Anaxago Academy Comment les investisseurs en private equity immobilier gagnent-ils de l'argent ?

Comment les investisseurs en private equity immobilier gagnent-ils de l'argent ?

Le crowdfunding immobilier (en savoir plus) a le vent en poupe, dans le cadre du premier anniversaire du lancement de son activité dédiée à la promotion immobilière, Anaxago revient sur les fondamentaux financiers du secteur.


L'industrie du Private equity Real Estate (PERE)

Avant tout, prenons le temps de définir ensemble ce que l'on appelle communément le PERE ou le capital investissement immobilier. Le principe est de financer des projets immobiliers présentant un profil de risque et une rentabilité très hétérogènes.

Voici quelques exemples :


 Le schéma et le tableau ci-dessus sont librement inspirés de cette source : http://prescott-group.com/

Distinguons les 4 grandes familles du PERE :

• Core

Favorisé par les investisseurs institutionnels et les caisses d'assurance, l'activité "core" consiste à acquérir des biens (immeubles de bureaux le plus souvent) occupés par des sociétés financièrement solides. Les biens sont situés dans des zones stables et peu risquées, l'usage de l'effet de levier (crédit bancaire) est souvent très limité. Le risque tout comme le rendement sont faibles.

Exemple de biens : immeuble de bureaux loué présentant des revenus récurrents dans des quartiers d'affaires recherchés.

• Core +

Des opérations présentant un risque d'occupation un peu plus important du fait d'une commercialisation auprès de multiples locataires et/ou un recours plus important à l'effet de levier.

Exemple de biens : immeuble loué présentant des revenus récurrents.

• Value added

Des opérations présentant un potentiel de création de valeur entre l'achat et la vente grâce à la réalisation de travaux ou le changement de destination du bien. Qu'il s'agisse d'opérations de marchands de biens ou de réhabilitation avec d'importants travaux, ces opérations présentent un niveau de rendement plus élevé notamment grâce à un effet de levier important.

Exemple de biens : immeubles vendus en dessous du prix de marché présentant un potentiel de plus-value après la réalisation de travaux.

• Opportunistic

Définit les opérations de développement immobilier, promotion, aménagement foncier en tête. La rentabilité des opérations (entre 8% et 15%) peut être décuplée grâce à un effet de levier important.

Exemple de biens : construction d'une résidence.

 

La rentabilité de la promotion immobilière

Un projet de développement immobilier présentant un prix de revient de 5M€ va réaliser un résultat de l'ordre de 10%, soit un prix de vente de 5.5M€ et un résultat avant impôt de 0.5M€.

Le financement d'une telle opération se décompose de la manière suivante :

Pour couvrir le coût de construction de 5M€, le promoteur et/ou les investisseurs apporteront environ 10% du coût total soit 0.5M€, la banque financera 30% à 40% soit près de 2M€, la commercialisation des biens sur plan (VEFA) devra couvrir le solde. Dans notre exemple une commercialisation de 50% permet de couvrir l'intégralité du coût de construction avec les fonds propres et le crédit bancaire.

A la fin de l'opération et après livraison des biens aux acquéreurs, le crédit est remboursé et le promoteur constate une marge de 0.5M€ sur 0,5M€ investis, soit un capital doublé sur la période de l'opération. Sur une durée de 3 ans, la rentabilité sera donc d'environ 33% / an avant impôt.

Ainsi l'investisseur en crowdfunding immobilier tout comme en capital investissement immobilier peut à travers le financement de ces opérations bénéficier de rendement important. Toutefois, il convient de noter que les projets financés sont souvent bien avancés (permis de construire purgé, assurances obtenues etc.) ce qui vient limiter l'exposition des investisseurs en capital, et donc réduire la rentabilité annuelle du fait d'un risque plus minime que celui du promoteur.




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Les étapes de la conception et de la construction d'un projet immobilier

Anaxago vous propose de découvrir une série d'articles sur le sujet de la construction. Ci-dessous un focus sur les différentes étapes de la conception et la construction d'un projet immobilier. La conception d'un projet immobilier Avant de construire un bâtiment, il faut le concevoir, selon les besoins du maître d’ouvrage et des usagers. Voici donc les différentes étapes de la conception. Programmation et Études préalablesAlors que le Maître d’Ouvrage (MOA) établit les besoins, les contraintes, le budget et le planning du projet, vont ensuite intervenir, lors de cette phase, d'autres acteurs comme le programmiste, l’urbaniste et autres spécialistes suivants les spécificités du projet. De même, géomètres et ingénieurs participent à la réalisation du Diagnostic, lequel sera soumis à validation au MOA ainsi qu’aux Institutions et Administrations pour l’obtention du permis de construire. Les usagers peuvent également transmettre leurs besoins pendant cette étape.Lire l'article : " Les acteurs de la construction "Concours ou EsquisseCelle-ci est la phase d’appel d’offres. C’est le moment ou le Maître d’Ouvrage va organiser un concours d’architectes, de paysagistes, d’urbanistes et tous corps d’état et autres spécialistes suivant les spécificités du projet. Cela permet, d’une part, au MOA de choisir le meilleur Maître d’Oeuvre (ou MOE) qui sera en charge de la réalisation du projet et, d’autre part, de réaliser une étude de faisabilité de l’opération.Pour être sélectionnées, les différentes équipes de Maîtrise d’Oeuvres devront réaliser plusieurs documents graphiques (Plan masse, plan niveau, coupe, façade, perspective…) et autres pièces écrites, détaillant le projet à réaliser.Avant-Projet Sommaire (APS)Une fois le MOE sélectionné, nous passons à la phase d’ajustement du projet. On adapte le projet et le budget, on réajuste des éléments du programme pour répondre à certaines réglementations ou à des objectifs parfois contradictoires. C’est également le moment où l’on peut organiser une concertation des usagers si celle-ci n’a pas encore été faîte.Avant-Projet Détaillé (APD)Ensuite, on passe à la phase APD, où on détermine et arrête les dimensions du bâtiment, les choix constructifs et techniques et l’estimation financière. L’APD permet de constituer le dossier de demande d’autorisation de construire auprès de la commune. Il doit présenter l’aspect extérieur du bâtiment (volumes, façades, espaces extérieurs) et le rapport du bâtiment à son contexte.Les documents déjà rédigés devront être détaillés par le MOE et validés par le MOAObtention du Permis de ConstruireVous l’aurez compris, ceci est une phase déterminante de la réalisation d’un projet de construction. Le concept détaillé au travers des différents documents doit être impérativement validé par les administrations concernées. Pour cela, la bâtiment projeté doit respecter les règles d’urbanisme concernant notamment : l’implantation des constructions, leur destination, leur nature, leur aspect extérieur et l’aménagement de leurs abords.C'est durant cette étape que se matérialise le risque administratif. Si l'administration n'octroie pas le permis de construire, le début du chantier peut prendre du retard, le temps d'accéder aux différentes demandes de l'administration. Il peut même parfois être remis à plus tard ou simplement annulé.Pour cette raison, Anaxago s'efforce de sélectionner des projets dont les permis de construire ont été obtenus et purgés de tout recours, c'est à dire inaltérable. De cette façon, le risque administratif est limité.Projet et Dossier de Consultation des EntreprisesLa phase Projet est la phase de définition et de description technique du bâtiment. Elle permet d’établir le DCE (Dossier de Consultation des Entreprises) et les différents devis qui faciliteront aux MOA et MOE la sélection des entreprises qui interviendront sur le chantier.La sélection se fait de la réponse financière et technique des acteurs concernés (Pour plus d’informations, voir Les acteurs de la construction).La construction d'un projet immobilier C’est seulement une fois toutes ces étapes de conception réalisées et validées, que les travaux pourront commencer. Préparation et Voirie Réseaux Divers (VRD)La première étape consiste en l’installation du chantier. Cela comprend les locaux des ouvriers, la protection des environs et du voisinage, la réalisation d’accès pour les véhicules de chantier… Il convient également de réaliser les travaux VRD (Voirie et Réseau Divers), c’est à dire creuser des tranchées pour le passage des réseaux pour les liaisons électriques, l’alimentation en eau et l’évacuation des eaux usées.Fondation et Gros OeuvreUne fois le chantier bien installé et ouvert, on commence la construction des fondations, censée garantir la stabilité du bâtiment et de porter l’ensemble du bâtiment. Ensuite, il s’agit du gros oeuvre : les gros murs (porteurs), les poteaux, les planchers et toute autres parties composant la structure première du bâtiment. Lors de la construction de l’ossature, il est important de laisser des vides pour y faire passer les escaliers et les ascenseurs mais aussi, les gaines, les tuyauteries et les différents câbles électriques qui se révéleront indispensables plus tard dans la vie du bâtiment.Le clos et le couvertCette étape correspond à la réalisation de l’enveloppe extérieure. C’est à dire les façades et le toit, qu’il est impératif de bien isoler des variations de températures mais aussi de bien étanchéiser.La techniqueEnsuite, le moment de toutes les installations techniques, soit l’électricité, le chauffage, les arrivées d’eau… Vont donc intervenir :le Plombier,l’Électricien,le Serrurier,le Menuisier...Second Oeuvre et finitionsLe Second Oeuvre consiste en l’ensemble des travaux de finitions nécessaires pour rendre la bâtiment habitable : organisation de l’intérieur, cloisonnement des appartements ; pose de revêtements : carrelages, parquets, peinture des murs et des plafonds ; mise en place de tous les appareils électroniques ; nettoyage du chantier.Livraison des travauxL’acte final de la réalisation de la construction lors duquel le MOA reçoit le bien et reconnaît qu’il a été réalisé conformément aux besoins et aux contrats certifiés précédemment.C'est à ce moment que le MOA peut donc procéder à la vente des lots construits et dégager de la marge. Souvent, les lots sont vendus ou réservés avant même leur livraison : c'est ce qu'on appelle une VEFA (Vente en Etat Futur d'Achèvement). Cela permet de limiter le risque commercial en s'assurant de la vente du bien avant ou pendant la construction de celui-ci. Pour cette raison, Anaxago, lors de la sélection des projets à financer, regarde le taux de pré-commercialisation, c'est la part de lots vendus avant la livraison des travaux, qui garantit donc une partie de la marge qui sera réalisée par le promoteur, sur laquelle nous rémunérons nos investisseurs.La réception peut se faire avec ou sans réserves. Elle se fait “avec”, lorsque certains points ne conviennent pas au MOA. Dans ce cas là, celui-ci retient une partie du prix, que le MOE recevra seulement s’il règle les différents correspondants dans un délai imparti.C’est également le point de départ de certaines garanties comme : Garantie de parfait achèvementGarantie de bon fonctionnementGarantie décennaleUne fois que tout est validé, les usagers peuvent prendre possession du bien : le projet est officiellement terminé.Si quelque chose d'imprévu se passe durant la phase de construction, il s'agit des risques techniques et financiers. C'est à dire si les entreprises du bâtiment ont un accident ou font une erreur, les coûts liés à la construction ou la durée du chantier peuvent augmenter. Pour se prémunir de ces risques, Anaxago s'efforce de mettre en place des Garanties et des Sûretés pouvant limiter ces risques. Il peut s'agir de Garanties à première demande, de Nantissement de Titres, d'Hypothèques... Ces mesures sont prises afin de protéger l'investisseur et sont mentionnées dans le dossier d'investissement de chaque opportunité en ligne.Lire l'article : " Les acteurs de la construction "

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