La défiscalisation immobilière est souvent utilisée par les contribuables français pour réduire leur impôt tout en investissant dans la pierre.
Défiscalisation immobilière : pourquoi les SCPI de défiscalisation sont-elles une option ?
La défiscalisation immobilière est souvent utilisée par les contribuables français pour réduire leur impôt tout en investissant dans la pierre. Si les dispositifs classiques comme le Denormandie, le Malraux ou le déficit foncier sont bien connus en investissement direct, il existe une alternative souvent méconnue : les SCPI de défiscalisation. Elles permettent d’accéder aux mêmes avantages fiscaux, tout en déléguant entièrement la gestion et en mutualisant les risques.
Qu’est-ce que la défiscalisation immobilière ?
En France, l’État utilise régulièrement la fiscalité comme un outil de politique publique. Il accorde des avantages fiscaux pour inciter les particuliers à investir dans certains secteurs utiles à l’économie ou à la société. Parmi ces secteurs, l’on retrouve l’immobilier, pour :
- encourager la construction ou la rénovation de logements là où il en manque ;
- ou encore améliorer la qualité énergétique du parc existant.
La défiscalisation immobilière représente finalement le fait d’investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’un avantage fiscal, généralement sous forme de réduction d’impôt sur le revenu.
Concrètement, vous achetez un bien (neuf, ancien à rénover, ou destiné à certains usages), vous respectez des conditions fixées par la loi, et en contrepartie, une partie de votre investissement vient alléger vos impôts. Il existe plusieurs « lois » ou mécanismes, chacun avec son objectif :
- Denormandie pour rénover un bien ancien dans certaines villes moyennes.
- Malraux pour restaurer un immeuble ancien classé ou situé dans un secteur sauvegardé.
- Monuments historiques pour restaurer un bien classé avec une fiscalité très avantageuse.
- Déficit foncier pour déduire le coût des travaux de vos revenus fonciers, même sans dispositif spécifique.
Chaque mécanisme a son cadre, ses contraintes et ses avantages.
Zoom sur la SCPI de défiscalisation
Outre les dispositifs précédemment cités, les SCPI de défiscalisation font elles aussi partie de la grande famille de la défiscalisation immobilière. Cela étant, elles fonctionnent différemment d’un achat en direct.
Dans ce cas de figure, au lieu d’acheter un appartement vous-même, vous achetez des parts d’une société qui, elle, va investir dans un parc immobilier en suivant les règles d’un dispositif fiscal (Pinel, Malraux, déficit foncier, etc.). Néanmoins, vous bénéficiez des mêmes réductions fiscales que si vous aviez acheté un bien en direct, mais sans avoir à gérer la recherche, les travaux, la location, etc.
Les SCPI de défiscalisation présentent certains avantages :
- Vous n’avez pas besoin de trouver un bien, de suivre les travaux ou de gérer la location.
- Votre argent est investi dans plusieurs biens et zones, ce qui limite le risque lié à un seul logement.
- Le ticket d’entrée est plus bas. Au lieu d’acheter un appartement à 200 000 €, vous pouvez investir par exemple 10 000 € ou 20 000 € dans une SCPI.
Les principales SCPI de défiscalisation
La SCPI de défiscalisation Denormandie
La loi Denormandie est une variante du dispositif Pinel appliquée à l’ancien. Elle a été créée pour revitaliser les centres-villes de certaines communes moyennes en incitant les investisseurs à acheter et rénover des logements vétustes pour les remettre en location.
En contrepartie, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu, comprise entre 12 % et 21 % du montant investi, selon la durée d’engagement locatif (6, 9 ou 12 ans).
La SCPI de défiscalisation Denormandie reprend ce mécanisme, mais de manière collective.
Concrètement :
- La société de gestion collecte des fonds auprès d’épargnants.
- Elle achète plusieurs immeubles anciens dans des villes ciblées (souvent dans le cadre de programmes de requalification urbaine).
- Elle finance les travaux de rénovation nécessaires pour rendre les logements conformes.
- Elle met ensuite ces logements en location, en respectant les plafonds de loyers et de ressources fixés par la loi.
En tant qu’investisseur, vous souscrivez des parts de SCPI et bénéficiez d’une quote-part de la réduction d’impôt, calculée en fonction de votre investissement et de la part réellement affectée à des dépenses éligibles.
Il faut toutefois garder en tête que :
- La durée d’immobilisation est généralement plus longue que pour un achat en direct (souvent 12 à 15 ans, le temps de l’opération et de la revente des biens),
- La SCPI vise avant tout la défiscalisation. Les revenus locatifs distribués sont souvent faibles, et la liquidité est limitée pendant toute la durée du placement.
La SCPI de défiscalisation déficit foncier
La SCPI de déficit foncier repose sur un mécanisme fiscal qui permet de déduire le coût des travaux de rénovation d’un bien immobilier de vos revenus fonciers, et jusqu’à 10 700 € par an de votre revenu global. L’idée est de réduire votre imposition en finançant la remise en état de logements anciens.
Dans une SCPI, le fonctionnement est collectif :
- La société de gestion collecte l’épargne des investisseurs.
- Elle achète des immeubles anciens à rénover.
- Elle engage les travaux, qui génèrent un déficit foncier.
- Les biens sont ensuite loués, puis revendus à terme.
En tant qu’investisseur, vous achetez des parts et profitez d’une quote-part du déficit foncier créé, que vous pouvez imputer sur vos revenus. L’avantage est automatique, sans avoir à gérer vous-même les chantiers.
La SCPI de défiscalisation Malraux
La SCPI de défiscalisation Malraux s’appuie sur le dispositif Malraux, qui vise à encourager la restauration complète d’immeubles anciens situés dans des secteurs patrimoniaux protégés (sites patrimoniaux remarquables, quartiers anciens dégradés, etc.).
Ici :
- La société de gestion collecte des fonds auprès des investisseurs.
- Elle acquiert des immeubles classés ou situés dans des zones éligibles.
- Elle finance et supervise des travaux de restauration lourds.
- Une fois rénovés, les biens sont loués puis revendus à terme.
L’avantage fiscal consiste en une réduction d’impôt égale à 22 % ou 30 % du montant des travaux, selon la localisation, dans la limite des plafonds fixés par la loi. En SCPI, chaque investisseur bénéficie de sa quote-part de réduction d’impôt, calculée sur la partie de la souscription réellement affectée aux dépenses éligibles.
La SCPI Monuments historiques
La SCPI Monuments historiques s’appuie sur le dispositif du même nom, qui vise à préserver le patrimoine architectural français classé ou inscrit. L’investisseur finance la restauration de bâtiments protégés, avec en contrepartie un avantage fiscal exceptionnel.
Dans une SCPI Monuments historiques :
- La société de gestion collecte des fonds auprès des épargnants.
- Elle achète des immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques.
- Elle engage de lourds travaux de restauration, en coordination avec les Architectes des Bâtiments de France.
- Les immeubles sont ensuite conservés et loués, ou revendus après la période fiscale.
Puis la totalité des dépenses de travaux est déductible du revenu global, sans plafond, ce qui permet de réduire fortement l’impôt (intéressant pour les contribuables très fortement imposés).
Défiscalisation immobilière : tout ce que vous devez savoir
Quelle différence entre investir en direct et via une SCPI de défiscalisation ?
En direct, vous achetez un bien immobilier que vous devez gérer vous-même (travaux, mise en location, suivi fiscal). En SCPI, la société de gestion s’occupe de tout et mutualise les opérations. Vous bénéficiez des mêmes avantages fiscaux, mais vous déléguez totalement la gestion.
Quels sont les risques ou limites à connaître avec les SCPI de défiscalisation ?
La durée d’immobilisation est longue (souvent 10 à 15 ans), la liquidité est faible (revente difficile avant la fin de l’opération), et les revenus locatifs distribués sont en général modestes : l’intérêt est avant tout fiscal et patrimonial.
À quel type d’investisseur s’adressent les SCPI de défiscalisation ?
Elles conviennent aux contribuables qui paient un impôt sur le revenu significatif, souhaitent diversifier leur patrimoine immobilier sans contrainte de gestion, et qui sont prêts à bloquer leur capital sur le long terme.