Anaxago Academy Comment les investisseurs en private equity immobilier gagnent-ils de l'argent ?

Comment les investisseurs en private equity immobilier gagnent-ils de l'argent ?

Le crowdfunding immobilier a le vent en poupe, dans le cadre du premier anniversaire du lancement de son activité dédiée à la promotion immobilière, Anaxago revient sur les fondamentaux financiers du secteur. L'industrie du Private Equity Real Estate (PERE)Avant tout, prenons le temps de ce -

Le crowdfunding immobilier (en savoir plus) a le vent en poupe, dans le cadre du premier anniversaire du lancement de son activité dédiée à la promotion immobilière, Anaxago revient sur les fondamentaux financiers du secteur.


L'industrie du Private Equity Real Estate (PERE)

Avant tout, prenons le temps de définir ensemble ce que l'on appelle communément le PERE ou le capital investissement immobilier. Le principe est de financer des projets immobiliers présentant un profil de risque et une rentabilité très hétérogènes.

Voici quelques exemples :


 Le schéma et le tableau ci-dessus sont librement inspirés de cette source : http://prescott-group.com/

Distinguons les 4 grandes familles du PERE :

• Core

Favorisé par les investisseurs institutionnels et les caisses d'assurance, l'activité "core" consiste à acquérir des biens (immeubles de bureaux le plus souvent) occupés par des sociétés financièrement solides. Les biens sont situés dans des zones stables et peu risquées, l'usage de l'effet de levier (crédit bancaire) est souvent très limité. Le risque tout comme le rendement sont faibles.

Exemple de biens : immeuble de bureaux loué présentant des revenus récurrents dans des quartiers d'affaires recherchés.

• Core +

Des opérations présentant un risque d'occupation un peu plus important du fait d'une commercialisation auprès de multiples locataires et/ou un recours plus important à l'effet de levier.

Exemple de biens : immeuble loué présentant des revenus récurrents.

• Value added

Des opérations présentant un potentiel de création de valeur entre l'achat et la vente grâce à la réalisation de travaux ou le changement de destination du bien. Qu'il s'agisse d'opérations de marchands de biens ou de réhabilitation avec d'importants travaux, ces opérations présentent un niveau de rendement plus élevé notamment grâce à un effet de levier important.

Exemple de biens : immeubles vendus en dessous du prix de marché présentant un potentiel de plus-value après la réalisation de travaux.

• Opportunistic

Définit les opérations de développement immobilier, promotion, aménagement foncier en tête. La rentabilité des opérations (entre 8% et 15%) peut être décuplée grâce à un effet de levier important.

Exemple de biens : construction d'une résidence.

 

La rentabilité de la promotion immobilière

Un projet de développement immobilier présentant un prix de revient de 5M€ va réaliser un résultat de l'ordre de 10%, soit un prix de vente de 5.5M€ et un résultat avant impôt de 0.5M€.

Le financement d'une telle opération se décompose de la manière suivante :

Pour couvrir le coût de construction de 5M€, le promoteur et/ou les investisseurs apporteront environ 10% du coût total soit 0.5M€, la banque financera 30% à 40% soit près de 2M€, la commercialisation des biens sur plan (VEFA) devra couvrir le solde. Dans notre exemple une commercialisation de 50% permet de couvrir l'intégralité du coût de construction avec les fonds propres et le crédit bancaire.

A la fin de l'opération et après livraison des biens aux acquéreurs, le crédit est remboursé et le promoteur constate une marge de 0.5M€ sur 0,5M€ investis, soit un capital doublé sur la période de l'opération. Sur une durée de 3 ans, la rentabilité sera donc d'environ 33% / an avant impôt.

Ainsi l'investisseur en crowdfunding immobilier tout comme en capital investissement immobilier peut à travers le financement de ces opérations bénéficier de rendement important. Toutefois, il convient de noter que les projets financés sont souvent bien avancés (permis de construire purgé, assurances obtenues etc.) ce qui vient limiter l'exposition des investisseurs en capital, et donc réduire la rentabilité annuelle du fait d'un risque plus minime que celui du promoteur.




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Parmi tous les produits de placements, les SCPI (Sociétés civiles de placements immobiliers) offrent des avantages substantiels : peu d’implication personnelle et de bons rendements. Le principe est simple : investissez auprès d’une société de gestion dans des immeubles ou des bâtiments dont l’emplacement et le domaine d’activité en déterminent la valeur locative. Puis, récupérez régulièrement votre dû issu des loyers.Investir dans des SCPI, les avantagesVous avez envie de diversifier vos investissements en choisissant de placer une partie de votre argent dans une ou plusieurs SCPI ? Pour préparer sa retraite, avoir une assise confortable, ou renforcer son patrimoine, les SCPI permettent d’encaisser une quote-part de loyers distribuée par une société de gestion. L’investissement immobilier est donc réel mais indirect, ce qui engendre un risque maîtrisé.Autre avantage, vous pouvez choisir d’investir dans différents types de SCPI : hôtels, bureaux tertiaires et sièges, entrepôts, centres commerciaux, etc. Peu importe (en fait, si) le secteur et le lieu, pourvu que l’investissement soit rentable.Facile à intégrer dans son portefeuille, même avec un petit pécule de départ de 5000€, il permet aussi d’ajouter au fil du temps de nouvelles parts. À l’inverse d’une épargne immobilière en solitaire, qui demande un gros investissement et dont la revente rapide n’est pas toujours assurée, il est plus facile de céder ses parts dans une SCPI. Par la même occasion, vous évitez aussi le passage chez le notaire.  La société à laquelle vous faites appel se charge par ailleurs de tout pour vous. C’est ce que propose Anaxago. Vous n’êtes ni un professionnel des investissements immobiliers, ni un aficionado des chiffres ? Les placements SCPI diversifiés sont aussi faits pour vous.Enfin, le rendement des SCPI est actuellement plus élevé que des fonds en euros d’assurance-vie ou même dans l’immobilier locatif. Il atteint 4,45% à plus de 5% en moyenne en 2019, avec des versements tous les trimestres.Les inconvénients des SCPIComme dans tous les investissements, en raison de la conjoncture et du marché immobilier dans le cas présent, les SCPI entraînent un risque de perte en capital.Si certains lieux semblent avoir un boulevard devant eux, comme le Grand Paris et les grandes métropoles d’une manière générale, rien ne dit que la hausse des prix ne freinera pas les entreprises locataires. Et des vacances locatives sont autant de rendements en moins.Par ailleurs, si l’investissement est fait à crédit, que le revenu des loyers baisse et ne suffit plus à rembourser l’emprunt, vous devrez vous acquitter de la différence.Quelle fiscalité pour l’investissement SCPI ?Le dernier défaut des SCPI, et pas des moindres, se trouve dans sa fiscalité. Les dividendes sont taxés au titre des revenus fonciers. Le taux peut ainsi rapidement s’envoler et atteindre la moitié des rendements, si vous avez des revenus élevés par ailleurs.Il existe cependant des astuces pour diminuer la facture, telles que l’achat à crédit, si vous ne craignez pas de ne plus pouvoir rembourser. Vous pouvez ainsi déduire les intérêts de votre emprunt. Ou encore le fait d’acheter des parts de SCPI en démembrement et en nu-propriété. Mais dans ce cas, il faut attendre la fin du démembrement pour récolter ses revenus. Tout dépend donc de votre besoin à court ou à long terme.Grâce à un audit de plus de 180 fonds locatifs et à l’expertise d’agents immobiliers, Anaxago sélectionne pour vous les meilleurs investissements SCPI. À partir de 5000€ de capital, vous pouvez investir !

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