Anaxago Academy Comment réduire mon ISF : cas pratique

Comment réduire mon ISF : cas pratique

L’impôt sur la fortune, comment ça marche ?

 

Un particulier est redevable de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) si son patrimoine net taxable est supérieur à 1 300 000 euros au 1er janvier de l’année en cours.

 

Quels biens dois-je prendre en compte dans mon assiette ISF ?

 

Le calcul de l’impôt sur la fortune (ISF) est réalisé chaque année sur la valeur de l’ensemble des biens qui vous appartiennent et ce, au 1er janvier de l’année d’imposition.

 

Voici quelques éléments à prendre en compte dans votre assiette ISF :

- des biens immobiliers bâtis et non bâtis (résidence principale, secondaire, biens immobiliers donnés en location, biens immobiliers en construction, terrains,..) ;

- des actifs professionnels (sous réserve de l’exonération des biens professionnels) ;

- des meubles meublants ;

- des valeurs mobilières, bons du Trésor, bons de caisse ;

- des dépôts de toutes natures, comptes courants, comptes d’épargne ;

- des avoirs en espèces et créances ;

- des droits de propriété industrielle (brevets, marques de fabriques) ;

- des voitures automobiles, motocyclettes, yachts, bateaux de plaisance, avions de tourisme, chevaux de course ou de selle… ;

- des bijoux, de l’or et des métaux précieux…

 

Puis-je bénéficier de réduction d’impôt sur mon ISF en investissant dans les PME ?

 

En France, vous pouvez prétendre à des réductions d’impôts sur la fortune en contrepartie d’investissement dans les PME et/ou de dons à certains organismes ou institutions d’intérêt général.

Dans la limite globale annuelle de 45 000 euros, un particulier peut investir au sein au capital de PME. Ces investissements peuvent être directs ou indirects, comme via des sociétés holding sous conditions.

La réduction est de 50 % des versements effectués, il existe un plafond de réduction de 45 000 euros pour les investissements réalisés à condition de justifier ses investissements grâce aux attestations d’investissements qui sont à garder précieusement.


 

Cas pratique n°1 : le couple marié

 

Christian et Sylvie sont en couple, ils ont près de 50 ans et sont mariés. Ils ont ensemble 3 enfants, une maison d’une valeur de 1 000 000 d’euros, une voiture de collection d’une valeur de 200 000 euros et un compte courant affichant un montant de 170 000 euros.

 

Calcul du patrimoine complet de Christian et Sylvie :

- Maison : 1 000 000 €

- Voiture : 200 000 €

- Compte bancaire : 170 000 euros

Total : 1 370 000 euros de patrimoine

Christian souhaite bénéficier d’une optimisation fiscale tout en soutenant l’économie réelle et investi au sein de 3 entreprises du Club ISF d’ANAXAGO de façon indirecte grâce à des holdings intermédiaires.

- Investissement n°1 : 5 000 €

- Investissement n°2 : 2 000 €

- Investissement n°3 : 3 500 €

Total des investissements = 10 500 € d’investissement au sein de PME éligibles au dispositif ISF PME.

 

Ainsi Christian peut bénéficier de 50 % de réduction d’impôt sur la fortune sur son assiette de 10 500 euros d’investissement, soit 5 250 euros.

Il devra alors conserver ses attestations d’investissement pour une durée minimum de 5 ans.

 

Cas pratique n°2 : l’homme célibataire

 

Henri est un célibataire de 32 ans, il est propriétaire d’une résidence principale d’une valeur de 450 000 euros, il a également hérité de deux studios parisiens d’une valeur totale de 500 000 euros, il compte également 30 000 euros de meubles liés à ce même héritage.

Le compte courant d’Henri est de 120 000 euros et possède 220 000 euros d’épargne au sein d’un PEA, un PEL et une assurance-vie.

Calcul du patrimoine complet d’Henri :

- résidence principale : 450 000 euros

- héritage : 500 000 euros (studios) + 30 000 euros (mobiliers)

- compte courant : 120 000 euros

- comptes épargnes : 220 000 euros

Total du patrimoine =  1 320 000 euros de patrimoine

Henri a réalisé toute son optimisation fiscale sur ANAXAGO, grâce à de nombreux investissements d’une valeur totale de 90 000 euros grâce à un portefeuille diversifié composé de 14 investissements.

Ainsi, Henri peut déclarer 45 000 euros de réduction d’impôt sur la fortune.

 

La règle du non-cumul des réductions d’impôt sur le revenu

 

Il n’est pas possible en France de cumuler des réductions d’ISF avec la réduction d’impôt sur le revenu lié par exemple avec des dons à des organismes d’intérêt général.

Même chose concernant les investissements au sein des startups ou PME, l’abattement d’impôt possible sur l’ISF ne doit pas être cumulé avec la réduction d’impôt sur le revenu.


 


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Lors de la crise des subprimes (2007-2009) par exemple, actions et placements immobiliers ont plongé de façon simultanée aux États-Unis.La diversification sectorielle permet également de limiter les risques d’un portefeuille d’investissement. Celle-ci consiste à sélectionner des projets dans des secteurs d’activités différents. L’idée est d’étudier la corrélation entre les différents secteurs d’activité et de choisir des secteurs qui ne se comportent pas tous de la même façon au long d’un cycle économique. De cette manière, certains résisteront mieux en cas de crise.Quelles alternatives ?Pour optimiser la diversification de votre portefeuille d'actifs, il convient d'ajouter au trio précédemment évoqué d'autres formes d'investissement, dites alternatives.Le crowdfunding immobilier : Anaxago possède une expertise reconnue dans le domaine de l'investissement participatif dédié aux projets innovants : startups & immobiliers. En 2018, nous avons proposé plus de 20 opportunités d’investissement différentes  pour un montant moyen de 1,5 millions d'euros.Le venture capital : Contrairement au capital-investissement qui consiste à investir dans des entreprises déjà mûres, le venture capital (ou capital-risque en français) permet de participer au développement d'entreprises nouvellement créées. Des entreprises non cotées en bourse et qui ne sont donc pas soumises aux fluctuations des marchés. Anaxago propose ainsi des projets innovants dans des différents secteurs d’activité, notamment dans la Proptech, la Medtech et la Fintech.L'analyse des dossiers, pour une décision éclairéeUn investisseur avisé en vaut deux... Pour limiter les risques d'un placement financier, il faut s'informer en amont sur le projet dans lequel on envisage d'investir. Cette collecte d'informations est une étape cruciale à ne négliger sous aucun prétexte. Elle permet de mûrir la décision d'investissement avant de passer à l'acte. Parce qu'un placement financier doit être le fruit d'une démarche réfléchie et sereine.L'information, nerf de la guerrePour permettre à ses clients de prendre des décisions éclairées, Anaxago met à leur disposition un dossier d'investissement (pour chaque projet de crowdfunding immobilier ou de venture capital). Parmi les documents que comporte ce dossier, on trouve notamment l'executive summary et la note d'opération. Des documents d'une importance fondamentale puisqu'ils présentent le business plan détaillé de l'entreprise, les modalités de l'opération (montant, instruments émis, conditions juridiques, liste des co-investisseurs...), le CV des dirigeants et un rapport d'analyse détaillé. Autant d'informations utiles pour investir en toute connaissance de cause !Garanties et sûretés, de précieux remparts !Par garanties, on désigne l'ensemble des procédés qui visent à protéger les créanciers contre les risques du crédit. Garanties et crédit forment donc un couple indissociable. Pas d'octroi de crédit sans garanties ! Pour le créancier, l'intérêt des garanties est double : d'une part prévenir l'insolvabilité du débiteur, et d'autre part éviter l'immobilisation de leur créance en cas de retard de paiement. Deux gages indispensables pour limiter les risques d'un placement financier !Focus sur les sûretésLes sûretés sont un type de garanties. En cas de procédure collective contre le débiteur, les créanciers sont classés en deux catégories : ceux qui possèdent des sûretés et les autres. Et la distinction est de taille puisque les créanciers munis de sûretés seront les mieux lotis ! Ils se verront notamment attribuer de façon préférentielle certains biens de leur débiteur. Ils disposeront en outre de la possibilité de poursuivre en justice d'autres personnes que le débiteur lui-même.Comment Anaxago protège-t-elle ses investisseurs ?Pour protéger ses investisseurs en cas de risque de crédit, Anaxago met en place lors de chaque projet, des sûretés et garanties. Celles-ci sont en fonction du montage de chaque opération et sont présentées aux investisseurs de manière détaillée avant leur souscription. Cette approche permet à chacun de se faire une idée du niveau de risque de chaque opération avant d’investir.Le pacte d'actionnaires, entre confiance et transparenceLe pacte d'actionnaires est le contrat de mariage entre l’entrepreneur et ses investisseurs. Comme son nom l'indique, il organise les rapports entre les différents groupes d'actionnaires au sein d'une société. Il permet notamment d'anticiper les modifications de la répartition du capital (ces modifications pouvant intervenir à l'occasion de cessions de titres ou d’opérations de financement ultérieures). Il doit donc reposer sur un cadre juridique rigoureux destiné à garantir la protection des investisseurs.Les clausesPour chaque opération, Anaxago négocie le pacte d’actionnaires en y ajoutant des clauses visant à garantir les intérêts de ses investisseurs. Un exemple ? 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Comment investir dans le Private Equity Immobilier avec Anaxago ?

L'investissement immobilier traditionnel, les différentes alternatives à l'acquisition d'un bien  Il existe aujourd'hui quatre moyens pour les particuliers d'investir dans l'immobilier autrement qu'en faisant l'acquisition d'un bien :
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) font de l'investissement locatif en acquérant des biens pour le compte des épargnants qui sont considérés comme associés de la structure. La SCPI gère ces biens pour son compte et verse des loyers nets des frais de gestion aux souscripteurs. Les OPCI (Organismes de Placement Collectif en Immobilier) sont des produits hybrides investissant au maximum 60 % de leurs capitaux dans des biens immobiliers. Ils destinent 30 % de leurs encours à des valeurs mobilières classiques (actions, obligations), et 10 % dans des placements de trésorerie. Cela leur permet d'offrir une liquidité permanente, mais qui pèse sur le rendement et les rends plus risquées. 
L'assurance vie est l'un des placements préférés des français, lequel permet au souscripteur d'épargner de l'argent dans l'objectif de le transmettre à un bénéficiaire lorsque survient un événement lié à l'assuré (son décès ou sa survie). Ainsi, les assureurs proposent des unités de compte dédiées à la pierre. 
L'achat d'actions de sociétés foncières cotées en Bourse constitue une autre alternative de parier sur la pierre, puisque ces sociétés consacrent leurs actifs à l'acquisition d'immeubles du bureaux ou de centres commerciaux. Ces titres offrent une liquidité absolue, mais le particulier doit accepter le risque et la volatilité inhérente à ce type de placement. Ces quatre produits d'investissement se placent sur une optique de rendement puisque leur objectif en terme de rentabilité est de recevoir une rente (des intérêts ou loyers).Le Private Equity Immobilier, une alternative à l'investissement traditionnel fondée sur la plus-value 
Le capital investissement immobilier, private equity real estate (PERE) ou private equity immobilier est une stratégie d’investissement consistant à entrer au capital de sociétés non cotées ayant des besoins en financement pour le développement de programmes immobiliers. A la différence du private equity visant à soutenir le développement de PME et ETI dans tout type de secteur et sur des horizons de 5 à 10 ans, le capital investissement immobilier finance exclusivement des sociétés portant des projets immobiliers ; qu’il s’agisse d’acquisition, de restructuration d’actifs, de promotion ou d’opérations de marchands de biens.Contrairement à ces différents produits présentés précédemment l'investissement en PERE se place dans une optique de plus value et non de rendement. L'objectif cible étant d'atteindre une rentabilité de 8 à 12 % en fonction du taux de commercialisation des opérations et de la durée de l'investissement.Private Equity Immobilier : quelles stratégies d'investissement ?
Les fonds d'investissement en Private Equity Real Estate adoptent globalement quatre types de stratégies en fonction de leur objectif rendement / risque. CORE : investir dans des actifs stabilisés avec un risque locatif maîtrisé et des placements primes  Les fonds core investiront le plus souvent dans des actifs présentant des revenus stables et prédictifs comme par exemple des immeubles de bureaux dans le centre des affaires de grandes villes (QCA). La faible vacance, le taux d’occupation élevé, la qualité des emplacements et le faible recours au crédit bancaire rendent ces investissements peu risqués. Les rendements attendus se situent le plus souvent entre 3% et 6%.
CORE + : des actifs peu risqués mais un levier important Les fonds core+ privilégient des actifs core tout en optimisant le retour sur investissement grâce à un effet de levier plus important (recours au crédit bancaire). La création de valeur peut également intervenir via la location des espaces vacants (en cas de vacance locative) ou l’amélioration de la qualité des baux (durée, loyer, locataire).
VALUE ADDED : des actifs présentant un potentiel de plus-valueLes investissements value added présentent un couple rendement / risque plus élevé que les stratégies core. Ils concernent l’acquisition d’actifs présentant un potentiel de création de valeur à travers d’importants travaux ou la mise en location visant à réduire le taux de vacance. Les actifs considérés comme value-added nécessitent une implication opérationnelle et une gestion importante (demande d’autorisations administratives, conduite des travaux, commercialisation etc). Les stratégies value-added regroupent les opérations de réhabilitation, de marchands de biens ou de vente à la découpe. La marge prévisionnelle est souvent compris entre 8% et 15% et génère des retours sur investissement entre 10% et 15% par an.
OPPORTUNISTIC : des actifs à concevoir et à construireCette stratégie comporte les opérations de réhabilitation très lourdes, la promotion immobilière et l’aménagement foncier. Le risque administratif y est souvent important dans phases de dépôt de permis de construire. L’effet de levier peut atteindre 80% ce qui en fait une classe d’actif risqué mais proposant d’importants retour sur investissement. Les programmes cibles durent entre 24 et 48 mois en fonction de la complexité et de la durée d’obtention des autorisations administratives.
Investir dans le Private Equity Immobilier avec Anaxago 
Le crowdfunding immobilier pour accéder à des opportunités en direct à travers la plateforme Anaxago
Pionnier et leader du crowdfunding immobilier, ANAXAGO a dès 2014 proposé aux investisseurs privés comme professionnels d’investir en direct dans des programmes immobiliers de promotion, de réhabilitation et de marchand de biens (en savoir plus). Le principe est d’investir en direct dans un programme d'une durée de 12 à 36 mois et de percevoir une rémunération au moment de la vente des actifs. A la différence des SCPI, les investisseurs ne perçoivent pas de loyer dans les opérations de promotion. Ces derniers viennent financer la période de travaux en vue de revente des actifs à construire. Concernant les rendements sont élevés (entre 8% et 12%) mais les risques techniques et commerciaux sont parfois importants.Découvrir les opportunités sur anaxago.com
L'investissement diversifié en clic à travers Anaxago Capital
Anaxago Capital, société de gestion de portefeuille (agréée AMF) a été créée dans l'objectif de proposer à ses investisseurs des produits diversifiés et comprenant des actifs exclusifs.Découvrez Anaxago Capital en cliquant ici.Anaxago Capital a créé son premier fonds dédié au private equity immobilier Anaxago Society One, ouvert aux investisseurs privés et spécialisée dans la promotion et réhabilitation immobilière.Découvrez le FCPR Anaxago Society One.

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