SCPI et OPCI : quelles différences ?

La pierre-papier intéresse les investisseurs qui souhaitent profiter des avantages de l’investissement immobilier sans en assumer les contraintes. Avant de choisir ce placement, vous devez comprendre la différence entre SCPI et OPCI. 

Avec un objectif commun, la SCPI (Société civile de placement immobilier) et l’OPCI (organisme de placement collectif immobilier) peuvent être confondus. L’investisseur qui achète des parts perçoit donc des loyers sans avoir à assumer les contraintes liées aux biens immobiliers. Pour savoir quel placement préférer, vous devez vous pencher sur leurs différences.  

La composition des actifs 

La principale différence entre SCPI et OPCI réside dans les actifs proposés aux investisseurs. Les SCPI se concentrent exclusivement sur l’achat et la location de biens immobiliers. Elles offrent des loyers réguliers grâce à un rendement satisfaisant. 

Les OCPI, de leur côté, sont composés principalement de placements immobiliers. Ils sont séparés entre les fonds de placements immobiliers (FPI) et les sociétés de placement à prépondérance à capital variable (SPPICAV). La proportion est comprise entre 60 et 90 %. Les autres actifs sont financiers tels que des OPCVM. 

La revente de ses parts 

Si vous hésitez entre les SCPI et les OPCI, concentrez-vous sur la liquidité. Les SCPI se revendent sur le marché secondaire mais vous serez soumis au principe de l’offre et de la demande. La revente des OCPI est nettement plus rapide puisqu’elle peut être réalisée en moins de deux mois. Si vous ne souhaitez pas récupérer des liquidités immédiatement, les deux placements immobiliers sont équivalents.

La performance 

La performance des OPCI est variable puisqu’elle a été de 1,2 % en 2018 et 4,26 % en 2019. En 2020, les résultats sont par contre moindres avec une performance de 2,87 %. Vous devez donc avoir conscience de la volatilité avant de vous engager. Compte tenu de la part d’actifs financiers, le rendement annuel dépend des marchés. Rien ne permet de savoir comment ils vont se comporter à l’avenir. Une contre-performance est donc toujours possible. 

En ce qui concerne les SCPI, leur rendement était de 4,35 % en 2018, 4,40 % en 2019 et 4,18 % en 2020. La performance est donc plus stable ce qui peut paraître rassurant pour les investisseurs (à noter : les performances passées ne préjugent pas des performances futures). 

Si les deux investissements sont sensibles à la hausse ou à la baisse de prix, les OPCI connaissent davantage de variations d’une année sur l’autre. Quel que soit votre choix de placement, les revenus ne sont pas garantis.

SCPI et OPCI : les différences de frais

Lorsque vous achetez des parts de SCPI, les frais d’entrée sont compris entre 10 et 12 % de son montant alors qu’ils se situent entre 3,5 % et 4 % pour les OPCI. Ensuite, les frais de gestion sont limités en SCPI puisqu’ils sont compris entre 0,5 et 0,6 % par an contre 2,25 % pour les OPCI. 

En moyenne, les SCPI sont conservées 10 ans contre 8 ans pour les OPCI. La différence de frais peut donc être importante. Un calcul selon le montant de la part permet de savoir quelle est la meilleure opportunité d’investissement.

Une fiscalité plus lourde pour les SCPI

Les OPCI sont soumis à la flat tax de 30 % compte tenu de la part de SPPICAV concernée par le régime fiscal des capitaux mobiliers. Les FPI, de leur côté, sont imposés de la même façon que les SCPI.

Par contre, pour les revenus issus des parts de SCPI, vous devrez payer l’impôt sur le revenu ainsi que les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %. Ces placements immobiliers restent intéressants compte tenu de la réduction d’impôt à laquelle vous pouvez prétendre selon votre taux marginal d’imposition. De plus, les SCPI européennes sont dispensées de prélèvements sociaux et profitent également de cette réduction d’impôt.

Lorsque vous souscrivez à ces placements via une assurance-vie, les différences entre SCPI et OPCI sont gommées. En effet, ils profitent tous les deux de la fiscalité avantageuse correspondante. Pour éviter de subir une lourde fiscalité, cette solution peut être plus judicieuse.

D’autre part, les SCPI et OPCI sont imposables à l’impôt sur la fortune immobilière. Dans ce cadre, l’OPCI paraît plus avantageuse puisque seuls les actifs immobiliers sont concernés. La part d’actifs financiers y échappe.

Les placements SCPI et OPCI présentent donc tous les deux des avantages évidents. Les SCPI sont gages de sécurité compte tenu de leur rendement annuel et de leur moindre sensibilité aux marchés. Toutefois, vous devrez accepter la fiscalité qui s’y rapporte, qui peut paraître plus importante selon la durée de conservation des parts possédées. L’OPCI possède plus de liquidité donc vous pouvez retirer votre investissement quand vous le souhaitez. Cette liberté est très appréciée et explique le choix de cette forme de placement.