Investir à crédit dans une SCPI pour développer son patrimoine

Investir à crédit dans une SCPI est une solution ingénieuse pour se constituer un patrimoine immobilier sans être dans l’obligation d’effectuer un apport personnel important. Recourir à un crédit pour acheter vos parts de SCPI est d’autant plus pertinent dans notre contexte actuel marqué par les taux bas des prêts bancaires. Les revenus potentiels de la SCPI dans laquelle vous choisirez d’investir pourront d'ailleurs couvrir une partie des mensualités de votre prêt.  Investir à crédit dans la SPCI offre également plus de souplesse et de protection qu'un investissement via un contrat d'assurance-vie.

Comprendre le fonctionnement de l'investissement en SCPI à crédit

Avant d'aborder les détails de l'investissement en SCPI à crédit, il est important de comprendre le concept même des SCPI. Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont des structures d'investissement collectif qui permettent aux particuliers de devenir propriétaires d'une partie d'un parc immobilier géré par une société de gestion. En investissant dans des parts de SCPI, les investisseurs bénéficient des revenus locatifs générés par ces biens immobiliers, proportionnellement au nombre de parts détenues.

L'investissement en SCPI à crédit consiste donc à financer l'acquisition de ces parts en contractant un prêt immobilier. Contrairement à un investissement traditionnel où les liquidités disponibles sont utilisées, l'achat à crédit permet de maximiser le capital investi et d'obtenir un rendement potentiellement plus élevé.

Pourquoi investir à crédit dans des SCPI ?

Diversification du patrimoine immobilier

Investir en SCPI à crédit offre une opportunité de diversifier son patrimoine immobilier. En acquérant des parts de différentes SCPI, les investisseurs peuvent accéder à un large éventail de biens immobiliers tels que des bureaux, des commerces, des entrepôts, etc. Cette diversification permet de réduire le risque lié à la concentration sur un seul type d'actif et de profiter des opportunités offertes par différents secteurs immobiliers.

Effet de levier financier

L'un des principaux avantages de l'investissement en SCPI à crédit est l'effet de levier financier. En utilisant l'emprunt pour financer l'acquisition des parts de SCPI, les investisseurs peuvent augmenter significativement leur capital d'investissement. Par conséquent, les revenus générés par les SCPI peuvent couvrir une partie, voire la totalité, des mensualités du prêt, ce qui permet d'optimiser le rendement de l'investissement.

Rentabilité potentielle supérieure au coût du crédit

Lorsque le taux d'intérêt du crédit est inférieur au rendement des SCPI, l'investissement à crédit devient particulièrement avantageux. En effet, si le rendement des SCPI est supérieur au coût du crédit, les investisseurs peuvent bénéficier d'une rentabilité nette positive, augmentant ainsi leur patrimoine de façon rentable. Toutefois, il est important de noter que les rendements des SCPI peuvent varier en fonction des performances du marché immobilier et de la gestion de la SCPI.

Constitution rapide d'un patrimoine immobilier

L'investissement en SCPI à crédit permet d'accélérer la constitution d'un patrimoine immobilier sans nécessiter une épargne importante. En utilisant l'emprunt, les investisseurs peuvent acheter des parts de SCPI dès le départ, sans attendre d'avoir accumulé suffisamment de liquidités. Cela permet de profiter rapidement des avantages de l'investissement immobilier, tels que les revenus locatifs et la valorisation potentielle du capital investi.

Les banques, considérant les actifs immobiliers comme résilients et présentant une bonne garantie à leur financement, sont très enclines à accompagner des investisseurs particuliers dans leurs projets d’investissement locatif.

Avantages fiscaux

L'investissement en SCPI à crédit offre également des avantages fiscaux intéressants. Les intérêts d'emprunt peuvent être déduits des revenus fonciers générés par les SCPI, réduisant ainsi la base imposable et permettant de diminuer l'impôt sur le revenu. De plus, les investisseurs peuvent bénéficier de l'assurance décès-invalidité liée au crédit, offrant une protection financière supplémentaire pour eux-mêmes et leur famille.

En contrepartie de ces avantages, les SCPI impliquent des frais de gestion venant rémunérer le travail de l’équipe de gestion qui :

• acquiert les biens dans le cadre d’une politique d’investissement affichée au préalable ;
• établit une politique financière d’entretien et de provisions ;
• négocie les baux auprès des locataires ;
• arbitre les biens qui le nécessitent.

Un tel projet permet de bien répondre à une logique de constitution de patrimoine, d’anticipation de sa retraite ou bien de préparation du financement des études de ses enfants.

Comment investir à crédit dans des SCPI ?

Lorsque l’on dispose d’une capacité d’endettement, il est possible d’acheter à crédit des parts de SCPI. Les revenus qui seront perçus permettront de venir couvrir une partie des mensualités du crédit. La différence entre les loyers perçus et les mensualités du crédit (après impact fiscal) constitue l’effort d’épargne.

Ainsi, une proportion du capital constitué sera auto-financé par les loyers perçus et le reste sera financé par votre effort d’épargne.

Tout au long de la période d’investissement il est possible de revendre ses parts et de rembourser le crédit par anticipation. Il est recommandé d’être investi à moyen/long terme et pour plus de 8 ans afin d’amortir les frais associés à l’achat et à la revente des parts.

Quelles conditions de financement pour une SCPI à crédit ?

Les taux d’endettement maximum peuvent aller jusqu’à 40% sous condition d’avoir un reste à vivre suffisant (de l’ordre de 1 900 € par personne et 250 € par enfant). Il est bien sûr important de mesurer son endettement en fonction de ses projets futurs.

Les durées peuvent aller jusqu’à 25 ans et permettent d’avoir un effort d’épargne limité et un financement plus conséquent des mensualités du crédit par les loyers perçus de la SCPI.

Le crédit peut être fait soit sous forme de crédit consommation, soit sous forme de crédit immobilier. Dans le cas d’un crédit immobilier, il faut pouvoir disposer de biens immobiliers à donner en hypothèque en contrepartie de l’obtention du crédit. Dans le cas d’un crédit consommation le taux du crédit sera plus élevé mais il y aura uniquement un nantissement des parts de SCPI souscrites.

Quels types d’emprunts pour investir dans une SCPI ?

Pour acheter des parts de SCPI, vous pouvez recourir :

• à la souscription d’un crédit à la consommation : pour les investissements de moins de 75 000 euros, il est possible de souscrire un crédit à la consommation pour financer l'acquisition de parts de SCPI. Toutefois, les taux d'intérêt de ce type de crédit peuvent être plus élevés que ceux des crédits immobiliers. Cette option peut être plus simple et plus rapide à obtenir, mais elle ne permet pas de bénéficier des avantages fiscaux liés à la déduction des intérêts d'emprunt des revenus fonciers. Il est important de prendre en compte ces éléments avant de choisir cette option de financement.
• à un prêt amortissable : le crédit immobilier amortissable est l'option la plus courante pour financer l'investissement en SCPI à crédit. Dans ce type de crédit, les mensualités comprennent à la fois le remboursement du capital emprunté et les intérêts. Au fil du temps, la part du capital remboursé augmente, tandis que la part des intérêts diminue. Ce type de crédit permet aux investisseurs de rembourser progressivement leur emprunt tout en bénéficiant des avantages fiscaux liés à la déduction des intérêts d'emprunt des revenus fonciers.
• à un prêt in fine : dans ce cas, les mensualités ne comprennent que le remboursement des intérêts, le capital étant remboursé en une seule fois à l'échéance du prêt. Cette option est généralement réservée aux investisseurs fortement fiscalisés, car elle nécessite la mise en place d'une épargne ou d'un contrat d'assurance-vie pour garantir le remboursement du capital à l'échéance du crédit. Le crédit in fine peut offrir des avantages fiscaux intéressants, mais il nécessite une gestion financière rigoureuse et une capacité à épargner suffisamment pour rembourser le capital à l'échéance.

Précautions à prendre pour réussir son investissement en SCPI à crédit

Investir en SCPI à crédit présente des avantages significatifs, mais cela nécessite également une gestion financière prudente et une analyse approfondie. Voici quelques précautions à prendre pour réussir son investissement en SCPI à crédit :

Évaluer sa capacité d'emprunt

Avant de souscrire un crédit pour investir en SCPI, il est essentiel d'évaluer sa capacité d'emprunt. Il est recommandé de consulter un conseiller financier ou un courtier spécialisé pour déterminer le montant adéquat de l'emprunt en fonction de sa situation financière, de ses revenus et de sa capacité de remboursement.

Choisir des SCPI solides

Il est primordial de choisir des SCPI solides et bien gérées pour minimiser les risques liés à l'investissement. Il est conseillé de faire des recherches approfondies sur les SCPI, d'analyser leur performance passée, leur politique d'investissement, leur taux de rendement, ainsi que la réputation de la société de gestion.

Diversifier ses investissements

La diversification est une clé de réussite pour tout investisseur. Il est recommandé de diversifier ses investissements en choisissant différentes SCPI, couvrant différents secteurs immobiliers et différentes zones géographiques. Cela permet de répartir les risques et de profiter des opportunités offertes par des marchés immobiliers variés.

Prévoir une marge de sécurité

Il est important de prévoir une marge de sécurité pour faire face à d'éventuelles fluctuations du marché immobilier ou des taux d'intérêt. L'investissement en SCPI à crédit comporte des risques, et il est essentiel d'être préparé financièrement pour faire face à d'éventuelles baisses de revenus ou à des augmentations des mensualités du prêt.

Suivre régulièrement ses investissements

Une fois l'investissement réalisé, il est essentiel de suivre régulièrement ses investissements en SCPI. Il est recommandé de consulter les rapports trimestriels ou annuels des SCPI, de surveiller l'évolution des revenus locatifs et de la valorisation du capital investi. Cette surveillance permet de prendre les décisions nécessaires pour optimiser son portefeuille et ajuster sa stratégie d'investissement si nécessaire.

Cas pratique : investir à crédit dans des SCPI

Pierre 42 ans, propriétaire de sa résidence principale avec un crédit en cours de 1 800 € / mois. Il a déjà un bien mis en location à la Rochelle pour lequel il y a un crédit en cours avec des mensualités de 670 €. 

Pierre est marié à Elodie et a deux enfants (5 et 8 ans), qui seront dépendants de son foyer fiscal jusqu’à leur 25 ans. 

Pierre et Elodie ont le projet d'investir à crédit dans une SCPI afin de continuer de bénéficier de leur capacité d’endettement et de diversifier leur patrimoine immobilier.

Les revenus du foyer fiscal de Pierre et sa femme Elodie sont de :

• revenus d’activité : 90 k€ / an
• revenus fonciers : 8,45 k€ / an
• le Taux marginal du foyer fiscal est de 30%

Leur capacité d’investissement se calcule comme suit :

• dette / revenus = (1 800 € + 670 €) / (7 500 € + 70% x 704 €) = 30,9%

Leur Capacité de remboursement mensuelle pour un projet d’investissement à crédit :

• pour un taux d’endettement de 40% (7500 € + 70% x 704 €)*(40% - 30,9%) = 727 €

Le reste à vivre de Pierre sans inclure les revenus futurs de la SCPI sera de :

• (7 500 €+ 70%*704 €) - (1 800 € + 760 € + 727 €) = 4 705 €

Dans l’hypothèse d’un investissement de 150 000 € dans la SCPI Epargne Pierre, (sélectionnée par nos équipes parmis 180 SCPI disponibles sur le marché), leur effort mensuel d’épargne serait de 167 € par mois (avec un prêt sur 25 ans). 

Pour poursuivre vos lectures, accédez à notre article « Les SCPI en nue-propriété ou comment investir dans l’immobilier sans payer d’IFI »