Tout investissement immobilier non coté présente un risque de perte partielle ou totale du capital, un risque d’illiquidité et un risque de dépassement de la durée cible. Les objectifs de rendement, de distribution et de sortie ne sont pas garantis.

Club deal immobilier en 2026 : investir dans un marché plus sélectif

En 2026, le marché immobilier français poursuit sa recomposition. Après la forte hausse des taux observée entre 2022 et 2023 puis leur reflux progressif, les conditions de financement se sont stabilisées avant de connaître une légère remontée au printemps et au début de l’été.

En juin 2026, le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat hors renégociations s’établissait à 3,27 %, contre 3,21 % en mai. Dans le même temps, la production de crédits a progressé pour atteindre 13,2 milliards d’euros hors renégociations sur le mois. Le marché du financement immobilier fonctionne donc de nouveau, mais dans des conditions plus exigeantes que durant la période de taux très bas.

Le marché de l’ancien a lui aussi connu une reprise en 2025, avec une progression des transactions de 12,5 % sur un an et une légère hausse des prix de 1 %. Cette dynamique s’est toutefois modérée au premier trimestre 2026 : les volumes se sont quasiment stabilisés et les prix ont légèrement reculé sur un an.

Dans cet environnement plus sélectif, les stratégies immobilières fondées uniquement sur l’appréciation générale du marché sont moins évidentes. La localisation, le prix d’acquisition, la qualité de l’actif, les travaux, le financement et surtout la stratégie de sortie deviennent déterminants.

C’est dans ce contexte que les club deals immobiliers peuvent permettre à des investisseurs d’accéder à des opérations précisément identifiées, tout en étant exposés aux risques propres à chaque projet.

Qu’est-ce qu’un club deal immobilier ?

Un club deal immobilier réunit plusieurs investisseurs autour du financement d’une opération déterminée. Les capitaux peuvent notamment servir à acquérir, rénover, transformer ou revaloriser un actif avant sa location, son refinancement ou sa cession.

Contrairement à un fonds immobilier détenant un portefeuille de nombreux actifs, le club deal est généralement concentré sur un projet ou sur un nombre limité d’opérations. L’investisseur dispose ainsi d’une visibilité précise sur l’actif financé, sa localisation, la stratégie prévue et l’horizon cible.

Cette concentration constitue également un risque. La performance de l’investissement dépend directement de la réussite du projet concerné et de la capacité de l’opérateur à exécuter le plan annoncé.

Selon la structuration retenue, l’investissement peut prendre la forme d’obligations, d’obligations convertibles en actions ou d’une participation au capital d’une société dédiée. Les droits de l’investisseur, son rang et les modalités de rémunération varient donc d’une opération à l’autre.

Pourquoi les stratégies de création de valeur restent-elles pertinentes en 2026 ?

Le marché immobilier actuel est marqué par des écarts importants entre les actifs. Deux immeubles situés dans une même ville peuvent connaître des trajectoires très différentes selon leur emplacement, leur performance énergétique, leur état technique, leur usage ou leur capacité à répondre aux attentes des futurs occupants.

Les stratégies dites de création de valeur consistent précisément à intervenir sur ces caractéristiques. L’objectif peut être de rénover un actif, d’améliorer ses prestations, de modifier son usage, de restructurer ses surfaces ou de repositionner son offre avant une éventuelle cession.

La réussite de cette stratégie ne dépend donc pas uniquement de la hausse générale du marché. Elle repose d’abord sur la capacité à acheter dans de bonnes conditions puis à exécuter un programme de transformation cohérent.

Cette logique est particulièrement importante dans l’immobilier de bureaux. Certains actifs moins adaptés aux nouveaux usages peuvent subir une pression importante, tandis que les immeubles bien situés et disposant de caractéristiques différenciantes peuvent continuer à bénéficier d’une demande plus soutenue.

Un marché de l’immobilier d’entreprise contrasté

L’immobilier d’entreprise illustre bien cette sélectivité. Au premier semestre 2026, le volume global des investissements en immobilier d’entreprise en France a progressé par rapport à la même période de 2025, mais les évolutions restent très différentes selon les zones géographiques et les catégories d’actifs.

En Île-de-France, le marché reste notamment plus hésitant. Ce contraste renforce l’importance du choix de l’actif et de sa micro-localisation.

Pour un investisseur, il devient donc insuffisant de raisonner uniquement en termes de « bureaux », de « commerce » ou de « résidentiel ». Il faut analyser le quartier, la qualité technique du bâtiment, les usages, les transports, les loyers, la demande et les transactions comparables.

58 Saint-Lazare : une opération Anaxago au cœur de Paris

Parmi les opérations actuellement proposées par Anaxago, 58 Saint-Lazare illustre une stratégie de revalorisation appliquée à un actif immobilier précisément identifié.

L’opération porte sur un ancien hôtel particulier à usage de bureaux situé au 58 rue Saint-Lazare, dans le IXe arrondissement de Paris. L’actif développe 1 829 m² de bureaux et dispose de 757 m² d’espaces extérieurs. La stratégie consiste à revaloriser l’immeuble en vue d’une cession à un utilisateur ou à un investisseur.

La localisation constitue une composante importante du projet. Le bien se situe au sein du Quartier Central des Affaires parisien et dispose d’éléments différenciants, notamment ses espaces extérieurs importants pour un actif de bureaux situé dans Paris.

La stratégie repose néanmoins sur plusieurs hypothèses : réalisation du programme prévu, maîtrise des coûts, évolution du marché des bureaux et capacité à céder l’actif dans les conditions envisagées.

• Nature de l’actif : hôtel particulier à usage de bureaux ;
• Localisation : Paris IXe ;
• Surface de bureaux : 1 829 m² ;
• Espaces extérieurs : 757 m² ;
• Stratégie : revalorisation avant cession ;
• Instrument : obligations convertibles en actions ;
• Horizon cible : 30 mois ;
• Distribution cible : in fine ;
• Taux cible affiché : 14,9 % par an ;
• Statut : souscriptions ouvertes à la date de vérification.

Le taux de 14,9 % par an constitue un objectif et non une rémunération garantie. L’horizon de 30 mois est également indicatif : la durée réelle peut être supérieure en cas de retard lié aux travaux, aux autorisations, au financement, à la commercialisation ou à la cession.

Quels critères analyser dans un club deal immobilier ?

Le taux cible ne doit jamais être le seul critère de décision. Plus un rendement potentiel est élevé, plus il est important de comprendre précisément les risques qui permettent d’expliquer cet objectif.

Le premier élément à analyser est le prix d’acquisition. Une opération de création de valeur doit conserver une marge suffisante pour absorber d’éventuels dépassements de coûts ou une évolution moins favorable du marché.

La localisation doit également être étudiée à une échelle très fine. La proximité des transports, les loyers observés, la vacance, les transactions récentes et les caractéristiques recherchées par les utilisateurs peuvent avoir un impact direct sur les perspectives de sortie.

Le programme de travaux constitue un autre point essentiel. Il faut notamment comprendre son coût, sa durée, les autorisations nécessaires et les marges prévues en cas d’imprévu.

Enfin, le scénario de sortie mérite une attention particulière. La stratégie doit identifier les acquéreurs potentiels et rester suffisamment robuste pour fonctionner dans plusieurs conditions de marché.

Quel rôle joue le financement ?

Les club deals immobiliers peuvent recourir à plusieurs sources de financement. Les capitaux apportés par les investisseurs peuvent notamment être complétés par de la dette bancaire.

L’évolution des taux continue donc d’avoir un impact sur l’économie des projets. En juin 2026, le taux moyen des nouveaux crédits immobiliers aux particuliers hors renégociations atteignait 3,27 %. Les conditions applicables aux professionnels diffèrent, mais l’évolution générale du coût du financement reste un élément à surveiller.

Une hausse du coût de la dette peut réduire les marges du projet ou compliquer un refinancement. À l’inverse, des conditions plus favorables peuvent améliorer l’équilibre financier de certaines opérations.

Le niveau d’endettement doit donc toujours être analysé avec la valeur de l’actif, le prix d’acquisition et les flux nécessaires au projet.

Comment Anaxago structure ses club deals immobiliers ?

Anaxago propose des opérations immobilières ciblées reposant notamment sur des stratégies de rénovation, de transformation ou de revalorisation d’actifs.

La structuration peut notamment prendre la forme d’obligations simples ou d’obligations convertibles en actions. La documentation de chaque opération détaille le montage financier, les caractéristiques de l’instrument et les principaux risques.

La conduite opérationnelle du projet est assurée par les professionnels intervenant sur l’opération. L’investisseur bénéficie de son côté d’un accès aux informations et aux suivis mis à disposition sur la plateforme.

Cette organisation ne supprime pas les risques du projet et ne garantit pas sa réussite. Elle permet en revanche d’investir dans une opération identifiée plutôt que dans un portefeuille dont les actifs seraient sélectionnés ultérieurement.

Quels sont les principaux risques ?

Un club deal immobilier présente d’abord un risque de perte partielle ou totale du capital. Si le coût du projet augmente, si le programme de valorisation rencontre des difficultés ou si l’actif est cédé à un prix inférieur aux hypothèses retenues, la performance peut être réduite voire négative.

L’investissement est également illiquide. Il n’existe généralement pas de marché permettant de revendre facilement ses titres avant l’échéance du projet.

La durée annoncée est une durée cible et non une échéance garantie. Une opération peut être prolongée en raison de difficultés techniques, administratives, financières ou commerciales.

Les principaux risques comprennent notamment :

• le risque de perte en capital ;
• le risque d’illiquidité ;
• le risque de dépassement des coûts de travaux ;
• le risque de retard ;
• le risque administratif ou réglementaire ;
• le risque lié au financement ou au refinancement ;
• le risque de baisse de la valeur de l’actif ;
• le risque de commercialisation ou de cession ;
• le risque de défaillance de l’opérateur ;
• le risque de concentration sur une seule opération.

Le club deal est-il une alternative à l’investissement locatif ?

Le club deal et l’investissement locatif direct répondent à des logiques différentes.

Dans l’immobilier locatif, l’investisseur détient directement le bien, peut généralement le financer à crédit et perçoit des revenus locatifs en contrepartie d’une gestion plus ou moins importante.

Dans un club deal, l’investisseur finance une opération dont la gestion est assurée par un opérateur. Il ne dispose généralement pas directement de l’immeuble et la rémunération potentielle dépend du montage choisi et de la réussite de la stratégie.

Le club deal ne doit donc pas être présenté comme un remplacement systématique de l’immobilier locatif. Il constitue une exposition immobilière différente, avec un horizon, un fonctionnement et des risques spécifiques.

Que faut-il retenir en 2026 ?

Le marché immobilier français s’est redressé en 2025, mais la reprise s’est montrée moins linéaire au début de l’année 2026. Les taux de crédit se situent désormais au-dessus de 3 % et la sélection entre les actifs reste déterminante.

Dans ce contexte, les club deals permettent d’accéder à des stratégies reposant davantage sur la création de valeur propre à chaque actif que sur une hausse générale du marché.

L’opération 58 Saint-Lazare illustre cette logique avec un actif parisien clairement identifié, une stratégie de revalorisation et un scénario de cession à terme. Les caractéristiques financières présentées restent des objectifs et ne constituent pas des garanties.

Conclusion : privilégier la qualité de l’opération

En 2026, l’intérêt d’un club deal immobilier repose moins sur une vision générale du marché que sur la qualité de chaque opération. Prix d’entrée, emplacement, stratégie de transformation, financement et conditions de sortie doivent être analysés conjointement.

Les opérations proposées par Anaxago permettent d’étudier directement ces paramètres pour chaque projet et d’accéder à des stratégies immobilières ciblées.

Cette visibilité ne supprime cependant ni le risque de perte en capital, ni l’illiquidité, ni l’incertitude sur la durée et la performance finale.

Avertissement : l’investissement dans une opération immobilière non cotée présente un risque de perte partielle ou totale du capital et un risque d’illiquidité. Les objectifs de rendement, les distributions, la durée de l’investissement et le remboursement du capital ne sont pas garantis. Avant toute souscription, il convient de consulter la documentation réglementaire et contractuelle de l’opération et de vérifier son adéquation avec votre situation patrimoniale, votre horizon d’investissement et votre capacité à supporter une perte.