Tout investissement en parts de SCPI présente un risque de perte partielle ou totale du capital et un risque d’illiquidité. Les revenus distribués, la valeur des parts et leur délai de revente ne sont pas garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

SCPI en 2026 : reprise de la collecte, performance et critères de sélection

En 2026, le marché des SCPI poursuit sa recomposition. Après les fortes tensions observées entre 2023 et 2025 sur certains véhicules, la collecte se maintient et les investisseurs continuent de s’intéresser à la pierre-papier. Cette reprise reste toutefois très contrastée selon les stratégies, la qualité des patrimoines et la situation de liquidité de chaque SCPI.

Au premier semestre 2026, les SCPI ont enregistré 2,7 milliards d’euros de collecte brute et environ 2,2 milliards d’euros de collecte nette. La collecte brute progresse légèrement par rapport à la même période de 2025 et se maintient sur un rythme annualisé proche de 5,6 milliards d’euros.

Cette évolution constitue un signe de stabilisation du marché, mais elle ne doit pas masquer les disparités entre les véhicules. Certaines SCPI concentrent une part importante des nouvelles souscriptions tandis que d’autres restent confrontées à des demandes de retrait élevées.

En 2026, choisir une SCPI nécessite donc d’aller au-delà du seul taux de distribution. Performance globale, qualité du patrimoine, collecte, liquidité, endettement et stratégie de gestion doivent être étudiés conjointement.

Où en est réellement le marché des SCPI en 2026 ?

Les chiffres du premier semestre montrent un marché plus stable qu’au cours des années précédentes, mais toujours très sélectif. La collecte brute s’établit à 2,7 milliards d’euros et la collecte nette à 2,2 milliards d’euros.

La répartition de cette collecte est particulièrement révélatrice. Les SCPI diversifiées représentent près de 71 % de la collecte brute du semestre. Les investisseurs privilégient donc largement les stratégies capables de répartir leur patrimoine entre plusieurs secteurs immobiliers ou plusieurs zones géographiques.

Cette concentration de la collecte ne signifie toutefois pas que les SCPI diversifiées sont automatiquement moins risquées ou plus performantes. La qualité des actifs, leur prix d’acquisition, les locataires, le taux d’occupation et la stratégie de la société de gestion restent déterminants.

Le marché des SCPI doit ainsi être analysé véhicule par véhicule. Les moyennes nationales permettent de comprendre les grandes tendances, mais elles peuvent masquer des situations très différentes.

La liquidité s’améliore-t-elle réellement ?

La liquidité reste l’un des principaux points de vigilance en 2026. À la fin du premier semestre, environ 1,9 milliard d’euros de parts étaient encore en attente de retrait, soit environ 2,2 % de la capitalisation du marché.

Ce montant a diminué depuis fin 2025. Cette évolution ne doit cependant pas être interprétée comme une amélioration uniforme de la liquidité de l’ensemble des SCPI.

Une partie de cette diminution résulte de modifications du fonctionnement de certains véhicules, notamment de suspensions temporaires de la variabilité du capital et de la mise en place de marchés secondaires. Sur les SCPI demeurées à capital variable, les demandes de retrait ont au contraire continué à progresser sur la période.

La liquidité doit donc être étudiée individuellement. Une SCPI qui collecte régulièrement et dispose de peu de parts en attente peut présenter une situation très différente d’un véhicule confronté à un déséquilibre durable entre souscriptions et retraits.

La possibilité de transmettre une demande de retrait ne signifie donc pas que les fonds seront disponibles immédiatement. Le délai de revente peut être long et reste dépendant du fonctionnement de chaque SCPI.

Pourquoi le taux de distribution ne suffit-il plus ?

Le taux de distribution reste un indicateur important puisqu’il permet d’apprécier les revenus versés par une SCPI. Il ne mesure toutefois pas à lui seul la performance économique de l’investissement.

En 2025, le taux de distribution moyen du marché s’est établi autour de 4,9 %. Dans le même temps, le prix moyen des parts a diminué. Cette situation illustre pourquoi un niveau de distribution élevé ne signifie pas nécessairement que la valeur globale de l’investissement progresse.

Il est donc préférable d’examiner plusieurs indicateurs complémentaires.

• Le taux de distribution : il mesure le niveau de revenus distribués ;
• La performance globale annuelle : elle tient également compte de l’évolution du prix de la part ;
• Le rendement global immobilier : il associe le taux de distribution à l’évolution de la valeur de réalisation du patrimoine ;
• Le TRI : il permet d’étudier la performance sur une période longue ;
• La valeur de reconstitution : elle permet de rapprocher le prix de souscription de la valeur estimée du patrimoine.

Ces indicateurs doivent eux-mêmes être complétés par une analyse du patrimoine, de la dette, des locataires et de la liquidité.

Pourquoi les SCPI diversifiées attirent-elles autant de capitaux ?

Les SCPI diversifiées ont capté près de 71 % de la collecte brute au premier semestre 2026. Cette tendance traduit notamment la volonté des investisseurs de ne pas dépendre exclusivement d’un seul segment immobilier.

Une stratégie diversifiée peut combiner différents types d’actifs, comme des bureaux, des commerces, de la logistique, de l’immobilier résidentiel ou des actifs liés à la santé. Elle peut également répartir le patrimoine entre plusieurs pays européens.

Cette diversification peut réduire certains risques de concentration. Par exemple, une baisse de la demande sur un segment immobilier peut être partiellement compensée par une exposition à d’autres marchés.

Elle ne constitue toutefois pas une garantie de performance. Plusieurs secteurs peuvent connaître simultanément des difficultés et la qualité de la sélection des actifs reste essentielle.

Les SCPI récentes sont-elles nécessairement plus performantes ?

Certaines SCPI créées récemment ont pu constituer leur patrimoine après la correction des valeurs immobilières observée à partir de 2022. Elles ont ainsi pu investir dans un environnement de prix différent de celui qu’avaient connu les véhicules ayant constitué une grande partie de leur portefeuille pendant la période de taux très bas.

Cette situation peut représenter un avantage pour certaines acquisitions, mais elle ne garantit ni un rendement supérieur ni une hausse future du prix des parts.

Une SCPI récente dispose également d’un historique plus limité. Son comportement sur plusieurs cycles immobiliers, sa capacité à maintenir son taux d’occupation ou à gérer des périodes de ralentissement ne peuvent pas encore être observés sur une longue période.

À l’inverse, l’ancienneté d’une SCPI ne constitue pas automatiquement un désavantage. Certains véhicules disposent d’un patrimoine diversifié, d’une base locative solide et d’une société de gestion expérimentée.

Le critère pertinent n’est donc pas l’âge du véhicule, mais la qualité de son patrimoine, sa situation financière et sa stratégie actuelle.

Quels critères examiner avant d’investir dans une SCPI ?

La sélection d’une SCPI doit reposer sur plusieurs dimensions complémentaires. Un taux de distribution élevé peut attirer l’attention, mais il doit être rapproché de la qualité du patrimoine et de la capacité du véhicule à maintenir ses revenus dans le temps.

Le taux d’occupation financier permet notamment d’évaluer la part des loyers effectivement perçus par rapport au potentiel locatif du patrimoine. Il doit être analysé avec la durée des baux, la qualité des locataires et les éventuelles franchises accordées.

Le niveau d’endettement est également important. La dette peut soutenir les acquisitions et la croissance du patrimoine, mais elle accroît la sensibilité du véhicule aux variations de taux et aux difficultés de refinancement.

Enfin, la collecte et les demandes de retrait permettent d’apprécier la situation de liquidité du véhicule.

Avant d’investir, il est donc utile d’examiner notamment :

• la qualité et la localisation des actifs ;
• la diversification sectorielle et géographique ;
• le taux d’occupation financier ;
• la durée et la qualité des baux ;
• la solidité des locataires ;
• le niveau d’endettement ;
• la collecte récente ;
• le nombre de parts en attente de retrait ;
• la valeur de reconstitution ;
• les frais ;
• la stratégie et l’expérience de la société de gestion.

Quels frais prendre en compte ?

Les frais peuvent avoir une incidence importante sur la performance nette d’un investissement en SCPI. Leur structure varie d’un véhicule à l’autre.

Selon les SCPI, l’investisseur peut notamment supporter des frais de souscription, de gestion, d’acquisition, de cession ou d’autres coûts prévus par la documentation du véhicule.

Certaines SCPI ne facturent pas de commission de souscription traditionnelle, mais peuvent appliquer d’autres catégories de frais. Une absence de frais à l’entrée ne signifie donc pas nécessairement que le coût total de détention est inférieur.

Il est préférable de comparer l’ensemble des coûts sur la durée de placement envisagée plutôt que de se concentrer uniquement sur les frais de souscription.

SCPI européennes : quels éléments analyser ?

Les SCPI investies dans plusieurs pays européens permettent de répartir le patrimoine entre différents marchés immobiliers et environnements économiques.

Cette diversification géographique peut réduire la dépendance au seul marché français, mais elle introduit également des risques propres aux pays concernés : évolution économique, réglementation immobilière, fiscalité ou conditions du marché locatif.

La fiscalité des revenus immobiliers étrangers dépend notamment du pays dans lequel sont situés les actifs, des conventions fiscales internationales et de la situation personnelle de l’investisseur.

Une SCPI européenne ne doit donc pas être sélectionnée uniquement en raison d’un avantage fiscal potentiel. La qualité du patrimoine et la stratégie immobilière restent prioritaires.

Comment Anaxago sélectionne-t-il les SCPI proposées ?

Anaxago propose une sélection de SCPI permettant d’accéder à différentes stratégies immobilières dans le cadre d’une allocation patrimoniale de long terme.

La sélection ne repose pas uniquement sur le taux de distribution. L’analyse porte notamment sur les performances historiques et leur régularité, l’évolution du prix des parts, la valeur de reconstitution, la qualité du patrimoine, le taux d’occupation, l’endettement, la collecte, la liquidité, les frais et l’expérience de la société de gestion.

Cette approche vise à comparer les véhicules sur plusieurs dimensions plutôt qu’à privilégier automatiquement les SCPI présentant le rendement affiché le plus élevé.

Les SCPI référencées peuvent couvrir différentes stratégies immobilières, notamment des patrimoines diversifiés, européens, logistiques ou tertiaires. La composition de cette sélection peut évoluer au fil du temps.

Le référencement d’un véhicule ne constitue toutefois pas une garantie de rendement, de liquidité ou de préservation du capital.

Quelles SCPI peut-on découvrir sur Anaxago ?

La sélection proposée par Anaxago évolue selon les véhicules référencés et leur disponibilité. Elle permet d’accéder à plusieurs approches de l’investissement immobilier afin de comparer les stratégies, les patrimoines et les niveaux de risque.

Parmi les solutions actuellement mises en avant figurent notamment des SCPI exposées à des stratégies diversifiées, européennes ou spécialisées sur certains segments comme la logistique et les locaux d’activité.

L’intérêt n’est toutefois pas de choisir une SCPI uniquement en fonction de son taux de distribution historique. Il convient également d’examiner la composition du patrimoine, la diversification géographique et sectorielle, le taux d’occupation, l’endettement, la collecte, la liquidité et les frais.

La diversification entre plusieurs SCPI peut réduire certains risques de concentration, sans garantir la performance ni la préservation du capital.

Quelle durée d’investissement prévoir ?

Une SCPI est un placement de long terme. La durée recommandée varie selon le véhicule et doit être vérifiée dans sa documentation.

Un horizon long permet notamment d’amortir l’incidence des frais sur plusieurs années et de traverser différentes phases du cycle immobilier. Il ne garantit toutefois ni la hausse du prix des parts ni la possibilité de les revendre au moment souhaité.

Une somme susceptible d’être nécessaire à court terme ne doit donc généralement pas être investie en SCPI.

Quels sont les principaux risques des SCPI ?

Le premier risque est celui d’une perte en capital. La valeur des immeubles détenus peut diminuer et entraîner une baisse du prix des parts.

Les revenus distribués ne sont pas garantis. Une hausse de la vacance locative, des impayés, une baisse des loyers ou une augmentation des charges peuvent réduire les distributions.

La liquidité constitue également un risque important. Les parts ne sont pas cotées et leur revente dépend de la présence d’acquéreurs ou de nouveaux souscripteurs selon le fonctionnement de la SCPI.

Il convient également de prendre en compte le risque lié à l’endettement, aux évolutions réglementaires, à la concentration sectorielle ou géographique et aux frais supportés.

Que faut-il retenir du marché des SCPI en 2026 ?

Le premier semestre 2026 confirme la stabilisation progressive de la collecte des SCPI. Les investisseurs continuent de souscrire, avec une concentration particulièrement forte sur les stratégies diversifiées.

Cette reprise ne signifie toutefois pas que les difficultés rencontrées par certains véhicules ont disparu. Les parts en attente de retrait représentent encore près de 1,9 milliard d’euros et la situation de liquidité varie fortement d’une SCPI à l’autre.

Le taux de distribution ne suffit donc plus à sélectionner un véhicule. La performance globale, la valeur du patrimoine, l’occupation, la dette, la collecte, les retraits et les frais doivent être analysés conjointement.

La sélection proposée par Anaxago s’inscrit dans cette approche en étudiant plusieurs critères immobiliers, financiers et patrimoniaux avant le référencement des véhicules.

Conclusion : la sélection devient déterminante

En 2026, le marché des SCPI est moins homogène qu’il ne pouvait l’être durant les années de taux très bas. Certains véhicules bénéficient d’une collecte importante et poursuivent leurs acquisitions, tandis que d’autres doivent encore gérer des tensions de liquidité et l’ajustement de la valeur de leur patrimoine.

Cette situation renforce l’importance d’une analyse détaillée de chaque SCPI. Le rendement distribué doit être replacé dans un ensemble plus large comprenant la qualité des actifs, leur valorisation, la collecte, l’endettement et les conditions de sortie.

Anaxago propose une sélection de SCPI permettant d’accéder à plusieurs stratégies immobilières. Chaque véhicule doit néanmoins rester cohérent avec l’horizon de placement, le besoin de liquidité, les objectifs patrimoniaux et le profil de risque de l’investisseur.

Avertissement : l’investissement en parts de SCPI présente un risque de perte partielle ou totale du capital et un risque d’illiquidité. Les revenus distribués, la valeur des parts et leur délai de revente ne sont pas garantis. La revente peut intervenir dans un délai indéterminé et à un prix inférieur au prix de souscription. Avant toute souscription, il convient de consulter le document d’informations clés, la note d’information, les derniers bulletins périodiques et le rapport annuel de la SCPI, puis de vérifier l’adéquation de l’investissement avec votre situation patrimoniale, vos objectifs et votre horizon de placement.