Anaxago Actualités Comment évaluer les risques d'un investissement immobilier ?
Comment évaluer les risques d'un investissement immobilier ?

Comment évaluer les risques d'un investissement immobilier ?

Anaxago a développé une expertise sur le segment de l'investissement immobilier : quels sont nos critères de sélection ?

Analyser le risque d'un investissement immobilier


L'analyse effectuée par ANAXAGO sur un projet immobilier s'articule autour de 4 risques majeurs : commercial, financier, administratif et technique.

La notation en résultant vous est communiquée en toute transparence. Retrouvez-là dans les pages projets de chaque opportunité d'investissement.

Chaque projet immobilier et chaque opérateur font l'objet d'une notation pouvant aller de A à D. Si le projet et l'opérateur présentent une note inférieure à C, l'opération n'est pas proposée à nos investisseurs.

 

Les risques liés à un investissement immobilier


Risque commercial de l’investissement immobilier

Le taux de commercialisation global correspond au nombre d’appartements vendus sur plan par le promoteur. Au-delà de 50% en valeur (€), il est scoré satisfaisant. Il repose notamment sur l’emplacement, corrélé au besoin local de logements. L’adresse, l’environnement immédiat, la zone de chalandise, le dynamisme économique sectoriel, et l’équilibre local de marché entre l’offre et la demande de logements, pondèrent ce risque.

Risque Financier de l’investissement immobilier

Les marges brutes des opérations (6/7%) sont dans les standards de marché pour des opérations de promotion immobilière de cette envergure. Cette marge s’explique par un coût de construction relativement important pour proposer des logements haut de gamme. Les financements bancaires obtenus voire débloqués optimisent la couverture financière du projet et en minimise le risque.

Risque Administratif de l’investissement immobilier

Le risque administratif est relatif à l’acquisition du terrain par le promoteur et à la purge de tout recours de tiers sur le permis de construire. Dans le premier cas, le promoteur propriétaire de son terrain dépose un permis de construire auprès du service d’urbanisme de la localité. La purge de tout recours sur ce permis de construire, protège l’investisseur du risque de non-construction.

Risque technique de l’investissement immobilier

Le coût de construction en France varie selon la géolocalisation du projet. En métropole et agglomérations il avoisine les 2 000 €/m² et se justifie par l’utilisation de matériaux de qualité en ligne avec les logements haut de gamme proposés à la vente.

L’obtention des garanties légales (Garantie Dommage-Ouvrage, Garantie de Parfait Achèvement, Garantie Financière d’Achèvement) et l’étude de l’historique du promoteur renforce l’analyse des risques.

Découvrez ici notre processus interne de sélection immobilière.

 


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La loi PACTE : un régime fiscal simplifié. Tout savoir sur le PEA

La loi PACTE (Plan d'Action pour la Croissance et la Transformation des Entreprises) a été publiée au Journal Officiel le 23 mai 2019. Elle ambitionne de “donner aux entreprises les moyens d’innover, de se transformer, de grandir et de créer des emplois” et notamment “lever les obstacles à la croissance des entreprises à toutes les étapes de leur développement, de leur création à leur transmission, en passant par leur financement”.Avec cinq articles de la loi PACTE qui lui sont consacrés, le Plan d’Epargne en Actions (PEA) est sensiblement réformé avec l’idée maîtresse d’assouplir son fonctionnement. Rappel : qu’est-ce que le PEA et quels sont ses avantages ?Apparu en 1992, le PEA est un compte-titre défiscalisant qui permet aux particuliers résidant en France de se constituer un portefeuille d'actions d'entreprises européennes tout en bénéciant d'une exonération d'impôt sur les dividendes et les plus-values, à condition de n'effectuer aucun retrait pendant les cinq années suivant l’ouverture du plan. Les gains capitalisés, une fois retirés du plan, échappent à l’impôt sur le revenu, limitant l’imposition aux seuls prélèvement sociaux, soit 17,2%.Le PEA-PME-ETI (généralement appelé PEA-PME), a été mis en place en janvier 2014 avec pour objectif de favoriser l’investissement de l’épargne en actions et de créer un nouvel instrument pour soutenir le financement des PME et ETI. Son fonctionnement est rigoureusement similaire à celui du PEA, la principale différence résidant jusqu’à la loi Pacte dans les entreprises éligibles à l’investissement via PEA-PME.Avec la loi PACTE, le PEA devient encore plus attractifLe plan d’épargne en actions (PEA) offre un régime fiscal de faveur aux épargnants qui y recourent. Cependant, avant la publication de la loi PACTE, le PEA s’accompagnait de plusieurs contraintes, notamment : un plafond pour les versements, l’exclusion de certains titres, des retraits entraînant soit la clôture du plan soit l’impossibilité d’effectuer des nouveaux versements. Oublié par la loi de finances de 2018, la loi PACTE y apporte de nombreux assouplissements., qui devraient dépoussiérer et redynamiser le PEA. Un changement des règles de clôture du plan ou de blocage des versements en cas de retraitLa première modification est l’allègement du système de retraits. Le PEA permet de bénéficier d’une exonération fiscale, à condition de n’effectuer aucun retrait pendant les 5 années suivant l’ouverture de plan. Celle-ci a été un des principaux changements puisqu’auparavant ce seuil était fixé à 8 ans. Désormais, après les 5 ans d’ancienneté du compte, le bénéficiaire peut donc retirer une partie de son épargne sans devoir le clôturer. Dans ce cas la, tout retrait est exonéré d’impôt sur le revenu, mais soumis aux prélèvements sociaux (17,2%). Cependant, avant les 5 ans d'ancienneté du compte PEA, tout retrait entraîne sa clôture et les gains sont taxés à l’impôt au taux de 12,8% ou au barème progressif de l’impôt sur le revenu, en plus des prélèvements sociaux fixés dans les deux cas à 17,2%. Une ouverture du PEA à tous les adultesLa deuxième nouveauté est la création du “PEA jeune”.“Aujourd'hui, il n'est pas possible d'avoir plus de deux PEA par foyer fiscal et un enfant majeur rattaché au foyer fiscal de ses parents ne peut ouvrir de PEA. La loi PACTE permettra aux jeunes de 18 à 25 ans à la charge de leurs parents ou aux mineurs émancipés d'ouvrir un PEA.”Jusque-là interdit aux enfants mêmes majeurs rattachés au foyer fiscal de leurs familles, le PEA Jeune permet aux jeunes adultes (18-25 ans) encore rattachés au foyer fiscal de leurs parents ou émancipés d’ouvrir un PEA à hauteur de 20 000 €. Une évolution du plafond de versementLe troisième grand changement est l’augmentation des plafonds de versement. Jusqu’alors fixé à 75 000 € pour le PEA-PME, il est désormais de 225 000 €. Celui du PEA classique reste fixé à 150 000 €. Pour ceux qui détiennent les deux types de plan, le plafond d’ensemble est lui aussi fixé à 225 000 €.Type de PEAPlafond PEA-PME225 000 €PEA classique150 000 €PEA-PME + PEA classique225 000 €L’élargissement des titres éligiblesLes titres éligibles à l’intérieur des plans ont aussi été élargis, notamment aux instruments commercialisés par les plateformes de financement participatif. Les titres émis par des plateformes de financement participatif pourront désormais être logés dans un PEA-PME. Les instruments de dette (titres participatifs, obligations à taux fixe et mini-bons), commercialisés par les plateformes de financement participatif, peuvent désormais être logés dans un PEA-PME. L’épargnant peut ainsi, sous certaines conditions de retrait, échapper à l’impôt sur le revenu sur les gains réalisés dans ce cadre.Contrairement à ce qui était envisagé par le Sénat qui entendait exclure les titres émis par les sociétés exerçant une activité immobilière ou de promotion immobilière ou dont l'actif est principalement constitué d'immeubles acquis ou construits en vue de la location (crowdlending immobilier) du champ des titres de dette éligibles, l'Assemblée nationale a finalement rétabli les titres de dettes immobilières dans le champ des titres éligibles.Tous vos investissements en immobilier ou en innovation sur Anaxago sont désormais éligibles au PEA-PME. Sources  (documents officiels) : Le portail de l'Économie, des Finances, de l'Action et des Comptes publicsLe Plan d'Action pour la Croissance et la Transformation des EntreprisesLa loi PACTE en 10 mesures

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