Anaxago Academy Crowdfunding immobilier : Quels sont les risques pour les investisseurs ?

Crowdfunding immobilier : Quels sont les risques pour les investisseurs ?

Le crowdfunding immobilier est au début de son histoire, il y a un peu plus d’un an Anaxago s’est lancé dans le financement d’opérateurs locaux. Les opérations immobilières peuvent connaître des délais dans les opérations : quels sont les risques ? Quelles sont les conséquences pour

Le crowdfunding immobilier est au début de son histoire, il y a un peu plus d’un an Anaxago s’est lancé dans le financement d’opérateurs locaux (en savoir plus). Les opérations immobilières peuvent connaître des délais dans les opérations : quels sont les risques ? Quelles sont les conséquences pour les investisseurs ? Que doit-on en retenir ?

Bien choisir ses opérations immobilières

La clé du crowdfunding immobilier réside dans la sélection des projets, les équipes d’analyse d’Anaxago Immobilier ont pour mission d’évaluer l’ensemble des opérations immobilières proposées selon 2 axes d’analyse :

> Analyse du promoteur : son expérience, le nombre de lots construits, niveau d’endettement.

> Analyse de l’opération : permis de construire purgé, assurances RC, DO, GFA, pré-commercialisation

Pour chaque opération Anaxago, fournit une note d’opération afin d’être transparent sur les tenants et aboutissants de l’opération et de guider au mieux les investisseurs privés.

Une fois que le couple risque-rentabilité est évalué l’investisseur peut réaliser à bien son investissement en toute connaissance de cause.



Les principaux risques des opérations de crowdfunding immobilier

Pour résumer, les risques liés à une opération de crowdfunding immobilier sont finalement les risques liés à la vie d’un chantier. Nous allons parcourir avec vous les principaux risques et vous expliquer les garanties prises par Anaxago pour limiter ces risques au maximum :

  • Les risques liés à l’environnement : incendie, catastrophe naturelle etc.

Ces risques font partie de la vie d’un chantier, et ils sont difficiles à prévoir. Cependant, pour toutes opérations sur Anaxago, nous nous assurons que l’assurance “Tous risques chantier” a été prise par l’opérateur. Elle a pour but de prendre en charge tous les coûts éventuels liés à ce type de sinistre, sans preuve de responsabilité. Sans assurance, l’opérateur doit prendre en charge les coûts et vraisemblablement diminuer sa marge.

Quelles conséquences pour les investisseurs ?

Ce type de risque n’a pas d’impact premier sur les investisseurs, il faudrait un scénario catastrophe où l’opérateur n’a pas pris d’assurance TRC et qu’il dilapide l’ensemble de sa marge. Cependant sur Anaxago, les opérations détiennent  toutes les garanties nécessaires pour parer à ce type de risque.

  • Les risques liés aux délais : la prise de retard sur le chantier

Les activités de construction peuvent impliquer des délais, les origines peuvent être multiples : mauvaise gestion, retard de prestataire, problème technique sur le chantier.

Ce type de délais impliquent obligatoirement l’augmentation des dépenses. Néanmoins, une bonne opération immobilière prévoit des marges de sécurité pour palier à ce type de retard.

Quelles conséquences pour les investisseurs ?

Anaxago prévoit toujours un délai supplémentaire de 6 mois afin de sécuriser au mieux les investisseurs. Les délais n’impactent donc pas directement les investisseurs. Le risque existe c’est vrai, cependant il faudrait que l’entreprise de promotion fasse complètement faillite pour que les sommes investies soient imputées. Les promoteurs sélectionnés par Anaxago doivent justifier de succès liés à des opérations antérieures afin de valider leurs expertises locales, leur savoir-faire et leur professionnalisme.

  • Les risques liés à la commercialisation : les lots ne se vendent pas

Ce type de risque est également étudié par Anaxago, le choix de l’emplacement est clé dans toutes opérations immobilières. Il faut ainsi s’assurer du besoin en local et rien de mieux  pour cela que d’interroger des acteurs externes à l’opération. Anaxago sélectionne des opérations détenant un taux de commercialisation supérieure à 30%.

Un autre facteur est important : l’avancée du chantier. Plus un chantier avance plus il est facile de le vendre. Les opérations présentées sur Anaxago arrivent généralement en fin d’opération pour refinancer les fonds propres du promoteur, cette donnée réduit davantage le risque de non commercialisation.

Investisseurs : ce qu’il faut retenir

In fine, le plus important est d’informer la communauté de l’ensemble de ces données, cela permet à chaque membre investisseur d’avoir une grille d’analyse personnelle à propos des risques liés aux opérations. Anaxago Immobilier enregistre aujourd’hui une trentaine d’opérations immobilières dont 4 sorties positives. Nous tenons informés les investisseurs via des reportings réguliers et des actualités sur les projets. Les risques liés à l’investissement en capital-risque sont rappelés aux investisseurs dès que possible. Le TRI des opérations d’investissement en immobilier sur Anaxago peut atteindre jusqu’à 12% net de frai* sur des horizons d’investissement allant de 12 à 24 mois.

Rien de mieux que de lire la note d’opération des projets et appeler nos équipes s’il vous reste des questions.


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Comment fonctionnent les investissements en SCPI ?

Parmi tous les produits de placements, les SCPI (Sociétés civiles de placements immobiliers) offrent des avantages substantiels : peu d’implication personnelle et de bons rendements. Le principe est simple : investissez auprès d’une société de gestion dans des immeubles ou des bâtiments dont l’emplacement et le domaine d’activité en déterminent la valeur locative. Puis, récupérez régulièrement votre dû issu des loyers.Investir dans des SCPI, les avantagesVous avez envie de diversifier vos investissements en choisissant de placer une partie de votre argent dans une ou plusieurs SCPI ? Pour préparer sa retraite, avoir une assise confortable, ou renforcer son patrimoine, les SCPI permettent d’encaisser une quote-part de loyers distribuée par une société de gestion. L’investissement immobilier est donc réel mais indirect, ce qui engendre un risque maîtrisé.Autre avantage, vous pouvez choisir d’investir dans différents types de SCPI : hôtels, bureaux tertiaires et sièges, entrepôts, centres commerciaux, etc. Peu importe (en fait, si) le secteur et le lieu, pourvu que l’investissement soit rentable.Facile à intégrer dans son portefeuille, même avec un petit pécule de départ de 5000€, il permet aussi d’ajouter au fil du temps de nouvelles parts. À l’inverse d’une épargne immobilière en solitaire, qui demande un gros investissement et dont la revente rapide n’est pas toujours assurée, il est plus facile de céder ses parts dans une SCPI. Par la même occasion, vous évitez aussi le passage chez le notaire.  La société à laquelle vous faites appel se charge par ailleurs de tout pour vous. C’est ce que propose Anaxago. Vous n’êtes ni un professionnel des investissements immobiliers, ni un aficionado des chiffres ? Les placements SCPI diversifiés sont aussi faits pour vous.Enfin, le rendement des SCPI est actuellement plus élevé que des fonds en euros d’assurance-vie ou même dans l’immobilier locatif. Il atteint 4,45% à plus de 5% en moyenne en 2019, avec des versements tous les trimestres.Les inconvénients des SCPIComme dans tous les investissements, en raison de la conjoncture et du marché immobilier dans le cas présent, les SCPI entraînent un risque de perte en capital.Si certains lieux semblent avoir un boulevard devant eux, comme le Grand Paris et les grandes métropoles d’une manière générale, rien ne dit que la hausse des prix ne freinera pas les entreprises locataires. Et des vacances locatives sont autant de rendements en moins.Par ailleurs, si l’investissement est fait à crédit, que le revenu des loyers baisse et ne suffit plus à rembourser l’emprunt, vous devrez vous acquitter de la différence.Quelle fiscalité pour l’investissement SCPI ?Le dernier défaut des SCPI, et pas des moindres, se trouve dans sa fiscalité. Les dividendes sont taxés au titre des revenus fonciers. Le taux peut ainsi rapidement s’envoler et atteindre la moitié des rendements, si vous avez des revenus élevés par ailleurs.Il existe cependant des astuces pour diminuer la facture, telles que l’achat à crédit, si vous ne craignez pas de ne plus pouvoir rembourser. Vous pouvez ainsi déduire les intérêts de votre emprunt. Ou encore le fait d’acheter des parts de SCPI en démembrement et en nu-propriété. Mais dans ce cas, il faut attendre la fin du démembrement pour récolter ses revenus. Tout dépend donc de votre besoin à court ou à long terme.Grâce à un audit de plus de 180 fonds locatifs et à l’expertise d’agents immobiliers, Anaxago sélectionne pour vous les meilleurs investissements SCPI. À partir de 5000€ de capital, vous pouvez investir !

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