Les 5 commandements pour réussir son investissement immobilier

L’investissement immobilier est un des leviers indémodables pour se bâtir un patrimoine ou s’assurer des revenus complémentaires. Les possibilités d’investir dans l’immobilier sont variées. D’autant que ce type d’investissement peut disposer d’avantages fiscaux sous la forme de déductions d’impôts comme c’est le cas avec les dispositifs Pinel ou Malraux. Reste à faire les bons choix et avoir le niveau de connaissances nécessaires pour atteindre ses objectifs. Car un placement est rarement sans risques et nécessite donc de la préparation en tenant compte de plusieurs paramètres. Et il ne s’agit pas de foncer tête baissée. Voici les cinq commandements pour réussir votre investissement immobilier. 

Étudiez le marché et la cible

Afin de mettre toutes les chances de votre côté pour la réussite de votre investissement immobilier, le choix de la ville puis du quartier sont des éléments importants. Des indices comme une démographie qui grimpe, l’accès en transports en commun ou encore les infrastructures commerciales sont à prendre en compte car ils déterminent une partie de la valeur des actifs.

Que votre bien soit destiné à loger des étudiants ou des entreprises, le quartier comme l’actif doivent être attractifs pour la cible afin de favoriser son installation. Tout est question d’adéquation et de choix dans les critères. 

Le nombre de logements vacants et le prix de la location dans un quartier sont aussi un indicateur qui peut favoriser une stabilité plus ou moins importante des locataires. 

L'emplacement est lui aussi un critère stratégique. Dans tous les cas, la demande locative doit être forte afin d’assurer un taux d’occupation important et une plus-value satisfaisante. 

Enfin, visitez le logement si vous en avez la possibilité. Ou confiez les visites à un expert. 

Soyez rationnel

Un investissement immobilier ne s’apparente pas à un choix affectif comme pour une résidence principale. Oubliez donc votre instinct car tout est affaire de chiffres et d’analyse rationnelle. En effet, c’est avant tout la recherche d’un investissement rentable qui doit guider votre sélection. 

Les risques seraient de faire les mauvais choix et de perdre de vue l’objectif premier : la rentabilité. 

Aussi, prenez garde aux simulations trop optimistes qui laisseraient envisager des gains importants à court terme. 

Dans le cas de l’immobilier de rendement, prévoyez de calculer la rentabilité brute et nette du bien immobilier. 

Une sélection drastique s’impose donc sur le choix du bien immobilier pour s’assurer un maximum d’équilibre entre la rentabilité et l’attrait de l’emplacement pour limiter les risques de moins-value en cas de vacance locative. 

C’est donc à l’achat qu’il s’agit de faire les choix les plus avisés, très en amont de la location ou de la revente. Soyez patient pour bien étudier votre projet d’investissement immobilier.

Panachez vos investissements

Diversifier ses investissements permet de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier et de diluer des risques notamment en cas d’impayé. 

De plus, dans un contexte de prix élevés de l’immobilier, il peut être intéressant de dispatcher son investissement sur plusieurs projets pour limiter les risques dus aux fluctuations du marché de l’immobilier.

Dans tous les cas, assurez-vous de conserver une marge de sécurité financière pour prévenir des aléas. 

Tenez compte de la fiscalité immobilière

Les conséquences de la fiscalité peuvent peser sensiblement sur votre investissement immobilier. Vous devrez prendre en considération les taxes et divers impôts pour ne pas transformer votre placement en gouffre financier. 

Le montant des impôts va dépendre du type d’actif immobilier mais aussi du total des revenus fonciers bruts. Quel que soit le type de bien, vous serez imposé sur vos revenus fonciers nets et vos revenus salariés avec une possible taxe en fonction de votre tranche marginale d’imposition. 

Sachez par ailleurs qu’une plus-value sera imposée et même s' il existe des abattements en fonction de la durée vous devrez attendre 30 ans pour en être exonéré. 

Certaines niches fiscales telles que le dispositif Pinel peuvent vous permettre de réduire vos impôts. Toutes les pistes sont à étudier. 

Enfin, la fiscalité est une matière vivante qui bouge en permanence. Aussi, il est important de vous tenir informé des nouvelles législations et des modifications importantes qui peuvent venir impacter votre investissement immobilier. 

Trouvez de bons gestionnaires

La gestion d’un bien est un point critique pour réussir son investissement immobilier. En effet, ce sont rarement les premiers mois qui comptent mais plutôt les années qui vont ensuite déterminer la réussite ou non du projet. 

La gestion peut en effet faire baisser sensiblement votre cashflow. Trouver de bons gestionnaires vous permettra d’avoir une garantie supplémentaire de loyers versés en plus d’une assurance classique. 

Un bon gestionnaire sera proche du terrain, saura analyser les risques, et vous fera gagner du temps et de l’argent en gérant les aléas. 

Vous devez donc réfléchir à y consacrer une partie du budget de projet d'investissement immobilier.