Anaxago Academy Comment valoriser une entreprise ?

Comment valoriser une entreprise ?

La valorisation d’une entreprise n’est pas une science exacte, plus l’entreprise est jeune et plus cet exercice est délicat compte tenu du manque de visibilité des petites structures.

Il existe trois méthodes principales pour évaluer une entreprise.
La méthode dite des Discounted Cash Flows, la méthode des comparables transactionnels et la méthode des comparables boursiers.

La méthode des DCF repose sur deux piliers :

· Les projections financières et les cash flows dégagés par l’activité;

· Et Le taux d’actualisation.
 L’actualisation permet de comparer des flux financiers sur la base d’une même date. Car un euro demain ne vaut pas la même chose qu' un euro aujourd’hui…

 

1.      Les Discounted Cash Flows (DCF)

Cette méthode consiste à évaluer une entreprise en fonction de sa capacité à générer des cash flows dans le futur.

Valoriser une société par la méthode des Discounted Cash Flows (DCF) revient à considérer que la valeur de ses actifs (opérationnels) est égale à la somme des Free Cash Flows (FCF) futurs actualisés générés par ces derniers.

Ce modèle repose sur deux piliers, les Free Cash Flows générés par l’activité et le taux d’actualisation.

 

2.      Les comparables boursiers

La valorisation par comparaisons boursières constitue la méthode la plus fréquemment utilisée d’une part par les analystes dans le cadre de la détermination d’un cours objectif pour l’action d’une société cotée, d’autre part par les établissements présentateurs d’une offre publique (OPA, OPE …) dans le cadre de la présentation de leur appréciation du prix d’offre.

Moins sophistiquée que la méthode DCF, la valorisation par comparaisons boursières, qualifiée de méthode « court terme » s’appuie sur des prévisions d’agrégats financiers (généralement issus du compte de résultat) à l’horizon de 2 ou 3 ans. Elle présente donc l’avantage de pouvoir être mise en œuvre, même en l’absence de disponibilité d’un plan d’affaires détaillé à moyen terme.

Pour valoriser une société cotée ou non par comparaisons boursières, on constitue un référentiel de sociétés présentant le même risque industriel, c’est-à-dire appartenant au même secteur d’activité. Pour chacune des sociétés de l’échantillon retenu, on calcule des multiples d’agrégats de compte du résultat : chiffre d’affaires, EBITDA, EBIT, PER… Les moyennes des multiples obtenues sont alors appliquées aux agrégats correspondants de la société à valoriser.

 

3.      Les comparables transactionnels

Le principe est le même que pour les comparaisons boursières :

  • constitution d’un référentiel boursier de transactions comparables, c’est-à-dire d’acquisitions de sociétés du même secteur d’activité que la société à valoriser ;
  • détermination de multiples d’agrégats comptables pour chaque transaction : multiple de chiffre d’affaires, d’EBITDA, d’EBIT, PER… Les formules utilisées sont les mêmes que celles présentées dans le cadre des comparaisons boursières ; la capitalisation boursière est alors remplacée par le montant de la transaction ;
  • calcul de multiples moyens ;
  • application des multiples moyens aux agrégats correspondant de la société à valoriser. Il convient de noter que les multiples issus des agrégats du dernier exercice avant la réalisation des transactions comparables sont appliqués aux agrégats publiés lors du dernier exercice par la société à valoriser.


La méthode des comparables aboutit le plus souvent à un diagramme permettant d’analyser les différents multiples proposés.

  • Le Free Cash Flow (FCF)

EBIT [ou résultat d’exploitation]

- IS calculé sur la base de l’EBIT (34,43% de l’EBIT à partir de 2003 en France)

+ Amortissements [Dotations – Reprises]

- Variation du BFR

- Investissements [Acquisitions – Cessions]
------------------------------------------------------

Free Cash Flow

 

  • Le taux d’actualisation

Le taux d’actualisation retenu pour actualiser les FCF est le coût moyen « pondéré » du capital (CMPC), c’est-à-dire le coût moyen pondéré des ressources de l’entreprise (capitaux propres et dettes).

Par conséquent on considère que chaque actif est financé à la fois par capitaux propres et par dette ; le poids des capitaux propres et le poids de l’endettement dans le financement de chaque actif correspond au poids de chacune de ces ressources dans le bilan économique de la société.

 

Notations

K = CMPC

k = coût des capitaux propres

i = coût de la dette

t = taux d’IS

CP = valeur économique des capitaux propres

D = valeur économique de la dette

 

 

Il est aisé de connaître le coût de la dette (i) qui correspond le plus souvent au taux d’intérêt appliqué par le créancier. Toutefois, le calcul du coût des capitaux propres est plus complexe.

k se calcule le plus souvent à partir de la formule du MEDAF qui prend en compte le taux sans risque (Rf), une prime de risque du marché (Pm) et le bêta sectoriel désendetté (β) :

k = Rf + β * Pm

Cette méthode bien que plus complexe à mettre en œuvre permet de poser de nombreuses hypothèses et prend en compte l’environnement financier. 


Sources : 

Merci à Olivier Levyne (M&A director at CA CIB) pour la mise à disposition de cette fiche.


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Comment investir dans le Private Equity Immobilier avec Anaxago ?

L'investissement immobilier traditionnel, les différentes alternatives à l'acquisition d'un bien  Il existe aujourd'hui quatre moyens pour les particuliers d'investir dans l'immobilier autrement qu'en faisant l'acquisition d'un bien :
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) font de l'investissement locatif en acquérant des biens pour le compte des épargnants qui sont considérés comme associés de la structure. La SCPI gère ces biens pour son compte et verse des loyers nets des frais de gestion aux souscripteurs. Les OPCI (Organismes de Placement Collectif en Immobilier) sont des produits hybrides investissant au maximum 60 % de leurs capitaux dans des biens immobiliers. Ils destinent 30 % de leurs encours à des valeurs mobilières classiques (actions, obligations), et 10 % dans des placements de trésorerie. Cela leur permet d'offrir une liquidité permanente, mais qui pèse sur le rendement et les rends plus risquées. 
L'assurance vie est l'un des placements préférés des français, lequel permet au souscripteur d'épargner de l'argent dans l'objectif de le transmettre à un bénéficiaire lorsque survient un événement lié à l'assuré (son décès ou sa survie). Ainsi, les assureurs proposent des unités de compte dédiées à la pierre. 
L'achat d'actions de sociétés foncières cotées en Bourse constitue une autre alternative de parier sur la pierre, puisque ces sociétés consacrent leurs actifs à l'acquisition d'immeubles du bureaux ou de centres commerciaux. Ces titres offrent une liquidité absolue, mais le particulier doit accepter le risque et la volatilité inhérente à ce type de placement. Ces quatre produits d'investissement se placent sur une optique de rendement puisque leur objectif en terme de rentabilité est de recevoir une rente (des intérêts ou loyers).Le Private Equity Immobilier, une alternative à l'investissement traditionnel fondée sur la plus-value 
Le capital investissement immobilier, private equity real estate (PERE) ou private equity immobilier est une stratégie d’investissement consistant à entrer au capital de sociétés non cotées ayant des besoins en financement pour le développement de programmes immobiliers. A la différence du private equity visant à soutenir le développement de PME et ETI dans tout type de secteur et sur des horizons de 5 à 10 ans, le capital investissement immobilier finance exclusivement des sociétés portant des projets immobiliers ; qu’il s’agisse d’acquisition, de restructuration d’actifs, de promotion ou d’opérations de marchands de biens.Contrairement à ces différents produits présentés précédemment l'investissement en PERE se place dans une optique de plus value et non de rendement. L'objectif cible étant d'atteindre une rentabilité de 8 à 12 % en fonction du taux de commercialisation des opérations et de la durée de l'investissement.Private Equity Immobilier : quelles stratégies d'investissement ?
Les fonds d'investissement en Private Equity Real Estate adoptent globalement quatre types de stratégies en fonction de leur objectif rendement / risque. CORE : investir dans des actifs stabilisés avec un risque locatif maîtrisé et des placements primes  Les fonds core investiront le plus souvent dans des actifs présentant des revenus stables et prédictifs comme par exemple des immeubles de bureaux dans le centre des affaires de grandes villes (QCA). La faible vacance, le taux d’occupation élevé, la qualité des emplacements et le faible recours au crédit bancaire rendent ces investissements peu risqués. Les rendements attendus se situent le plus souvent entre 3% et 6%.
CORE + : des actifs peu risqués mais un levier important Les fonds core+ privilégient des actifs core tout en optimisant le retour sur investissement grâce à un effet de levier plus important (recours au crédit bancaire). La création de valeur peut également intervenir via la location des espaces vacants (en cas de vacance locative) ou l’amélioration de la qualité des baux (durée, loyer, locataire).
VALUE ADDED : des actifs présentant un potentiel de plus-valueLes investissements value added présentent un couple rendement / risque plus élevé que les stratégies core. Ils concernent l’acquisition d’actifs présentant un potentiel de création de valeur à travers d’importants travaux ou la mise en location visant à réduire le taux de vacance. Les actifs considérés comme value-added nécessitent une implication opérationnelle et une gestion importante (demande d’autorisations administratives, conduite des travaux, commercialisation etc). Les stratégies value-added regroupent les opérations de réhabilitation, de marchands de biens ou de vente à la découpe. La marge prévisionnelle est souvent compris entre 8% et 15% et génère des retours sur investissement entre 10% et 15% par an.
OPPORTUNISTIC : des actifs à concevoir et à construireCette stratégie comporte les opérations de réhabilitation très lourdes, la promotion immobilière et l’aménagement foncier. Le risque administratif y est souvent important dans phases de dépôt de permis de construire. L’effet de levier peut atteindre 80% ce qui en fait une classe d’actif risqué mais proposant d’importants retour sur investissement. Les programmes cibles durent entre 24 et 48 mois en fonction de la complexité et de la durée d’obtention des autorisations administratives.
Investir dans le Private Equity Immobilier avec Anaxago 
Le crowdfunding immobilier pour accéder à des opportunités en direct à travers la plateforme Anaxago
Pionnier et leader du crowdfunding immobilier, ANAXAGO a dès 2014 proposé aux investisseurs privés comme professionnels d’investir en direct dans des programmes immobiliers de promotion, de réhabilitation et de marchand de biens (en savoir plus). Le principe est d’investir en direct dans un programme d'une durée de 12 à 36 mois et de percevoir une rémunération au moment de la vente des actifs. A la différence des SCPI, les investisseurs ne perçoivent pas de loyer dans les opérations de promotion. Ces derniers viennent financer la période de travaux en vue de revente des actifs à construire. Concernant les rendements sont élevés (entre 8% et 12%) mais les risques techniques et commerciaux sont parfois importants.Découvrir les opportunités sur anaxago.com
L'investissement diversifié en clic à travers Anaxago Capital
Anaxago Capital, société de gestion de portefeuille (agréée AMF) a été créée dans l'objectif de proposer à ses investisseurs des produits diversifiés et comprenant des actifs exclusifs.Découvrez Anaxago Capital en cliquant ici.Anaxago Capital a créé son premier fonds dédié au private equity immobilier Anaxago Society One, ouvert aux investisseurs privés et spécialisée dans la promotion et réhabilitation immobilière.Découvrez le FCPR Anaxago Society One.

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