantie et peut nécessiter un délai. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Avant toute souscription, il convient de consulter la documentation réglementaire et de vérifier l’adéquation de l’investissement avec votre situation personnelle, votre horizon de placement et votre profil de risque.