Investir à crédit dans une SCPI pour développer son patrimoine

Investir à crédit dans une SCPI est une solution ingénieuse pour se constituer un patrimoine immobilier sans être dans l’obligation d’effectuer un apport personnel important. Recourir à un crédit pour acheter vos parts de SCPI est d’autant plus pertinent dans notre contexte actuel marqué par les taux bas des prêts bancaires. Les revenus potentiels de la SCPI dans laquelle vous choisirez d’investir pourront d'ailleurs couvrir une partie des mensualités de votre prêt.  Investir à crédit dans la SPCI offre également plus de souplesse et de protection qu'un investissement via un contrat d'assurance-vie.

Pourquoi investir à crédit dans des SCPI ?

Dans une optique de constitution de patrimoine à long terme, le recours au crédit pour réaliser un investissement locatif est bien ancré dans les habitudes des français. Une habitude renforcée par le contexte de taux bas dans lequel nous vivons actuellement : près de 250 milliards d’euros de crédit auraient été accordés en 2019.

C’est en effet un thème récurrent des recommandations faites en matière de placement et d’épargne.

Les banques, considérant les actifs immobiliers comme résilients et présentant une bonne garantie à leur financement, sont très enclines à accompagner des investisseurs particuliers dans leurs projets d’investissement locatif.

Acheter des parts de SCPI à crédit présente l’avantage d’investir dans un portefeuille de bien diversifiés et de s’exonérer de la gestion d’un locataire car une équipe de gestion est garante de ce rôle. Cela présente également l’avantage de ne pas nécessiter d’apport personnel.

En contrepartie de ces avantages, les SCPI impliquent des frais de gestion venant rémunérer le travail de l’équipe de gestion qui :

• acquiert les biens dans le cadre d’une politique d’investissement affichée au préalable ;
• établit une politique financière d’entretien et de provisions ;
• négocie les baux auprès des locataires ;
• arbitre les biens qui le nécessitent.

Un tel projet permet de bien répondre à une logique de constitution de patrimoine, d’anticipation de sa retraite ou bien de préparation du financement des études de ses enfants.

Comment investir à crédit dans des SCPI ?

Lorsque l’on dispose d’une capacité d’endettement, il est possible d’acheter à crédit des parts de SCPI. Les revenus qui seront perçus permettront de venir couvrir une partie des mensualités du crédit. La différence entre les loyers perçus et les mensualités du crédit (après impact fiscal) constitue l’effort d’épargne.

Ainsi, une proportion du capital constitué sera auto-financé par les loyers perçus et le reste sera financé par votre effort d’épargne.

Tout au long de la période d’investissement il est possible de revendre ses parts et de rembourser le crédit par anticipation. Il est recommandé d’être investi à moyen/long terme et pour plus de 8 ans afin d’amortir les frais associés à l’achat et à la revente des parts.

Quelles conditions de financement pour une SCPI à crédit ?

Les taux d’endettement maximum peuvent aller jusqu’à 40% sous condition d’avoir un reste à vivre suffisant (de l’ordre de 1 900 € par personne et 250 € par enfant). Il est bien sûr important de mesurer son endettement en fonction de ses projets futurs.

Les durées peuvent aller jusqu’à 25 ans et permettent d’avoir un effort d’épargne limité et un financement plus conséquent des mensualités du crédit par les loyers perçus de la SCPI.

Le crédit peut être fait soit sous forme de crédit consommation, soit sous forme de crédit immobilier. Dans le cas d’un crédit immobilier, il faut pouvoir disposer de biens immobiliers à donner en hypothèque en contrepartie de l’obtention du crédit. Dans le cas d’un crédit consommation le taux du crédit sera plus élevé mais il y aura uniquement un nantissement des parts de SCPI souscrites.

Cas pratique : investir à crédit dans des SCPI

Pierre 42 ans, propriétaire de sa résidence principale avec un crédit en cours de 1 800 € / mois. Il a déjà un bien mis en location à la Rochelle pour lequel il y a un crédit en cours avec des mensualités de 670 €. 

Pierre est marié à Elodie et a deux enfants (5 et 8 ans), qui seront dépendants de son foyer fiscal jusqu’à leur 25 ans. 

Pierre et Elodie ont le projet d'investir à crédit dans une SCPI afin de continuer de bénéficier de leur capacité d’endettement et de diversifier leur patrimoine immobilier.

Les revenus du foyer fiscal de Pierre et sa femme Elodie sont de :

• revenus d’activité : 90 k€ / an
• revenus fonciers : 8,45 k€ / an
• le Taux marginal du foyer fiscal est de 30%

Leur capacité d’investissement se calcule comme suit :

• dette / revenus = (1 800 € + 670 €) / (7 500 € + 70% x 704 €) = 30,9%

Leur Capacité de remboursement mensuelle pour un projet d’investissement à crédit :

• pour un taux d’endettement de 40% (7500 € + 70% x 704 €)*(40% - 30,9%) = 727 €

Le reste à vivre de Pierre sans inclure les revenus futurs de la SCPI sera de :

• (7 500 €+ 70%*704 €) - (1 800 € + 760 € + 727 €) = 4 705 €

Dans l’hypothèse d’un investissement de 150 000 € dans la SCPI Epargne Pierre, (sélectionnée par nos équipes parmis 180 SCPI disponibles sur le marché), leur effort mensuel d’épargne serait de 167 € par mois (avec un prêt sur 25 ans). 

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(Pour poursuivre vos lectures, accédez à notre article « Les SCPI en nue-propriété ou comment investir dans l’immobilier sans payer d’IFI » en cliquant ici.)