Bonne nouvelle pour l’immobilier : un amendement devenu définitif précise les nouveaux contours des réinvestissements 150-O B ter dans les fonds immobiliers.
La réforme de la loi de finances pour l'année 2024 a introduit d’importants ajustements concernant les fonds immobiliers dans le cadre des réinvestissements 150-O B ter. Un amendement récent, élaboré après une proposition initiale présentée au Sénat, finalise ces changements.
Rappel du dispositif 150-O B ter du Code Général des Impôts
L'article 150-O B ter du Code Général des Impôts (CGI) stipule que les entreprises doivent réinvestir 60 % des revenus issus de la vente d'une participation dans le cadre de l'apport-cession. Ce dispositif permet à un associé (personne physique) de différer l'imposition sur la plus-value de l'apport initial, en optant pour un réinvestissement dans certains fonds de private equity, notamment les FPCI et les SLP.
Les modifications du 150-0 B Ter dans la nouvelle loi de finances pour 2024
L'adoption de l'amendement n°713 à l'Assemblée nationale, dans le cadre du processus d'approbation du Projet de Loi de finances 2024 et plus précisément de son article 24, a établi de nouvelles orientations pour les réinvestissements 150-O B ter dans le domaine immobilier.
Une des principales modifications introduites est la réintégration de la promotion immobilière parmi les activités éligibles, se référant indirectement à l'article 35 du CGI. Le dispositif révisé a également modifié les critères d'évaluation du ratio 150-O B ter, qui est désormais évalué sur une période de cinq ans après la souscription initiale pour chaque investisseur concerné.
Parmi les ajustements maintenus après les débats au Sénat, on note notamment :
Cependant, le nouveau dispositif exclut certaines dispositions antérieures. Par exemple, si un fonds ne respecte pas les critères de l'article 150-O B ter du CGI, y compris le ratio de 75 %, cela entraînera l'imposition de la totalité de la plus-value initialement reportée par l'investisseur personne physique.
En résumé, la loi de finances pour 2024 apporte des ajustements significatifs aux réinvestissements 150-O B ter dans les fonds immobiliers, visant à clarifier et à améliorer les mécanismes existants.
Vous trouverez ci-dessous un tableau récapitulatif des évolutions apportées par la loi de finances 2024 au dispositif du 150-0-B-Ter.
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Texte initial
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Modifications/précisions apportées par la nouvelle loi de finances pour 2024
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Fonds éligibles au 150-0 B ter
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Inclusion des FCPR, FPCI, SLP, SCR respectant certaines conditions | |
| Actifs éligibles | Actions/parts de sociétés soumises à l'IS, situées en Union Européenne et conduisant une activité opérationnelle | Ajout d'avances en compte courant, titres donnant accès au capital, titres de créances limités à 10% du montant de l'investissement du fonds dans la société (ratio 150-0 B ter) |
| Modalités d'investissement des fonds éligibles dans la société cible | Acquisition de titres conférant le contrôle de la société cible | Possibilité d'acquérir des titres sans prise de contrôle dans une certaine limite |
| L'investissement via des holdings | Non spécifié | Investissement dans des sociétés éligibles désormais possibles via des holdings |
| Modalités de calcul du ratio 150-0 B ter | Le ratio doit être supérieur à 75% | Désormais, moins d'incertitudes sur les modalités de calcul du quota 150-0 B ter maintenant calculé comme le ratio fiscal, soit le rapport entre :
- Numérateur : prix de souscription ou d'acquisition des titres et valeur brute comptable des autres actifs (avances en compte-courant par exemple) - Dénominateur : montant libéré des souscriptions dans le fonds + éventuelles corrections liées aux rachats et distributions |
| Délai de respect du ratio | Le ratio 150-0 b ter doit être vérifié à 5 ans de la signature de l'engagement de souscription de l'investisseur 150-0 b ter | Maintien de la durée à 5 ans pour chaque investisseur avec un suivi sur une période glissante |
| Conséquences du non-respect du ratio 150-0 b ter par le fonds | Remise en cause de l'intégralité de la plus-value en report d'imposition si non-respect du ratio | Pas de changement
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