Investir dans une SCPI en 2025 : les avantages

Faut-il encore investir dans une SCPI en 2025 ?

Investir dans une SCPI peut vous permettre d’accéder à l’immobilier sans acheter un bien en direct. En 2025, le placement est-il toujours si intéressant ? Est-il toujours avantageux d’acheter des parts de SCPI à l’heure actuelle ? Réponses avec nos experts. 

Comment fonctionne la SCPI ?

Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est un placement collectif dans l’immobilier. Elle est aussi parfois appelée « pierre papier », parce qu’elle permet d’investir dans l’immobilier sans acheter soi-même un bien.

Concrètement, une société collecte de l’argent auprès de nombreux épargnants pour acheter des immeubles (bureaux, commerces, logements, entrepôts, etc.). Vous achetez des parts de SCPI, et en échange, vous touchez une partie des revenus générés par les loyers.

S’il fallait résumer : 

• Vous achetez des parts de la SCPI.
• La SCPI utilise cet argent (avec celui d’autres épargnants) pour acheter et gérer un parc immobilier.
• Chaque trimestre (en général), vous touchez des revenus locatifs proportionnels à votre investissement.

Investir dans une SCPI en 2025 : bonne ou mauvaise idée ? 

La réponse à cette question dépend de vos objectifs, de votre profil d’investisseur et du type de SCPI envisagé. En 2025, les SCPI restent une solution pertinente dans certains cas, mais il faut être sélectif et s’assurer, surtout, que ce placement correspond bien à vos attentes.

Les raisons pour lesquelles cela peut rester pertinent d’investir dans une SCPI 

→ Des rendements stables et souvent supérieurs aux livrets d’épargne

Selon l’ASPIM, les SCPI ont versé en moyenne 4,72 % de revenus bruts à leurs associés en 2024. Ce chiffre est en hausse comparé à 2023, année durant laquelle le taux de distribution moyen des SCPI était de 4,52 %. Autrement dit, malgré un marché immobilier en tension, les SCPI ont réussi à maintenir des revenus stables pour les investisseurs.

Notez que ce rendement s’entend avant impôts. Si vous aviez investi 10 000 €, vous auriez reçu environ 472 € de loyers bruts sur l’année. Ces revenus sont ensuite soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. 

Cela reste néanmoins supérieur aux livrets d’épargne. Le Livret A, par exemple, tout comme le LDDS, offrent en ce moment 2,4 % net de rendement. Le taux passe à 3 % pour le LEP (Livret d’Épargne Populaire), avec, en plus, des plafonds de versement à ne pas dépasser. L’assurance-vie en fonds euros, quant à elle, a offert en 2024 un rendement de 2,5 % en moyenne (après déduction des frais de gestion).

Une diversification immobilière sans gestion directe

Quand vous investissez dans une SCPI, vous achetez des parts d’un portefeuille immobilier déjà constitué de plusieurs biens (ou en cours de constitution). Ce portefeuille est ensuite géré pour vous par une société de gestion spécialisée. Cela présente deux avantages majeurs.

D’abord, vous êtes entièrement déchargés de la gestion quotidienne. C’est la société de gestion qui s’occupe de :

• acheter les biens ;
• trouver les locataires ;
• entretenir les bâtiments ;
• collecter les loyers ;
• redistribuer les revenus aux associé
  

Pour vous, cela signifie aucun rendez-vous avec un notaire, pas de recherche de locataires, pas de travaux à coordonner, pas de gestion des impayés. Tout est automatisé.

Ensuite, le fait d’être exposé à plusieurs dizaines voire centaines de biens immobiliers, répartis sur différents secteurs (bureaux, commerces, santé, logistique, etc.) et souvent dans différentes zones géographiques (France, Europe, voire hors Europe) permet de limiter les risques. Même si un immeuble perd un locataire ou nécessite des travaux, l’impact sur vos revenus reste limité, car vous ne dépendez pas d’un seul bien ou d’un seul locataire.

Les points de vigilance

→ Un placement peu liquide 

Contrairement à un livret d’épargne ou à une action en Bourse, vous ne pouvez pas revendre vos parts de SCPI du jour au lendemain. Si vous avez besoin de récupérer votre argent, vous devrez trouver un acheteur (dans le cas des SCPI à capital fixe) ou attendre que la SCPI dispose de liquidités pour racheter vos parts (dans les SCPI à capital variable).

En période de tension, cela peut prendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois. Il faut donc investir de l’argent que vous n’avez pas besoin de mobiliser à court terme.

→ La valeur des parts peut baisser 

Lorsque vous investissez dans une SCPI, la valeur de vos parts n’est pas garantie et peut évoluer à la hausse comme à la baisse. En effet, la valeur de vos parts reflète la valeur du patrimoine immobilier détenu par la SCPI, qui peut varier selon plusieurs facteurs :

• Les conditions du marché immobilier (offre, demande, prix).
• La qualité et la localisation des biens détenus.
• La situation des locataires et le niveau des loyers perçus.
• L’évolution des taux d’intérêt, qui influence la valorisation des actifs.

Cela signifie que, même si vous percevez régulièrement des revenus locatifs, la valeur de revente de vos parts peut être inférieure à celle de votre achat initial, notamment en période de ralentissement immobilier.

→ Une fiscalité à bien anticiper 

Les revenus issus des SCPI sont imposés comme des revenus fonciers, ce qui signifie qu’ils s’ajoutent à votre revenu imposable et qu’ils sont soumis aux prélèvements sociaux (17,2 %). Si vous êtes dans une tranche d’imposition élevée, votre rendement net peut être fortement réduit.

→ Des performances passées qui ne garantissent pas l’avenir

Comme pour tous les placements financiers, il est important de comprendre que les résultats obtenus par une SCPI dans le passé ne préjugent pas de ce qu’elle fera à l’avenir.

Les marchés immobiliers peuvent évoluer en fonction de nombreux facteurs : conjoncture économique, taux d’intérêt, réglementation, évolution des modes de travail ou de consommation, etc.

Une SCPI qui a affiché de bons rendements ces dernières années peut rencontrer des difficultés demain, notamment si le marché dans lequel elle investit se dégrade. De même, une SCPI moins performante aujourd’hui peut améliorer ses résultats en adaptant sa stratégie. En bref, il n’est pas possible de savoir d’avance et avec certitude qu’elle va être la performance de la SCPI qui vous intéresse. 

Comment investir au sein d’une SCPI ?

Vous pouvez acheter des parts de SCPI directement via une société de gestion ou par l’intermédiaire d’un conseiller en gestion de patrimoine. Vous pouvez aussi passer par une assurance-vie ou un plan d’épargne retraite. Certaines assurances-vie et certains Plans d’Épargne Retraite (PER) intègrent des unités de compte en SCPI. Cela permet de bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse sur les revenus et la transmission. L’investissement est alors indirect, mais souvent plus souple.

Enfin, vous pouvez aussi passer par des plateformes en ligne spécialisées, comme Anaxago. Ces plateformes permettent souvent d’accéder à des SCPI classiques, mais aussi à des SCPI plus spécialisées ou à des projets immobiliers diversifiés. Vous profitez ainsi d’une souscription simplifiée et d’une gestion 100 % digitale de votre placement. 

→ Investir dans une SCPI avec Anaxago 

Investir dans une SCPI : tout ce que vous devez savoir 

→ Quelle est la durée minimale recommandée pour investir dans une SCPI ?

L’investissement en SCPI est conçu pour être un placement moyen à long terme. En général, il est conseillé de conserver ses parts au moins 8 à 10 ans.

→  Quels sont les frais associés à l’investissement en SCPI ?

 Investir en SCPI implique différents types de frais, qui peuvent réduire le rendement net :

• frais d’entrée (généralement entre 8 % et 12 % du montant investi) ;
• frais de gestion (prélevés annuellement sur les loyers encaissés, ils représentent souvent 8 % à 12 % des revenus, frais de sortie (rares, mais possibles sur certaines SCPI à capital fixe lors de la revente des parts).