Investissement locatif classique ou SCPI, comment choisir ?

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L’investissement locatif est une composante incontestée de l’allocation du patrimoine des Français. Plusieurs facteurs justifient cet attrait important : résilience, bons niveaux de rendements historiques, attachement à la pierre et son côté concret ou bien la possibilité d’investir à crédit.

L’investissement locatif est une composante incontestée de l’allocation du patrimoine des français. Plusieurs facteurs justifient cet attrait important : la résilience, les bons niveaux de rendements historiques, l’attachement à la pierre et son côté concret ou bien la possibilité d’investir à crédit. 

Lorsque l’on souhaite réaliser un investissement locatif, plusieurs options et autant de questions se présentent à nous. Dans quelle ville ? Selon quel régime fiscal ? Faut-il déléguer la gestion à une agence ou bien gérer soi-même pour faire l’économie des frais associés sur son temps ? Ou encore le choix de la location courte durée ou bien longue durée. 

Il nous parait primordial de ne pas opposer l’immobilier locatif classique en direct et les SCPI car il est souvent préférable d’allier les deux dans une stratégie d’allocation d’actifs. Nous faisons en sorte dans cet article de comparer ce qui peut l’être afin de vous accompagner dans votre prise de décision. Notamment en détaillant les critères à prendre en compte et l’aide d’un tableau comparatif de détention d’un investissement locatif classique en direct ou de SCPI.

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Quels critères d'évaluation investissement locatif en direct vs SCPI ?

Ces critères doivent permettre d’identifier les impacts d’un choix plutôt qu’un autre.

  • Concentration ou diversification

Pour un investissement du même montant, il sera généralement réparti dans un ou deux biens dans le cas de l’investissement locatif, alors que les SCPI possèdent plusieurs dizaines voir centaines d’immeubles et exposent les investisseurs à un nombre de baux bien plus diversifié. 

Sur ce premier point, l’avantage est aux SCPI.

  • Gestion directe ou déléguée

L’économie de la gestion de son bien peut-être faite dans l’hypothèse d’un investissement locatif classique alors que la SCPI a par construction, une gestion déléguée.

Sur ce point, l’avantage ira à l’investissement en direct. Attention toutefois au temps que cela nécessite. Trouver un nouveau locataire, s’occuper de l’entretien nécessaire, etc. Cela-dit une économie d’environ 8% du montant des loyers peut-être réalisée ici.

  • Risque de vacance locative

Selon la zone dans laquelle se trouve son investissement locatif, le délai de vacance peut s’en retrouver plus ou moins long. En France en moyenne il faut 41 jours pour trouver un locataire. Le coût de cette vacance locative atteindra le rendement en moyenne de 10% les années de remplacement. Ici l’avantage va aux SCPI qui, grâce au grand nombre de locataires permet de moins subir le départ et le remplacement de l’un d’entre eux.

Bonus : Voir le top des villes où les biens se louent le plus rapidement (Lien).

  • Fiscalité

La fiscalité foncière s’applique dans les deux cas avec tout de même des dispositifs fiscaux avantageux pour l’investissement locatif classique, notamment lorsqu’il est fait un pinel, LMNP ou Malraux. Attention tout de même à bien identifier le bon bien au bon prix, le dispositif fiscal ne devant pas venir effacer la qualité intrinsèque du bien. La liquidité de cet investissement en serait impactée.

Ici, l’avantage ira à l'investissement locatif en direct selon le dispositif fiscal choisi.

  • Financement

Il est possible d’investir à crédit tant dans des SCPI que dans un bien en direct. Nous accompagnons nos clients sur la recherche de crédit dans des investissements sur les SCPI que nous avons sélectionné. Les financements peuvent être sans apport et jusqu’à des durées de 25 ans, qui permettent (selon le niveau d’IR) d’avoir des taux de rendement interne cibles nets d’impôts entre 4 et 11%.

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  • Montant minimum nécessaire pour réaliser un investissement

Alors que le montant minimum nécessaire à l’investissement est élevé dans l’investissement locatif classique, les SCPI permettent des tickets d’entrées plus abordables. Il est donc possible de s’exposer à un parc immobilier avec plusieurs centaines de locataires pour des montants de 5 ou 10k€.

Quant aux investissements à crédit, il en est de même, car l’enveloppe totale fonction de la capacité d'endettement sera complètement modulable. 

Ici l’avantage va donc aux SCPI.

  • Liquidité du bien

Le délai de vente d’un bien immobilier est souvent sous-estimé, même à Paris qui est un marché particulièrement tendu. En effet, entre la décision de mettre l’annonce de son bien à la vente et le moment où l’on obtient le décaissement chez le notaire de la part de l’acquéreur il peut se passer plusieurs mois. Il est également nécessaire de s’impliquer dans la vente avec un bon suivi administratif. Le délai de vente moyen d’une SCPI à capital variable dans des conditions de marché “normales” est d’environ 2 semaines. (Les SCPI sélectionnées par Anaxago sont toutes à capital variable). Le délai est en moyenne de 2,5 mois pour un appartement de 1 à 3 pièces dans les 34 villes de France de plus de 100.000 habitants.

Par ailleurs, le prix de rachat des SCPI est déterminé et non négociable, il est fonction de la valeur de souscription des parts au moment de la vente diminuée des frais. L’avantage ici ira aux SCPI.

En conclusion, ces deux options sont difficilement opposables et répondent à des objectifs et des souhaits d’implication complémentaires. On peut l’assimiler à une gestion active focalisée sur un bien vs. une gestion passive et diversifiée sur un marché.

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Exemple : cas pratique pour un investissement de 100.000 euros

Nous ne prenons pas en compte pour l’investissement locatif classique dans un bien donné les stratégies de location saisonnière car il devient compliqué d’évaluer le temps alloué à la gestion.

Hypothèse pour un rendement brut avant charges de 5,9% soit le rendement moyen en France


Investissement locatif Classique

Valeur du bien immobilier ou des parts

100 000 €

CHARGES ANNUELLES

1 790 €

Taxes foncières

Généralement 1 mois de loyer

492 €

Charges de copropriété

177 €

Frais de gestion

Montant payé pour la gestion locative du bien. En moyenne 8% du loyer annuel

472 €

Entretien

Frais d’entretien courant (réparations, entretien, améliorations). En moyenne 4% du loyer annuel

236 €

Assurance habitation obligatoire

En moyenne 3% du loyer annuel

177 €

Assurance Garantie Loyers Impayés

Entre 2,5% et 4,5% du loyer annuel

236 €

REVENUS ANNUELS


Loyer + Montant des charges perçues payées par le locataire

5 900 €

Revenus annuels nets

(après paiement des charges hors impôts et prélèvements sociaux)

4 110 €

Rendement brut

4,11%

Ce rendement brut avant impôts sur le revenu sera impacté également en fonction du choix fiscal (LMNP par exemple) ou du dispositif fiscal possible (pinel, malraux etc.)

Les SCPI que nous avons retenues ont distribué entre 4,5% et 6,81% de rendement brut en 2019 et sont exposées à des marchés tels que le bureau, la santé, le logement.

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Vous pouvez prendre un rendez-vous avec un de nos conseillers afin de voir comment l’investissement en SCPI peut s’intégrer dans vos allocations.

  • Présentation des SCPI sélectionnées et leur positionnement
  • Simulation détaillée en fonction de votre situation fiscale
  • Accompagnement sur le crédit avec nos partenaires
  • Accompagnement spécifique sur des stratégies d’investissement hors IFI, via une SCI etc. 

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