SCPI vs SIIC : quelles différences ?

Comprendre les différences qui existent entre SCPI et SIIC

Investir dans l’immobilier sans acheter de bien en direct, c’est possible et même courant. Parmi les solutions dites de « pierre papier », deux options retiennent l’attention des épargnants : la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) et la SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée). L’une s’adresse plutôt aux profils prudents qui visent des revenus réguliers. L’autre séduit par sa souplesse et sa cotation en Bourse. Mais quelles sont les différences qui existent entre ces deux placements ? Réponses. 

Qu’est-ce qu’une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ?

Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est un placement collectif qui permet d’investir dans l’immobilier locatif sans avoir à acheter un bien soi-même.

Au lieu d’acquérir un appartement ou un local commercial seul, vous achetez des parts d’une SCPI. En échange, vous devenez copropriétaire d’un portefeuille immobilier (bureaux, commerces, logements, etc.), aux côtés de nombreux autres investisseurs.

Ces immeubles sont gérés pour vous par une société de gestion agréée par l’AMF (Autorité des marchés financiers). Elle s’occupe :

• d’acheter les biens ;
• de trouver les locataires ;
• d’encaisser les loyers ;
• de vous verser une partie des revenus sous forme de dividendes.

Qu’est-ce qu’une SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée) 

Une SIIC est une société cotée en Bourse qui détient et gère un patrimoine immobilier locatif (bureaux, commerces, hôtels, logements…). Elle ressemble à une entreprise immobilière cotée, avec une obligation de redistribution d’une grande partie de ses bénéfices à ses actionnaires.

Concrètement :

• Vous achetez des actions d’une société immobilière cotée.
• Elle perçoit des loyers, vend parfois des immeubles avec plus-values.
• Elle vous verse des dividendes.

SCPI vs SIIC : tableau récapitulatif 

Voici un tableau récapitulatif des principales différences qui existent entre les SCPI et les SIIC.

Les avantages et inconvénients de la SCPI

Acheter des parts de SCPI comporte certains avantages : 

• Vous pouvez investir dans la pierre à partir de quelques centaines ou milliers d’euros, contrairement à un achat immobilier classique qui exige un apport bien plus élevé.
• En achetant une seule part de SCPI, vous devenez copropriétaire de plusieurs biens (bureaux, commerces, résidences, répartis sur différentes zones géographiques), ce qui répartit souvent mieux les risques (vacances locatives, baisse de valeur, etc.).
• Les SCPI versent en général des dividendes trimestriels, issus des loyers perçus. Cela peut représenter 4 à 6 % de rendement annuel brut, selon les SCPI (rendement non garanti).
• Vous n’avez rien à faire : la société de gestion s’occupe des acquisitions, des locataires, des travaux, des loyers, des impayés, etc. C’est un placement 100 % passif.
• Contrairement à un investissement locatif classique (où un seul logement peut rester vide), la SCPI gère un grand portefeuille. Une vacance locative peut être compensée par les autres biens loués.
• Les SCPI sont gérées par des sociétés agréées par l’AMF, avec une surveillance stricte, un dépositaire indépendant, et une information régulière (bulletins, rapports, etc.).

En revanche, attention, il existe aussi certaines limites : 

• Aucun rendement n’est garanti. 
• Le placement est peu liquide. 
• Les frais sont parfois élevés.
• Il existe un risque de perte en capital.

Les avantages et inconvénients de la SIIC

Comme les SCPI, les SIIC regroupent elles aussi un certain nombre d’avantages : 

• Contrairement aux SCPI, les SIIC sont cotées en Bourse. Vous pouvez acheter ou vendre vos actions à tout moment, depuis un compte-titres ordinaire.
• Les SIIC doivent redistribuer au moins 85 % de leurs loyers et 50 % des plus-values à leurs actionnaires. Les dividendes peuvent donc être généreux. 
• Vous pouvez devenir actionnaire d’une SIIC avec quelques dizaines d’euro
• Certaines SIIC investissent dans plusieurs pays, ou plusieurs types d’immobilier (logement, commerces, bureaux, santé, logistique…). C’est un bon moyen de diversifier votre patrimoine.

En revanche, attention, avec les SIIC, vous êtes exposé au risque boursier. De la même manière, les dividendes sont imposés au PFU (prélèvement forfaitaire unique) de 30 %, sauf si vous optez pour l’imposition au barème. 

Comment choisir entre SCPI et SIIC ?

Tout dépend de votre profil, de vos objectifs, et de votre tolérance au risque. Avant de comparer les produits, commencez par réfléchir à vos objectifs d’épargne :

• Souhaitez-vous percevoir des revenus réguliers, de manière stable ?
• Avez-vous besoin de pouvoir récupérer votre argent rapidement ?
• Avez-vous une tolérance au risque ou préférez-vous la sécurité ?
• Votre fiscalité personnelle est-elle lourde (TMI élevé) ?
• Quel est votre horizon de placement : court, moyen ou long terme ?

Globalement, si vous cherchez un revenu régulier, stable, et que vous êtes prudent, la SCPI peut être plus adaptée :

• Elle verse des revenus issus de loyers immobiliers, plutôt stables (si le parc immobilier est bien diversifié).
• Vous êtes moins exposé aux soubresauts des marchés financiers.
• Vous pouvez loger vos parts dans une assurance-vie pour adoucir la fiscalité.

Mais attention, ce placement reste peu liquide et les frais sont importants, donc à envisager sur 10 à 15 ans.

Si vous cherchez un placement dynamique, liquide, et que vous êtes à l’aise avec la Bourse, la SIIC peut être un bon choix :

• Vous pouvez acheter et vendre vos actions rapidement.
• Vous percevez des dividendes attractifs, souvent supérieurs à ceux des SCPI.
• Vous pouvez saisir des opportunités de marché (acheter une SIIC décotée, profiter d’un rebond…).

En revanche, vous êtes exposé à la volatilité et votre capital peut baisser brusquement.

SCPI vs SIIC : tout ce que vous devez savoir 

 → En 2024, quel a été le rendement de la SCPI en comparaison avec le rendement de la SIIC ?

En 2024, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) ont affiché un taux de distribution moyen de 4,72 %. De leur côté, les SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées) ont proposé des rendements bruts sur dividendes généralement compris entre 5 % et 8 % en 2024, soit légèrement plus que les SCPI classiques.

Peut-on investir dans des SCPI ou des SIIC via une assurance-vie ?

Oui, mais avec des différences importantes. Les SCPI peuvent être intégrées dans certains contrats d’assurance-vie (on parle alors de SCPI en unités de compte). Cela permet de bénéficier d’un cadre fiscal plus avantageux sur les revenus et plus souple en cas de transmission. En revanche, toutes les SCPI ne sont pas disponibles dans tous les contrats, et les frais peuvent être plus élevés.

Les SIIC, étant des actions cotées, ne sont pas accessibles directement via l’assurance-vie traditionnelle, sauf si vous passez par un fonds actions spécialisé. Vous devrez alors investir via un compte-titres pour détenir directement des actions de SIIC.