La réhabilitation consiste en la remise à neuf d'un actif immobilier existant ancien, en vue de sa recommercialisation. Les travaux peuvent permettre de revaloriser un actif dans sa destination d'origine, ou de le restructurer pour en changer la destination et la fonction. Ce type de projet est partie intégrante des politiques urbaines mises en place par les villes et s'analysent généralement à la lumière de la dynamique de croissance d'une ville et d'un quartier.
Différentes stratégies de sortie existent dans une opération de commercialisation : L'actif peut être cédé en bloc ou à la découpe. Une commercialisation à la découpe est particulièrement utilisée dans les opérations de marchands de bien résidentielles, dans lesquelles un immeuble est démembré en logements (cela permet de maximiser le prix de sortie au mètre carré. L'actif peut être cédé à une acquéreur utilisateur ou à un acquéreur investisseur. L'actif peut être cédé "en blanc", c'est à dire libre d'occupation, ou occupé par un locataire, dont le rendement locatif permet de valoriser le prix de revente de l'actif.
Deux types d'acteurs interviennent sur ces sujets. Les marchands de biens travaillent sur des périodes courtes. Ils bénéficient d'un régime de droits d'enregistrement réduits pour une détention inférieure à 5 ans. La création de valeur de ce type de projet provient de la vente à la découpe des actifs concernés, et/ou d'un programme de travaux importants permettant la revalorisation immobilière de l'actif. Le marchands de biens se rémunère principalement par la marge générée. Les Investment et Asset Managers travaillent sur des périodes plus longues. Pour le compte d'investisseurs tiers, ils identifient des actifs vétustes ou sous valorisés, à rénover/restructurer et revaloriser. La création de valeur de ce type de projet provient de la recommercialisation des nouveaux actifs créés, sur la base d'un rendement locatif amélioré (génération de réversion locative positive) et la revente à terme à un investisseur tier, en générant une plus value significative. L'opérateur se rémunères par des honoraires d'Asset Management, ainsi que par un "carried interest" dépendant de la rentabilité offerte à l'investisseur lors de la revente de l'actif restructuré.
Les marges générées sont importantes, et le risque en capital sur ces opérations, dans la mesure où elles reposent sur un actif existant disposant d'une valeur intrinsèque. L'analyse du marché est donc indispensable à l'appréciation de la qualité d'une l'opportunité. Depuis 2014, le crowdfunding immobilier permet à des investisseurs privés d'accéder à ce type d'opportunités.