Bonjour, je suis Caroline la co-fondatrice d'Anaxago. Chaque dimanche, j'écris et partage avec mes lecteurs cette chronique hebdomadaire, dédiée à l'investissement et la gestion de patrimoine avec un brin d'art de vivre, de culture et recommandations au gré de mes pérégrinations. Bonne lecture !
Negociator
Bonjour à tous,
Cette semaine, Argent Conté reprend du service, avec un épisode dédié à l’investissement à impact sous toutes ses coutures. J’ai profité d’avoir sous la main notre gérant climat, Christophe Pieri, pour lui poser toutes mes questions sur le sujet : à quels labels se fier, quels sont les critères pour qu’un investissement soit considéré comme étant à « impact », peut-on concilier impact et performance, etc. Si vous arrivez à passer le début où nous débattons d’OL versus Girondins (mais attention, uniquement les belles années ☝), vous devriez y trouver toutes les informations utiles si ce type d’investissement vous titille.
Dans le cadre de notre politique ESG au niveau des investissements, nous souhaitons notamment favoriser le développement de l’immobilier durable à travers le recyclage urbain, la réhabilitation et le repositionnement d’actifs, le développement de logements et de solutions de financement. Et c’est précisément ce à quoi l’opportunité de la semaine s’attèle : un FCPR dédié au renouveau de l’immobilier, centré sur de beaux actifs endormis dont la réhabilitation appelle le développement.
Le FCPR permet particulièrement de se positionner sur plusieurs opportunités avec un seul investissement. Mais je n’en dis pas plus et vous invite à découvrir le tout en détail ci-dessous ou directement ici.
Depuis quelques mois, Anaxago a un nouveau directeur des opérations. Je ne sais pas s’il est timide ou surchargé de boulot, mais en tout cas, nous n’avions pas encore pris le temps de vous le présenter (certains d’entre vous l’ont peut-être repéré sur nos webinars cela dit), je vous invite donc à découvrir son portrait ici.
Et en parlant de webinar, si vous avez manqué notre passage de cette semaine sur les perspectives et l’état du marché immobilier, je vous invite à visionner le replay ici. L’équipe a fait un point super complet sur les tendances de l’immobilier et comment Anaxago s’implique sur le suivi de nos investissements.
Chaque année, plus de 185 000 entreprises en France sont susceptibles d'être transmises, mais 51 000 seulement changent effectivement de main. En effet, le marché de la reprise d’entreprise est loin d'être aussi important que ce qui est généralement annoncé. Si l'âge des dirigeants peut laisser supposer qu'il y aura un potentiel de l'ordre de 600 000 entreprises à céder dans les dix prochaines années, il faut être conscient d'un certain nombre de limites. Certaines sociétés sont intimement liées à leur dirigeant, ce qui les rend difficilement transmissibles. D'autres sont "vieillissantes" : carnets de commandes affaiblis, investissements non renouvelés, personnel qualifié en instance de départ ou déjà parti, etc. Dans tous les cas, si vous êtes dirigeant d’entreprise, la transmission doit s’anticiper, notamment si vous envisagez de le faire à travers un pacte dutreil. Ce dispositif permet de bénéficier, sous réserve de certaines conditions, d'un abattement de 75 % des droits dus sur la valeur des titres ou de l'entreprise individuelle transmise par donation ou par succession. Soit, vous êtes déjà spécialiste du sujet et auquel cas, vous pouvez consulter notre article sur les évolutions du dispositif entérinées par la nouvelle loi de finances pour 2024 (ici), soit vous vous posez encore la question pour votre transmission et notre article sur le Pacte Dutreil, de A à Z est à lire là (plus un petit extrait ci-dessous).
Enfin, si comme moi vous vous apprêtez à passer plus de cinq heures dans un train avec vos enfants, je vous invite très fort à lire cet article dont je sens qu’il nous sera, à tous, très utile : comment apprendre à négocier avec les conseils d'un (vrai) négociateur de kidnapping.
En bonus en fin de newsletter, l'histoire d'un immeuble parisien iconique que je rêve de visiter depuis longtemps...
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Les immeubles Walter à Paris, vus du ciel - ©VirtualGlobetrotting
Opportunité de la semaine
Ce nouveau millésime de fonds maison a pour vocation de permettre une exposition au marché de la réhabilitation immobilière, de la promotion et de l’immobilier géré, en ciblant des actifs bénéficiant d’un effet de rareté.
Society 2023 est un fonds diversifié qui vise une vingtaine de participations. Les investissements du fonds se tournent en particulier vers la réhabilitation et le repositionnement d’actifs en voie d’obsolescence, ainsi que la construction d’immeubles répondant aux dernières normes environnementales. Society 2023 vise une politique d'investissement responsable et est classé article 8 au sens de la réglementation SFDR.
L'investissement dans le fonds Society 2023 est accessible à partir de 10.000€, ce qui permet ainsi de constituer un portefeuille diversifié de 20 à 30 participations dans les secteurs de la construction, de la réhabilitation et des usages de demain.
Pour investir, cliquer ici.
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Source inconnue, appartement de Terry de Gunzburg à Manhattan décoré par Jacques Grange, sur le mur un tryptique de Francis Bacon "Studies from the Human Body" circa 1979, et des chaises par le fameux décorateur Jacques-Emile Ruhlmann
Gestion de Patrimoine
Transmission d’entreprise : le pacte Dutreil, évolutions 2024
La transmission d'entreprise reste un sujet en constante évolution, notamment en ce qui concerne le pacte Dutreil. Les récentes évolutions jurisprudentielles ont incité le législateur à réagir, soulignant ainsi la valeur des avantages accordés par ce dispositif.
Pour bénéficier de l'exonération partielle des droits de donation ou de succession, le dirigeant doit s'engager à conserver ses titres avec d'autres associés ou actionnaires pendant au moins deux ans. Cette obligation doit être en vigueur au moment de la transmission, qu'elle survienne de son vivant ou après son décès. De plus, les bénéficiaires de la donation ou les héritiers doivent à leur tour s'engager à conserver les titres reçus durant au moins quatre ans. En outre, l'un des signataires du pacte, le donataire ou l'héritier qui a pris cet engagement individuel doit occuper une fonction de direction dans l'entreprise pendant la période d'engagement collective ou unilatérale, ainsi que pendant les trois années suivant la transmission.
L'exonération partielle des droits de donation ou de succession associée au pacte Dutreil est réservée aux entreprises "opérationnelles", c'est-à-dire celles exerçant une activité commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou libérale. Les sociétés exerçant une activité civile, comme les sociétés patrimoniales, sont exclues, sauf si elles ont une activité civile de gestion de portefeuille ou d'actifs immobiliers, à condition que cette activité ne soit pas prédominante.
C’est aussi la fin du flou pour la location meublée
L'administration fiscale a exclu du bénéfice du pacte Dutreil les sociétés exerçant une activité de location meublée ou d'établissements commerciaux ou industriels équipés. Toutefois, des décisions de la Cour de cassation et du Conseil d'état semblaient ouvrir la voie à l'application du pacte Dutreil à ces activités. Pour éviter un possible détournement du dispositif, le gouvernement a proposé un amendement au projet de loi de finances pour 2024, empêchant l'application du pacte Dutreil aux activités de location meublée ou d'établissements équipés. Cette modification s'applique aux transmissions depuis le 17 octobre 2023. Lire la suite de l'article ici
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Photo issue du site The Socialite Family avec une photo de l'appartement de la petite fille de Jean Walter et le fameux bureau Ruhlmann.
Art de Vivre
Je me perdais sur un de mes sites préférés pour un shoot d'inspiration, quand cette phrase m'a sauté aux yeux "Mon grand-père était architecte, il est à l'origine des immeubles Walter à Paris, qui étaient entièrement meublés par Ruhlmann"
Je me suis empressée de faire une rapide recherche Google : les immeubles walter... Étudiante à la fac, je passais en bus tous les jours devant cet ensemble immobilier situé Porte de la Muette et qui a toujours attiré mon regard.
Les immeubles Walter si distincts, et captivant mon attention à chaque passage, ont toujours suscité des rumeurs folles sur leurs habitants, mais leur créateur, Jean Walter, est resté dans l'ombre. Peut-être sa passion dévorante pour son métier l'a-t-elle maintenu dans cet anonymat. Pourtant, sa vie est un récit fascinant. Issu de la génération marquée par les bouleversements du début du XXe siècle, il a survécu aux horreurs de la Première Guerre mondiale, travaillant même au cabinet de Clémenceau à la fin du conflit, avant de se lancer dans une carrière d'architecte.
S'inspirant de l'art déco florissant entre les deux guerres, Walter s'est spécialisé dans trois domaines majeurs : le logement social, les résidences de luxe et les établissements de santé. Il a notamment introduit en France le concept américain des hôpitaux verticaux, laissant sa marque avec des projets tels que l'Hôpital Beaujon à Clichy, reconnaissable à sa façade en brique rouge, ou encore l'École de Médecine de la rue des Saint-Pères à Saint-Germain-des-Prés. Il a également conçu le Club House du Golf de Chantaco au Pays Basque.
Les immeubles Walter, érigés en 1930, constituent une cité-jardin singulière, avec leurs volumes imposants et leurs terrasses discrètes envahies par la végétation. Leur caractère légendaire réside dans leur différence frappante par rapport aux bâtiments environnants, mais aussi dans le fait que leurs vastes appartements, aux dimensions impressionnantes, idéales pour abriter des collections, n'abritent apparemment que des propriétaires totalement fantasques. Je rêve de les visiter.
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