Les SCPI vous permettent d’investir dans un produit d’épargne immobilier peu risqué et rentable. Et cela, sans contraintes.
Parmi tous les produits de placements, les SCPI (Sociétés civiles de placements immobiliers) offrent des avantages substantiels : peu d’implication personnelle et de bons rendements. Le principe est simple : investissez auprès d’une société de gestion dans des immeubles ou des bâtiments dont l’emplacement et le domaine d’activité en déterminent la valeur locative. Puis, récupérez régulièrement votre dû issu des loyers.
Qu'est-ce qu'une SCPI ?
Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est un véhicule d'investissement collectif qui permet à des investisseurs particuliers d'acquérir des parts dans une société qui détient et gère un patrimoine immobilier. Contrairement à l'investissement immobilier direct, où vous devez acheter et gérer un bien immobilier vous-même, la SCPI vous permet de devenir actionnaire et de bénéficier des revenus locatifs générés par le patrimoine immobilier de la société.
Les SCPI investissent dans différents types de biens immobiliers tels que des bureaux, des commerces, des logements, des entrepôts, des locaux d'activité, et même des actifs spécialisés comme les cliniques, les crèches ou les maisons de retraite. En investissant dans une SCPI, vous diversifiez votre portefeuille immobilier et avez accès à des opportunités d'investissement auxquelles vous n'auriez pas pu accéder en investissant directement.
Comment fonctionne une SCPI ?
Une SCPI fonctionne de la manière suivante : vous achetez des parts de la société, ce qui fait de vous un associé. La société de gestion de la SCPI est chargée d'acquérir et de gérer les biens immobiliers du patrimoine de la SCPI. Les revenus locatifs générés par ces biens sont ensuite distribués aux associés sous forme de dividendes, proportionnellement au nombre de parts qu'ils détiennent.
La gestion de la SCPI comprend la recherche de locataires, la perception des loyers, l'entretien des biens, la réalisation de travaux, et toutes les tâches liées à la gestion immobilière. Vous n'avez donc pas à se soucier de ces aspects et peuvent bénéficier des revenus locatifs sans les contraintes de gestion.
Investir dans des SCPI, les avantages
Vous avez envie de diversifier vos investissements en choisissant de placer une partie de votre argent dans une ou plusieurs SCPI ? Pour préparer sa retraite, avoir une assise confortable, ou renforcer son patrimoine, les SCPI permettent d’encaisser une quote-part de loyers distribuée par une société de gestion. L’investissement immobilier est donc réel mais indirect, ce qui engendre un risque maîtrisé.
Exposition diversifiée
Autre avantage, vous pouvez choisir d’investir dans différents types de SCPI : hôtels, bureaux tertiaires et sièges, entrepôts, centres commerciaux, etc. Les investissements peuvent également être répartis entre différentes zones géographiques en Europe (les marchés habituellement privilégiés par les SCPI sont la France, l'Allemagne et la Grande Bretagne). Peu importe (en fait, si) le secteur et le lieu, pourvu que l’investissement soit rentable.
Souplesse
Facile à intégrer dans son portefeuille, même avec un petit pécule de départ de 5000€, il permet aussi d’ajouter au fil du temps de nouvelles parts. À l’inverse d’une épargne immobilière en solitaire, qui demande un gros investissement et dont la revente rapide n’est pas toujours assurée, il est plus facile de céder ses parts dans une SCPI. Par la même occasion, vous évitez aussi le passage chez le notaire.
Gestion professionnelle
La société à laquelle vous faites appel se charge par ailleurs de tout pour vous. La gestion immobilière est prise en charge par la société de gestion de la SCPI, qui dispose de l'expertise et des ressources nécessaires pour gérer efficacement le patrimoine immobilier. Vous n'avez pas à vous soucier de la recherche de locataires, de la gestion des contrats de location, de la perception des loyers, etc. Vous n’êtes ni un professionnel des investissements immobiliers, ni un aficionado des chiffres ? Les placements SCPI diversifiés sont aussi faits pour vous.
Enfin, le rendement des SCPI est actuellement plus élevé que des fonds en euros d’assurance-vie ou même dans l’immobilier locatif. Il est de 4,53 % en moyenne en 2022, avec des versements tous les trimestres.
Investissement à crédit
L'investissement en SCPI peut être financé via un crédit bancaire, ce qui en fait un outil puissant pour construire son patrimoine. Nous abordons ce sujet plus en détail dans la suite de cet article.
Les inconvénients des SCPI
Comme dans tous les investissements, en raison de la conjoncture et du marché immobilier dans le cas présent, les SCPI entraînent un risque de perte en capital.
Si certains lieux semblent avoir un boulevard devant eux, comme le Grand Paris et les grandes métropoles d’une manière générale, rien ne dit que la hausse des prix ne freinera pas les entreprises locataires. Et des vacances locatives sont autant de rendements en moins.Par ailleurs, si l’investissement est fait à crédit, que le revenu des loyers baisse et ne suffit plus à rembourser l’emprunt, vous devrez vous acquitter de la différence.
Frais et commissions : L'investissement dans les SCPI implique généralement des frais d'entrée et des frais de gestion, qui peuvent réduire le rendement de l'investissement.
Les différents types de SCPI
Il existe plusieurs types de SCPI, qui se distinguent par leur stratégie d'investissement et leur secteur d'activité. Voici les principaux types de SCPI :
SCPI de rendement
Les SCPI de rendement investissent dans des biens immobiliers destinés à la location. Elles génèrent des revenus locatifs réguliers grâce aux loyers perçus auprès des locataires. Ces revenus sont ensuite distribués aux associés sous forme de dividendes.
Certaines de ces SCPI sont spécialisées. Elles investissent dans des secteurs spécifiques tels que la santé (cliniques, maisons de retraite), l'immobilier logistique (entrepôts, plateformes logistiques), ou les résidences étudiantes. Ces SCPI offrent une exposition ciblée à un secteur particulier de l'immobilier, ce qui peut être intéressant pour les investisseurs ayant une préférence pour un secteur spécifique.
SCPI fiscales
Les SCPI fiscales sont des SCPI qui permettent de bénéficier d'avantages fiscaux, tels que des réductions d'impôts, en investissant dans des secteurs spécifiques, comme l'immobilier locatif en loi Pinel ou en loi Malraux. Ces SCPI sont souvent destinées aux investisseurs souhaitant réduire leur impôt sur le revenu.
Comment investir dans une SCPI ?
Pour investir dans une SCPI, vous devez acheter des parts de la société. Vous pouvez le faire directement auprès de la société de gestion de la SCPI ou par l'intermédiaire d'un conseiller en gestion de patrimoine. Le montant minimum d'investissement varie en fonction de la SCPI, mais il est généralement abordable, ce qui permet à de nombreux investisseurs d'accéder à ce type de placement.
Au comptant ou à crédit
Investissement comptant : l'investissement comptant est la manière la plus simple d'investir dans les SCPI. Il suffit de payer directement le montant des parts de SCPI à partir de ses liquidités disponibles. Une fois la période de carence écoulée, qui est en moyenne de 4 mois, les investisseurs commencent à recevoir les revenus de leurs investissements. Cette option est recommandée pour ceux qui souhaitent bénéficier de revenus immédiats.
Investissement à crédit : une autre option consiste à financer l'acquisition des parts de SCPI par le biais d'un prêt immobilier. Les taux d'intérêt étant historiquement bas, il est possible d'emprunter à des taux inférieurs à 2%. Les revenus générés par les SCPI, qui sont généralement supérieurs à 4,5%, permettent de rembourser une partie des mensualités du prêt. De plus, les intérêts du prêt peuvent être déduits fiscalement des revenus fonciers, ce qui permet de réduire la fiscalité sur ces revenus. Cependant, il est important de respecter les critères d'endettement imposés par les banques.
En pleine propriété ou en démembrement
Un investissement en SCPI classique est dit en pleine propriété. Vous êtes seul détenteur des parts.
Le démembrement de propriété consiste à séparer l'usufruit et la nue-propriété d'un bien immobilier. Dans le cas de l'investissement en SCPI, cela signifie séparer les droits de jouissance et de perception des revenus des parts de SCPI. L'usufruitier a le droit de jouir du bien et de percevoir les revenus, tandis que le nu-propriétaire détient le droit de propriété sans pouvoir en jouir ni en percevoir les revenus.
Cette option permet de bénéficier d'une décote sur le prix des parts en fonction de la durée du démembrement. L'investissement en démembrement est une option particulièrement intéressante pour les investisseurs fortement fiscalisés ou assujettis à l'IFI : les revenus issus de la nue-propriété ne sont pas imposés pendant toute la durée du démembrement, ce qui permet de réduire la fiscalité sur ces revenus. De plus, les parts démembrées ne sont pas prises en compte dans le calcul de l'IFI.
Quelle fiscalité pour l’investissement SCPI ?
Le dernier défaut des SCPI, et pas des moindres, se trouve dans sa fiscalité. Les dividendes sont taxés au titre des revenus fonciers. Le taux peut ainsi rapidement s’envoler et atteindre la moitié des rendements, si vous avez des revenus élevés par ailleurs.
Il existe cependant des astuces pour diminuer la facture, telles que l’achat à crédit, si vous ne craignez pas de ne plus pouvoir rembourser. Vous pouvez ainsi déduire les intérêts de votre emprunt. Ou encore le fait d’acheter des parts de SCPI en démembrement et en nu-propriété. Mais dans ce cas, il faut attendre la fin du démembrement pour récolter ses revenus. Tout dépend donc de votre besoin à court ou à long terme.
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