Encore confidentiels, les projets immobiliers de co-living - ou de « vivre ensemble » - répondent à des besoins sociétaux. Ils pourraient devenir une tendance aussi forte que celle du coworking et représentent à ce titre une opportunité d'investissement.
Comment créer de la valeur en immobilier tandis que les prix au mètre carré augmentent fortement, sans pour autant sacrifier la localisation de l'actif ? En accompagnant des projets de co-living, ces nouveaux lieux de vie en centre ville qui proposent des appartements meublés, du coworking mais aussi des services de cinéma, de salle de sport et de restauration, prestations haut de gamme qui permettent ensuite de valoriser les loyers.
Amaury de Granvilliers, diplômé de HEC, investisseur à son compte, tenant son propre familly office pour vivre de ses placements, a déjà misé sur cette nouvelle classe d'actifs, dès 2015, sur la première opération réussie Babel République chez Anaxago. Il explique sa stratégie : « C'est un moyen de diversification de mon épargne et je m'y suis intéressé comme je l'ai fait au préalable sur les bitcoins : en me positionnant sans trop m'exposer. Ce type de projets est très prometteur car ils correspondent à de fortes tendances macro-économiques. » Avec la hausse des prix d'acquisition mais aussi la multiplication des mobilités professionnelles et la recherche de communautés, le co-living se trouve à la croisée des chemins de nouvelles façons de vivre et travailler ensemble.
Une tendance immobilière
« Cela répond à un vrai besoin de flexibilité, pour ceux qui cherche un logement rapidement, comme des 25 et 35 ans arrivant dans une nouvelle ville dans le cadre d'une mission professionnelle, poursuit Benoit Jobert, CEO de Axis, leader du co-living avec sa marque The Babel Community, qui a développé le projet Babel République puis celui de Saint-Férréol, à Marseille. Le modèle est à la fois attractif pour le client et rentable pour nous : nous proposons du coworking moins cher car les travailleurs vont aussi manger au restaurant régulièrement ; ils ont accès à la salle de sport et s'y rendent la journée, tandis que nos locataires y vont plutôt le soir et le weekend ; nous offrons des services à la carte comme du repassage et de la conciergerie... »
Il s'agit vraiment d'un projet hybride entre la promotion immobilière et l'hôtellerie professionnelle. Ce modèle permet de se positionner sur des bâtiments hors normes et très bien localisés comme les antennes galeries Lafayette de Marseille, un bâtiment de 4000 m², rue Saint-Férréol à proximité du vieux port. The Babel community est en train de le rénover pour l'exploiter prochainement, après un financement réussit sur la plateforme Anaxago en 2018.
Le co-living, un actif de diversification
« Notre ticket d'entrée est de 1 000 euros ce qui permet à chacun de se positionner, annonce Joachim Dupont, fondateur de la plateforme d'Anaxago, qui a proposé le projet Babel République pour la première fois aux investisseurs particuliers en 2015 puis celui de Saint-Férréol en 2018. Ce genre de placement immobilier a du sens, après un premier achat classique et en complément d'une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). » Le financement participatif est alors au coeur de sa raison d'être : démocratiser certains actifs attractifs, autrefois réservés aux professionnels ou grandes fortunes, pour stimuler la rentabilité globale d'un portefeuille diversifié de placement.
Pour les investisseurs particuliers, ce type d'actif permet de toucher des rémunérations à deux chiffres, sur une une maturité de 36 à 54 mois. « L'objectif dans le fait d'accompagner un acteur intégré, promoteur et exploitant, est de ne pas revendre l'immeuble trop tôt, poursuit Joachim Dupont. Le bien peut mieux être revendu une fois réhabilité et exploité, une fois la démonstration de la réussite du business model réalisée. »
Un placement dynamique
« Avec cette maturité, j'apprécie aussi de suivre l'aventure et d'être dans le même cockpit que l'entreprise que je finance, ajoute l'investisseur Frédéric Hertault, investisseur particulier habitué aux actions et qui a misé sur l'opération de Saint-Férréol. Pour moi, cela permet aussi d'avoir de l'obligataire boosté. » En effet, le produit financier est hybride, entre de la dette et de l'equity, sous forme d'obligations convertibles.
En clair, l'argent placé est rémunéré avec un taux fixe et connu à l'avance, pendant la période de promotion. Puis, le titre de créance peut devenir une part de l'entreprise, comprenant l'actif immobilier, et donnant droit à des dividendes ou à un rachat des parts. Les investisseurs sont ainsi intéressés à la valorisation du bien mais aussi d'avoir un actif en guise de garantie. « Le coupon de base était de 5 % mais j'espère un taux de rentabilité interne de plutôt 14 % grâce à la valorisation de l'actif d'ici la fin du projet en 2024 », résume Frédéric Hertault.
Ces taux restent corrélés à un risque : il faut étudier à la fois la viabilité du projet immobilier ainsi que celle de l'acteur intégré en charge du projet. Néanmoins, la réussite de projets emblématiques comme celui de la rue de la République à Marseille rassure. L'immeuble a même été vendu en moins de trois semaines à un investisseur institutionnel, prouvant l'intérêt du marché pour ce genre d'actifs.
Fort de cette trésorerie et avec le soutien financier de la Caisse des dépôts et consignations, Axis continue à proposer de nouveaux projets de crowdfunding immobilier sur Anaxago, comme celui de Grenoble actuellement. La plateforme d'investissement, quant à elle, proposera également très bientôt un autre projet de co-living à Asnières, en région parisienne.
