SCPI : quel impact du COVID-19 ?

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Alors que les journées de confinement passent, nous sommes, en tant qu’investisseurs, très actifs et vigilants quant aux conséquences possibles de cette crise sanitaire. Dans cet article, nous étudions le cas spécifique des SCPI.

L’immobilier de rendement présente un fort attrait (car plus résilient que les actions) en temps de crise avec une capacité à tenir une distribution régulière et à maintenir la valeur de ses actifs. Les SCPI ont, depuis les années 1980, traversé plusieurs crises (90, 2000, 2008) qui nous permettent d’avoir une idée du degré d’impact que peut avoir la crise actuelle en fonction de son ampleur. Sans disposer de toutes les réponses, car il est encore trop tôt pour mesurer l’impact économique effectif sur les SCPI, nous tenterons d’identifier les différents impacts envisageables du COVID-19 sur les SCPI.

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SCPI : quel impact de la suspension des loyers sur leur capacité de distribution ?

La suspension des loyers qui a déjà fait couler beaucoup d’encre ne concerne pas toutes les entreprises mais sera dirigée au bénéfice des très petites entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie. Ainsi, les SCPI louant leur parc immobilier à de grandes entreprises ne seront pas affectées directement par cette mesure. Cependant, les gérants devront avoir un accompagnement au plus proche de leurs locataires dans cette période pour soutenir au mieux ceux qui en ont besoin.

Pour les sociétés concernées par la possibilité de suspendre leurs loyers ; celles qui survivront à la pression économique que nous connaissons resteront redevables de leur loyers et la SCPI ne subira qu’un décalage. 

Les sociétés faisant défaut devront elles faire l’objet d’un remplacement mais il est encore trop tôt pour se prononcer sur la proportion de locataires susceptibles d’être concernés par ce troisième cas.

D’autre part, toutes les SCPI ne sont pas exposées à la même typologie de locataires, il est donc primordial de pondérer cet impact par segments. Les segments qui seront les moins touchés sont les bureaux loués à de grandes entreprises, l’immobilier de santé, le logement et les biens de logistiques du dernier kilomètre. Ces actifs bénéficiaient avant crise de bons fondamentaux et sont moins exposés au choc actuel car ils répondent à un besoin essentiel (santé, logistique, logement), sont loués à de grandes entreprises ayant une bonne qualité de la signature (bureaux), ont des baux longs (santé).

Impact covid-19 SCPISource : Infographie réalisée par Primonial REIM

Quel impact sur les prix de parts et leur capacité de revalorisation ?

Il est difficile de préjuger de l’évolution du prix des actifs immobiliers de bureaux ou de commerce en sortie de crise. Il est cependant possible de prévoir deux types de facteurs :

  • facteurs baissiers - l’impact est généralement décalé entre les mouvements boursiers et les mouvements immobiliers mais il y a malgré tout une corrélation entre eux. A court terme, nous pouvons envisager un attentisme des opérateurs qui interviennent sur les marchés immobilier ce qui conduirait à une baisse des volumes de transaction et potentiellement à des transactions à prix plus faibles pour certains actifs. Par ailleurs, si un ralentissement économique important devait se produire, la pression s’en ressentira sur le niveaux des loyers négociables et sur les primes de risques attendues et donc in fine sur la valeur des actifs immobiliers ;
  • facteurs haussiers - l’environnement actuel de taux bas devrait se prolonger et les annonces des banques centrales en réaction à la situation économique actuelle le confirment. La prime de risque de l’immobilier devrait en bénéficier avec un impact à la hausse sur les valeurs.

Les actifs subissant une baisse de prix représenteront également une opportunité d’investissement pour les SCPI ayant de la collecte à investir. Une remontée des prix qui pourrait alors se produire avec un retour économique à la normale permettrait de réaliser des plus-values sur ces biens et/ou un réajustement du prix des parts.

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Le marché des SCPI permet d’avoir du recul sur l’évolution du prix des parts en cas de crise. Même si le passé ne permet pas de préjuger de l’avenir avec précision, il nous donne des indications sur ce que nous pouvons en attendre. On peut constater que les fortes périodes de correction à la baisse ont été également suivies de périodes de hausse importantes.

Impact covid-19 SCPI

Source : CBRE, Bloomberg et AEW

De quels amortisseurs disposent les SCPI ?

Les SCPI jouent pleinement leur rôle dans le cadre actuel, à savoir une bonne diversification du nombre d’actifs, permettant d’arbitrer si nécessaire leur patrimoine et de gérer les baux de leur parc immobilier. Cette diversification leur permettra d’être plus résilients dans cette phase d’incertitude. Les SCPI sélectionnées par Anaxago l’ont été également pour leur forte diversification en nombre de locataires (430 pour Epargne Pierre, 456 pour Primopierre, 581 pour Pierval santé) et leur capacité à tenir leurs engagements, ces SCPI louent leur parc immobilier majoritairement à de grandes entreprises ayant les capacités d'amortir les crises économiques.

Des éléments d’arbitrages restent à la main des gérants tel que de puiser dans le report à nouveau (réserve constituée dans les périodes plus favorables) dans l’objectif de maintenir un bon niveau de distribution aux associés, ou bien la cession de certains actifs pour réaliser des plus values distribuables si les prix ne baissent pas trop.

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Comment réagir en tant qu’investisseur ?

Pour les personnes ayant investi à crédit, leur projet s’est fixé sur le long terme et il est important de rester confiant sur le terme défini. Leur effort d’épargne a été établi en fonction des revenus distribués, il faut prévoir dès maintenant d’augmenter un peu son effort d’épargne pour 2020/2021. La baisse de la distribution devrait rester limitée sur les SCPI fortement capitalisées et bien diversifiées en nombre de locataires et avec de grandes signatures. Les SCPI dédiées uniquement au commerce ou sur des actifs hôtelier devraient subir une baisse plus forte des revenus distribués.

Pour les personnes ayant investi au comptant. Il est important de mettre en regard le risque des SCPI dans lesquelles ils ont investi avec l’objectif initial. Même si l’année 2020 devrait conduire à une baisse probable de la distribution, celle-ci devrait être limitée. Pour la question du prix des parts, les actifs immobiliers devraient se montrer malgré tout plus résilients que les autres classes d’actif et repartir à la hausse sur le long terme s’ils doivent subir une baisse temporaire.

Pour toutes les personnes qui n’ont pas encore investi et qui se posent la question, nous ne pouvons que trop leur recommander d’être sélectifs dans leurs choix et de se positionner sur des classes d’actifs qui sont les moins exposées. Bureaux loués à de grandes entreprises, logement et immobilier de santé, sur des SCPI biens diversifiées en nombre d’immeubles et de locataires.

De manière générale, il faut suivre une stratégie de long terme et ne pas subir à l'attentisme qui est le pire conseiller d'un investisseur. Il est préférable d'investir graduellement et régulièrement en période d'incertitude afin de lisser son prix plutôt que de réagir trop tôt ou trop tard.

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Source de l'image : Rue Halévy, vue d’un sixième étage de Gustave Caillebotte.