Nouvelle sortie positive pour le portefeuille Anaxago Immobilier.
Celle-ci a une saveur particulière car elle a sollicité une mobilisation spécifique de nos équipes en charge du suivi de vos investissements pour gérer au mieux les difficultés rencontrées par l’opération et les retards de paiement qui s’ensuivent.
L’opération en quelques mots
L’opération de crowdfunding immobilier, dont la dernière échéance a été versée début novembre 2020 aux 200 investisseurs, concernait la réalisation d’un programme de logements sociaux dans le sud de la France, à Toulon. Les investisseurs ont été totalement remboursés avec un taux annuel de 10 %*, conformément au TRI cible annoncé par Anaxago au moment de l’investissement.
Plus précisément, il s’agissait de la construction de deux bâtiments répartis en 84 lots et de 80 places de stationnement avec une labellisation Bâtiment Basse Consommation et Réglementation Thermique 2012 (RT). La livraison et le remboursement des investisseurs étaient prévus pour 2018. Comme souvent dans l’immobilier, le principal risque et un retard dans les travaux soit dû à la technique soit à l’administration (si vous avez déjà réalisé des travaux chez vous, vous voyez à peu près de quoi nous vous parlons), le dernier aspect du risque lié à la commercialisation est généralement circonscrit au maximum par Anaxago au moment de l’investissement : nous ne sélectionnons que des opérations commercialisées au moins à 50% et dont le rythme de commercialisation est supérieur à 1,5 lots par mois. Nous profitons donc de l’annonce de cette sortie positive avec retard pour vous donner plus de précisions quant à notre gestion des dossiers qui se trouveraient dans cette situation.
Des retards parfois inévitables
En immobilier comme dans toutes situations, malgré la plus grande vigilance, en prenant toutes les dispositions et garanties possibles, il arrive que le plan ne se déroule pas exactement comme prévu.
Le monde du bâtiment est soumis à des exigences extrêmement strictes qui conduisent parfois les chantiers à accumuler des retards liés aux contraintes administratives. Dans cette situation précise, le manque de chance a été double puisque le chantier a été retardé de plusieurs mois à cause de contraintes administratives en 2017 puis totalement interrompu lors de l’épisode du covid-19 de mars 2020. La fermeture de toutes les entités du groupe, la mise en chômage partiel de l'ensemble des équipes et le report de toutes les décisions et obligations administratives ont prolongé le retard de plusieurs mois par rapport au planning prévisionnel lié au premier retard.
Une équipe engagée et dédiée à ces sujets
« Stratégie, persévérance et fermeté sont les maitres mots d'un recouvrement efficace. » Explique Chloé Brun, directrice juridique chez Anaxago.
Dans les quelques situations où les échéances ne sont pas respectées par l’opérateur, nous pouvons compter sur une équipe juridique et administrative qui consacre son temps à trouver des solutions avec pour principale intention de défendre les intérêts des investisseurs mais aussi de trouver une issue favorable pour accompagner des promoteurs parfois en difficulté. Les dispositions prises par Anaxago vont de la gestion amiable et mise en place d’un moratoire au contentieux et recouvrement par voie de justice.
Détails du modus operandi d’Anaxago :
Deux raisons de rester positif
Deux points positifs demeurent pour les opérations qui accusent un décalage de paiement. Tout d’abord, un retard ne veut pas dire que l’opération est un échec. Cette situation le démontre puisque les échéances au titre du protocole signées avec la société ont été régulièrement perçues par les investisseurs du programme.
Second point, les intérêts annuels présentés au moment de l’investissement continuent de courir pendant le retard (sauf situation extrême de reprise des chantiers par Anaxago pour les mener à bout à exemple). La contrainte financière devient une contrainte d’illiquidité mais de pas de perte financière sur l’investissement initial.
*Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
