Anaxago Academy Des outils d’aide à la sélection des projets en immobilier

Des outils d’aide à la sélection des projets en immobilier

En tant que Conseiller en Financement participatif, ANAXAGO Immobilier souhaite accompagner au mieux les investisseurs inscrits sur la plateforme afin de les aider à apprécier les projets en immobilier.

Les projets présentés sur le site ayant pour sous-jacent de l’immobilier font apparaître dans leur présentation à l’intention des investisseurs des lettres. Elles sont une aide à la sélection utilisée par ANAXAGO pour apprécier l’opération d’investissement présentée.

Attribuées en interne par ANAXAGO en conclusion des contrôles réalisés et non par un organisme tiers spécialisé, ces lettres ne doivent en aucun cas être assimilées à une notation de crédit. L’investissement en titres non cotés est par essence risqué.

 

La pédagogie et le conseil au service de la transparence

 

De façon générale, ANAXAGO se donne pour objectif de privilégier la pédagogie pour répondre à son devoir de conseil auprès des investisseurs.

Pour répondre à ce besoin, ANAXAGO a mis en place différents documents et outils afin de donner des éléments de compréhension de la sélection et pour permettre aux investisseurs de prendre leur décision d’investissement en connaissance de cause.

 

Travail de sélection par les équipes d’Anaxago Immobilier

 

Chaque projet sélectionné par ANAXAGO a préalablement fait l’objet d’un contrôle de multiples informations transmises par le promoteur concernant :

- l’opérateur immobilier : historique, solvabilité, réalisations

- la société objet du financement, s’il s’agit d’une autre entité

- les programmes immobiliers lorsqu’ils sont pré-définis avant l’investissement (garanties, emplacement, commercialisation, marché travaux etc.)


Ces contrôles permettent à l’équipe d'ANAXAGO de produire sous la responsabilité du promoteur la documentation permettant aux investisseurs d’être informés de l’ensemble des caractéristiques et des conditions du projet à financer.

 

Une échelle indicative

 

Pour simplifier et donner aux investisseurs une vue d’ensemble, ANAXAGO a repris sur l'ensemble des pages projets des opérations à financer en immobilier un outil d’aide à la décision à base de lettres sur lequel le comité d’investissement s’est appuyé pour prendre sa décision. Il est évident que cet outil n’est qu’indicatif et qu’il est recommandé de lire l’intégralité des informations et documents mis à disposition avant d’investir.

 

Pour des raisons de lisibilité cet outil ne reprend pas l’ensemble des éléments qu'ANAXAGO regarde en amont mais seulement les points clés. Il a été mis en place pour permettre d’assurer une transparence d’éléments ayant conduit à la sélection.

 

L’attention des investisseurs est attirée sur le fait que l’objectif de rémunération qui peut être précisé pour certains projets n’est en rien corrélé à la lettre attribuée pour la principale raison que cette rémunération repose sur une négociation commerciale réalisée projet par projet en fonction de nombreux critères entre le promoteur et ANAXAGO.

 

Comprendre l’aide à la sélection d’Anaxago Immobilier

 

Pour chaque opportunité d’investissement, après la phase de contrôle des documents transmis par le promoteur, ANAXAGO évalue le projet sélectionné en lui attribuant une lettre allant de A à D, permettant ainsi d’apprécier la confiance dans le projet.

Cette lettre n’est en rien une notation financière s’apparentant à une notation de crédit.

 

 

 

Conséquences des lettres allouées pour ANAXAGO :

De A + à B -  :  les opérations sont présentées en comité d’investissement.

De C+ à C - : des conditions suspensives, parfois même les garanties, sont demandées ou renforcées avant la présentation au comité d’investissement.

De D + à D - : les opérations sont systématiquement refusées car elles ne répondent pas aux critères de sélection d'ANAXAGO qui ne peut dès lors les conseiller sur le site.

Ces lettres servent au comité d’investissement dans sa sélection du projet avant le lancement de la campagne.


 


Quels critères permettent d’allouer la lettre ?

 

La lettre finale est le fruit de trois appréciations intermédiaires visant à prendre en compte les différentes facettes de l’opération.

ANAXAGO Immobilier réalise :

- une appréciation du « Promoteur » et / ou« Société en charge de la réalisation du Projet »

- une appréciation « Opération »  et/ou « objet de l’investissement »

 

L’appréciation du promoteur

 

Le promoteur est évalué en fonction de 3 critères :

1. sa légitimité

2. sa solvabilité

3. son professionnalisme 

 

1. La légitimité du promoteur

 

La légitimité du promoteur est estimée en fonction du nombre de lots livrés au global, du rythme d’opérations livrées sur les dernières années et du nombre de lots en développement. Le nombre d’années d’expérience métier du promoteur est également pris en compte ainsi que sa qualité de son parcours professionnel et de son expertise du secteur géographique.

 

2. La solvabilité du promoteur

 

La solvabilité est déterminée en fonction de ratios et d’agrégats financiers principalement issus de l’analyse des comptes du promoteur : montant du chiffre d’affaires, montant des capitaux propres, ratio de rentabilité, ratio d’endettement, marge des dernières opérations livrées, niveaux de fonds propres dans les opérations en cours, niveau de stocks sur les opérations livrées.

 

3. Le professionnalisme du promoteur

 

Le professionnalisme du promoteur est évalué en fonction de la réputation du promoteur parmi notre réseau (banques, assurances, autres partenaires) et via les différents avis des acteurs de l’écosystème immobilier laissés à propos du promoteur sur Internet et dans les différents médias spécialisés.


L’historique de la relation avec le promoteur, sa transparence et la réactivité dans les échanges mais aussi la qualité des documents transmis sont pris en compte.

 

L’appréciation de l’opération

 

L’opération est évaluée en fonction de 4 principaux aléas :

1. l’aléa administratif

2. l’aléa technique

3. l’aléa commercial

4. l’aléa financier

 

1. L’aléa administratif

 

Il s’agit de la faisabilité de l’opération et de l’avancement des démarches administratives comme : l’obtention du permis de construire, l’attestation de non-recours, les polices d’assurance, la promesse de vente, la constitution de la société.

La liste ne peut couvrir le futur et notamment la nécessité de devoir demander un permis modificatif en cours de programme mais il s’agit d’une liste de prérequis lors de la sélection par ANAXAGO.

 

2. L’aléa technique

 

ANAXAGO s’attache essentiellement :

- au coût de construction au m² par rapport aux standards du marché

- à la cohérence entre la taille et la durée du chantier

- aux résultats de l’étude de sol et les recommandations par rapport aux fondations dès lorsqu’ils sont disponibles

- à la qualité des intervenants sur le chantier

 

3. L’aléa commercial

 

Le meilleur moyen d’apprécier le potentiel commercial d’un programme est de mesurer son taux et son rythme de commercialisation même si souvent il ne s’agit encore que d’intention de la part des futurs acquéreurs.

 

L’emplacement du projet et l’accessibilité en transport jouent également un rôle-clé tout comme le prix de vente au m² par rapport au secteur.

 

4. L’aléa financier

 

L’aléa financier est considéré selon cinq critères principaux lorsque le financement vise un programme prédéfini : 


- le taux de marge de l’opération net des honoraires de gestion

- le taux de marge de l’opération honoraires de gestion inclus

- la couverture financière du prix de revient, c'est-à-dire le ratio entre les sources de financement disponibles au moment du lancement de l’opération (fonds propres, pré-commercialisation, emprunt bancaire…) et le prix de revient de l’opération.

- le ratio de fonds propres engagés par le promoteur par rapport aux fonds propres apportés par les investisseurs

- le ratio de sécurité, c'est-à-dire le ratio entre les fonds propres engagés par le promoteur plus la marge prévisionnelle dégagée par l’opération sur les fonds propres apportés par les investisseurs.

 

Pour chaque opération d’investissement liée à un programme immobilier : les sources de financements, les acteurs en présence et les garanties offertes ou déjà prises ne sont pas toujours les mêmes.

 

L’évaluation menée dépend donc aussi de la présence ou non : d’une banque, d’une garantie financière d’achèvement (GFA) dotée d’un compte centralisateur avec convention de trésorerie, d’une société entièrement dédiée à l’opération, les noms de ces différents acteurs, etc..

 

Est également apprécié la force des contre garanties proposées.

 

 

Comment interpréter cette lettre et en quoi constitue-t-elle une aide à la décision ?

 

Comme précisé en début d’article, l’attribution de cette lettre est la résultante automatique de différents critères pris en compte par ANAXAGO lors de son étude du projet. Il s’agit d’un outil d’aide à la sélection proposé.Ces lettres ne sauraient retranscrire entièrement les éléments contrôlés sur une opération d’investissement.

Toute lettre est donnée à titre informatif et ne peut pas être interprétée comme une indication quant à la probabilité de réussite de l’investissement et surtout de retour sur investissement.

Il vous reste des interrogations après la lecture de cet article ? N’hésitez pas à consulter notre FAQ, ou à écrire à nos équipes : investir@anaxago.com

 

 

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ANAXAGO, Conseiller en Investissement Participatif enregistré auprès de l’Orias sous le n°13000878 - société par actions simplifiée à capital variable, immatriculée au RCS de Paris sous le n°539 539 064

Pour toute question : téléphone : +33(0)1 81 69 56 50 | Courriel : contact@anaxago.com

Pour toute réclamation : reclamation@anaxago.com

L’investissement dans des sociétés non cotées présente des risques d’illiquidité et de perte totale ou partielle du capital investi.

version 18 avril 2017

 

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Comment investir dans le Private Equity Immobilier avec Anaxago ?

L'investissement immobilier traditionnel, les différentes alternatives à l'acquisition d'un bien  Il existe aujourd'hui quatre moyens pour les particuliers d'investir dans l'immobilier autrement qu'en faisant l'acquisition d'un bien :
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L'assurance vie est l'un des placements préférés des français, lequel permet au souscripteur d'épargner de l'argent dans l'objectif de le transmettre à un bénéficiaire lorsque survient un événement lié à l'assuré (son décès ou sa survie). Ainsi, les assureurs proposent des unités de compte dédiées à la pierre. 
L'achat d'actions de sociétés foncières cotées en Bourse constitue une autre alternative de parier sur la pierre, puisque ces sociétés consacrent leurs actifs à l'acquisition d'immeubles du bureaux ou de centres commerciaux. Ces titres offrent une liquidité absolue, mais le particulier doit accepter le risque et la volatilité inhérente à ce type de placement. Ces quatre produits d'investissement se placent sur une optique de rendement puisque leur objectif en terme de rentabilité est de recevoir une rente (des intérêts ou loyers).Le Private Equity Immobilier, une alternative à l'investissement traditionnel fondée sur la plus-value 
Le capital investissement immobilier, private equity real estate (PERE) ou private equity immobilier est une stratégie d’investissement consistant à entrer au capital de sociétés non cotées ayant des besoins en financement pour le développement de programmes immobiliers. A la différence du private equity visant à soutenir le développement de PME et ETI dans tout type de secteur et sur des horizons de 5 à 10 ans, le capital investissement immobilier finance exclusivement des sociétés portant des projets immobiliers ; qu’il s’agisse d’acquisition, de restructuration d’actifs, de promotion ou d’opérations de marchands de biens.Contrairement à ces différents produits présentés précédemment l'investissement en PERE se place dans une optique de plus value et non de rendement. L'objectif cible étant d'atteindre une rentabilité de 8 à 12 % en fonction du taux de commercialisation des opérations et de la durée de l'investissement.Private Equity Immobilier : quelles stratégies d'investissement ?
Les fonds d'investissement en Private Equity Real Estate adoptent globalement quatre types de stratégies en fonction de leur objectif rendement / risque. CORE : investir dans des actifs stabilisés avec un risque locatif maîtrisé et des placements primes  Les fonds core investiront le plus souvent dans des actifs présentant des revenus stables et prédictifs comme par exemple des immeubles de bureaux dans le centre des affaires de grandes villes (QCA). La faible vacance, le taux d’occupation élevé, la qualité des emplacements et le faible recours au crédit bancaire rendent ces investissements peu risqués. Les rendements attendus se situent le plus souvent entre 3% et 6%.
CORE + : des actifs peu risqués mais un levier important Les fonds core+ privilégient des actifs core tout en optimisant le retour sur investissement grâce à un effet de levier plus important (recours au crédit bancaire). La création de valeur peut également intervenir via la location des espaces vacants (en cas de vacance locative) ou l’amélioration de la qualité des baux (durée, loyer, locataire).
VALUE ADDED : des actifs présentant un potentiel de plus-valueLes investissements value added présentent un couple rendement / risque plus élevé que les stratégies core. Ils concernent l’acquisition d’actifs présentant un potentiel de création de valeur à travers d’importants travaux ou la mise en location visant à réduire le taux de vacance. Les actifs considérés comme value-added nécessitent une implication opérationnelle et une gestion importante (demande d’autorisations administratives, conduite des travaux, commercialisation etc). Les stratégies value-added regroupent les opérations de réhabilitation, de marchands de biens ou de vente à la découpe. La marge prévisionnelle est souvent compris entre 8% et 15% et génère des retours sur investissement entre 10% et 15% par an.
OPPORTUNISTIC : des actifs à concevoir et à construireCette stratégie comporte les opérations de réhabilitation très lourdes, la promotion immobilière et l’aménagement foncier. Le risque administratif y est souvent important dans phases de dépôt de permis de construire. L’effet de levier peut atteindre 80% ce qui en fait une classe d’actif risqué mais proposant d’importants retour sur investissement. Les programmes cibles durent entre 24 et 48 mois en fonction de la complexité et de la durée d’obtention des autorisations administratives.
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Pionnier et leader du crowdfunding immobilier, ANAXAGO a dès 2014 proposé aux investisseurs privés comme professionnels d’investir en direct dans des programmes immobiliers de promotion, de réhabilitation et de marchand de biens (en savoir plus). Le principe est d’investir en direct dans un programme d'une durée de 12 à 36 mois et de percevoir une rémunération au moment de la vente des actifs. A la différence des SCPI, les investisseurs ne perçoivent pas de loyer dans les opérations de promotion. Ces derniers viennent financer la période de travaux en vue de revente des actifs à construire. Concernant les rendements sont élevés (entre 8% et 12%) mais les risques techniques et commerciaux sont parfois importants.Découvrir les opportunités sur anaxago.com
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Anaxago Capital, société de gestion de portefeuille (agréée AMF) a été créée dans l'objectif de proposer à ses investisseurs des produits diversifiés et comprenant des actifs exclusifs.Découvrez Anaxago Capital en cliquant ici.Anaxago Capital a créé son premier fonds dédié au private equity immobilier Anaxago Society One, ouvert aux investisseurs privés et spécialisée dans la promotion et réhabilitation immobilière.Découvrez le FCPR Anaxago Society One.

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