Qu’est-ce qu’une SCPI de rendement ?

Comprendre la SCPI de rendement

La SCPI de rendement est un placement immobilier qui permet de percevoir des revenus réguliers, sans avoir à gérer soi-même des biens. Concrètement, vous investissez dans une société qui achète et loue des immeubles, puis vous touchez une part des loyers encaissés, en fonction de votre mise. Comment fonctionne réellement une SCPI de rendement ? Quels en sont les avantages, les risques et les critères pour bien la choisir ? Voici l’essentiel à connaître.

SCPI de rendement : définition 

Une SCPI de rendement (Société Civile de Placement Immobilier de rendement) est un placement immobilier collectif dont l’objectif principal est de vous verser des revenus réguliers. 

Pour rappel, les SCPI se divisent en plusieurs grandes familles en fonction de leur objectif de gestion. La SCPI de rendement a pour objectif de vous verser des revenus réguliers. D’autres comme la SCPI de plus-value ont pour but de faire fructifier un capital plus que de distribuer des revenus immédiats. Les SCPI fiscales, quant à elles, peuvent vous permettre de réduire vos impôts, sans pour autant viser un rendement très élevé. 

Néanmoins, dans le fond, elles fonctionnent toutes de la même façon. La SCPI recueille l’argent des investisseurs en échange de parts. Avec cet argent, elle achète un portefeuille d’immeubles : bureaux, commerces, logements, cliniques, selon sa stratégie. Elle loue ces biens, perçoit les loyers, gère les travaux, les assurances, les impayés… Elle s’occupe de toute la gestion. Après déduction des frais, elle reverse aux associés leur part des loyers nets, en fonction du nombre de parts détenues.

Comment fonctionne la SCPI de rendement ? 

Contrairement aux SCPI fiscales ou de plus-value, la SCPI de rendement n’attend pas des années pour générer de la performance. Son objectif est de produire des loyers tout de suite, pour les verser aux associés le plus régulièrement possible (souvent chaque trimestre). Dès l’achat d’un bien, la SCPI se demande s’il va rapporter dès maintenant et de manière durable. D’ailleurs, ce parti pris impacte toutes les décisions de gestion :

• Quels types de biens acheter ?
• Dans quelles zones géographiques ?
• À quels types de locataires louer ?
  

Une SCPI de rendement ne va pas chercher des opérations de rénovation qui pourraient bloquer les loyers pendant des années. Bien au contraire, elle cherche des actifs solides et rentables tout de suite. Il peut, par exemple, s’agir : 

• d’immeubles récents ou bien entretenus, déjà loués ou rapidement commercialisables ;
• situés dans des zones dynamiques économiquement, avec une demande locative solide ;
• dans des secteurs porteurs (santé, logistique, bureaux sécurisés, commerces alimentaires, etc.).
  

Puisque l’objectif de la SCPI de rendement est de vous verser des revenus chaque trimestre, elle fera tout ce qui est en son pouvoir pour que ses biens soient loués en continu : 

• signature de baux fermes longue durée (6 à 12 ans) ;
• contrat avec des locataires fiables (grandes entreprises, enseignes nationales, établissements publics) ;
• diversification importante (plusieurs locataires, secteurs et zones géographiques) ;
• gestion active (si un locataire part, le bien est rapidement remis sur le marché, par exemple).

La rentabilité moyenne d’une SCPI de rendement 

En 2024, les SCPI de rendement ont affiché un taux de distribution moyen de 4,72 % brut, selon les données officielles de l’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier). Ce chiffre correspond à la performance moyenne versée aux investisseurs sous forme de loyers, calculée par rapport au prix de la part. Il s’agit donc des revenus avant impôts, frais ou fiscalité personnelle. 

Ce pourcentage reste en hausse par rapport à 2023 (où le taux était de 4,52 %), notamment grâce à une légère baisse des prix de parts dans certaines SCPI, ce qui a mécaniquement relevé le rendement affiché. 

Les avantages et limites des SCPI de rendement 

Investir dans une SCPI de rendement compte certains avantages : 

• Vous pouvez obtenir des revenus locatifs (souvent trimestriels), comme un propriétaire, mais sans avoir à gérer les locataires, les travaux ou les impayés. C’est la société de gestion qui s’occupe de tout.
• Vous pouvez, avec un ticket d’entrée relativement accessible, investir des immeubles de bureaux, commerces, cliniques, entrepôts…, partout en France et parfois en Europe. Cette diversification réduit les risques liés à un seul bien ou un seul locataire.
• Le taux de distribution brut reste intéressant en comparaison avec d’autres placements, tout en étant moins risqué que la Bourse, par exemple (à condition d’investir sur le long terme). 
• Vous pouvez acheter des parts de SCPI à crédit (pour bénéficier d’un effet de levier), ou via un contrat d’assurance-vie, ce qui permet dans ce cas de bénéficier d’une fiscalité plus douce sur les revenus.
  

En revanche, il existe certaines limites à bien prendre en compte. Même si les SCPI sont adossées à de l’immobilier, leur capital n’est pas garanti. Si le marché immobilier se dégrade (baisse des loyers, vacance prolongée, chute de la valeur des immeubles), vos revenus peuvent baisser et la valeur de vos parts peut diminuer.

Contrairement à un livret ou une action en Bourse, une part de SCPI ne se revend pas toujours très rapidement. Il faut trouver un acquéreur, et cela peut prendre plusieurs semaines voire mois. Ce n’est donc pas un placement adapté aux besoins d’argent rapides.

Les SCPI sont conçues pour être conservées au moins 8 à 10 ans. Une sortie anticipée peut vous exposer à une revente avec moins-value ou à une perte de rentabilité.

Les SCPI comportent des frais d’entrée importants (souvent entre 8 et 10 %), intégrés dans le prix de la part, ainsi que des frais annuels de gestion. Il faut donc du temps pour amortir ces frais et profiter pleinement de la rentabilité.

Si vous achetez des SCPI en direct, les loyers perçus sont imposés comme des revenus fonciers, ce qui peut être lourd si vous êtes dans une tranche marginale d’imposition élevée.

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Comment bien choisir la SCPI de rendement dans laquelle investir ?

Pour faire un choix pertinent, il faut regarder plusieurs critères concrets :

• Le taux de distribution de la SCPI, mais aussi sa stabilité dans le temps.
• La qualité et la diversité de son patrimoine immobilier.
• Son taux d’occupation financier (idéalement au-dessus de 90 %).
• La solidité de la société de gestion, et son historique.

Peut-on investir dans une SCPI de rendement via une assurance-vie ?

Oui, et c’est même un excellent moyen d’optimiser la fiscalité. Lorsque vous détenez des SCPI dans un contrat d’assurance-vie, les loyers sont capitalisés dans le contrat et non imposés immédiatement. Vous ne serez fiscalisé qu’en cas de retrait, selon les règles (souvent plus douces) de l’assurance-vie. En revanche, les SCPI accessibles via assurance-vie sont parfois plus limitées en nombre, et les frais peuvent différer.

Quel est le montant minimum pour investir dans une SCPI de rendement ?

Cela dépend de la SCPI, mais en général, il faut compter entre 1 000 € et 5 000 € pour un premier investissement.

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