Club Deals Immobiliers : La fin de l’apport-cession, une menace ou une opportunité ?

Chers amis investisseurs, il est des sujets fiscaux qui peuvent paraître arides au premier abord, mais qui ont des conséquences très concrètes sur nos stratégies patrimoniales. La récente loi de finances pour 2026 en est un parfait exemple. Un changement, passé presque inaperçu dans le tumulte médiatique, vient rebattre les cartes pour les amateurs de club deals immobiliers : la fin du dispositif de l’apport-cession pour cette classe d’actifs. Faut-il s’en inquiéter ? Est-ce la fin d’un eldorado ? Nous vous proposons de prendre un peu de hauteur pour analyser la situation, avec le recul et la franchise que vous nous connaissez.

L’apport-cession, un outil d’optimisation puissant

Pour bien comprendre l’enjeu, un petit rappel s’impose. Le mécanisme de l’apport-cession (article 150-0 B ter du CGI) était un formidable outil pour les entrepreneurs et investisseurs. Il permettait d’apporter les titres d’une société à une holding, en reportant l’imposition sur la plus-value, à condition de réinvestir une partie du produit de la cession dans des activités économiques. Les club deals immobiliers étaient jusqu’à présent éligibles à ce dispositif. C’était un moyen très efficace de réinvestir ses gains en diversifiant son patrimoine, tout en optimisant sa fiscalité. Un article de l’Agefi du 9 février a très bien résumé la situation, soulignant que ce changement fiscal fragilise certains montages. [1]

La loi de finances 2026 a mis un terme à cette possibilité pour les opérations immobilières. Le législateur a souhaité recentrer le dispositif sur le financement des entreprises “productives”. Concrètement, cela signifie que la plus-value d’apport sera désormais immédiatement imposée si le réinvestissement se fait dans un club deal immobilier. C’est un coup de frein, c’est certain, pour les investisseurs qui utilisaient ce levier.

Quelles conséquences pour le marché des club deals ?

La première conséquence, c’est une potentielle redirection des capitaux. Les investisseurs cherchant à optimiser la cession de leur entreprise pourraient se tourner davantage vers d’autres classes d’actifs éligibles, comme le Private Equity ou les fonds de capital-risque. L’hôtellerie, qui conserve certains avantages, pourrait également tirer son épingle du jeu.

Cependant, et c’est là que nous voulons vous rassurer, il ne faut pas jeter le bébé avec l’eau du bain. La fin de l’apport-cession ne signe pas la mort des club deals immobiliers. Elle nous oblige simplement à revenir aux fondamentaux de l’investissement : la qualité de l’actif, le potentiel de création de valeur et le rendement intrinsèque de l’opération.

Le retour aux fondamentaux de l’investissement immobilier

Un bon club deal immobilier ne reposait pas uniquement sur son avantage fiscal. Il reposait, et reposera toujours, sur la capacité d’une équipe de professionnels à sourcer une opportunité (un immeuble à rénover, un terrain à construire), à monter une opération de promotion ou de réhabilitation, et à la mener à bien pour générer une plus-value à la sortie. La fiscalité était la cerise sur le gâteau, mais pas le gâteau lui-même !

Cette réforme va assainir le marché. Elle va écarter les montages purement opportunistes et fiscaux, pour ne laisser la place qu’aux projets solides, portés par des opérateurs crédibles et expérimentés. Et c’est une excellente nouvelle pour les investisseurs exigeants que vous êtes.

Chez Anaxago, la qualité du sous-jacent avant tout

Notre philosophie chez Anaxago a toujours été de nous concentrer sur la qualité intrinsèque des projets que nous vous proposons. Nos comités de sélection analysent des dizaines de dossiers pour n’en retenir qu’une infime partie, sur la base de critères rigoureux : l’emplacement, la qualité de l’opérateur, la pertinence du projet, le potentiel de création de valeur, et bien sûr, la maîtrise des risques.

La fin de l’apport-cession ne change rien à cette approche. Au contraire, elle la renforce. Nous continuerons à vous proposer des club deals immobiliers de grande qualité, qui offrent des perspectives de rendement attractives, indépendamment de tout artifice fiscal. L’introduction en bourse réussie de Rising Stone, spécialiste de l’immobilier de luxe en montagne, montre bien que quand le projet est de qualité, les investisseurs sont au rendez-vous. [2]

En conclusion, ne voyez pas ce changement fiscal comme une menace, mais plutôt comme une clarification. Le marché du club deal immobilier va devenir plus exigeant, plus professionnel, et c’est tant mieux. C’est le retour à l’essence même de l’investissement : le couple rendement/risque d’un projet économique réel. Et pour vous accompagner dans ce marché plus sélectif, notre expertise et notre indépendance seront plus que jamais vos meilleurs atouts.

[1] L'Agefi. (2026, 9 février). *Le marché des club deals redoute les effets du coup de frein fiscal*. Consulté à l'adresse https://www.agefi.fr/gestion-privee/actualites/le-marche-des-club-deals-redoute-les-effets-du-coup-de-frein-fiscal

[2] Le Revenu. (2026, 6 février). *Rising Stone : première introduction en Bourse de 2026*. Consulté à l'adresse https://www.lerevenu.com/reussir-bourse/coeur-operations/introduction-bourse-rising-stone-immobilier-luxe/