Peut-on faire un emprunt pour investir dans une SCPI ? 

Réaliser un emprunt pour investir dans une SCPI est une solution ingénieuse pour se constituer un patrimoine immobilier sans être dans l’obligation d’effectuer un apport personnel important. Recourir à un crédit pour acheter vos parts de SCPI est d’autant plus pertinent dans le contexte actuel, marqué par les taux bas des prêts bancaires. Les revenus potentiels de la SCPI dans laquelle vous choisirez d’investir pourront d'ailleurs couvrir une partie des mensualités de votre prêt.  Investir à crédit dans la SPCI offre également plus de souplesse et de protection qu'un investissement via un contrat d'assurance-vie.

Pourquoi réaliser un emprunt pour investir dans une SCPI ?

Dans une optique de constitution de patrimoine à long terme, le recours au crédit pour réaliser un investissement locatif est bien ancré dans les habitudes des Français. Une habitude renforcée par le contexte de taux bas dans lequel nous vivons actuellement. En 2020, 749,3 milliards d’euros ont été accordés pour les crédits à la consommation.

C’est en effet un thème récurrent des recommandations faites en matière de placement et d’épargne.

Les banques, considérant les actifs immobiliers comme résilients et présentant une bonne garantie à leur financement, sont très enclines à accompagner des investisseurs particuliers dans leurs projets d’investissement locatif.

Acheter des parts de SCPI à crédit présente l’avantage d’investir dans un portefeuille de biens diversifiés et de s’exonérer de la gestion d’un locataire car une équipe de gestion est garante de ce rôle. Cela présente également l’avantage de ne pas nécessiter d’apport personnel.

En contrepartie de ces avantages, les SCPI impliquent des frais de gestion venant rémunérer le travail de l’équipe de gestion qui :

• acquiert les biens dans le cadre d’une politique d’investissement affichée au préalable,
• établit une politique financière d’entretien et de provisions,
• négocie les baux auprès des locataires,
• arbitre les biens qui le nécessitent.

Un tel projet permet de bien répondre à une logique de constitution de patrimoine, d’anticipation de sa retraite ou bien de préparation du financement des études de ses enfants.

Comment réaliser un emprunt pour investir dans une SCPI ?

Lorsque l’on dispose d’une capacité d’endettement, il est possible de réaliser un emprunt pour acheter des parts de SCPI. Les revenus qui seront perçus permettront de venir couvrir une partie des mensualités du crédit. La différence entre les loyers perçus et les mensualités du crédit (après impact fiscal) constitue l’effort d’épargne. 

Lorsque l’emprunt SCPI est obtenu, les fonds correspondants sont transmis aux sociétés de gestion qui gèrent les parts acquises. Le fonctionnement de cet investissement est donc le suivant : 

• L’investisseur perçoit un loyer tous les trimestres,
• La mensualité de l’emprunt SCPI est prélevée tous les mois,
• Une fois par an, l’acheteur est redevable de l’impôt foncier sur les revenus générés.

Ainsi, une proportion du capital constitué sera autofinancée par les loyers perçus et le reste sera financé par votre effort d’épargne.

Tout au long de la période d’investissement, il est possible de revendre ses parts et de rembourser le crédit par anticipation. Il est recommandé de conserver cet investissement pendant au moins 8 ans afin d’amortir les frais associés à l’achat et à la revente des parts.

Quelles sont les conditions de financement ?

Les taux d’endettement maximums peuvent aller jusqu’à 40 % sous condition d’avoir un reste à vivre suffisant (de l’ordre de 1 900 € par personne et 250 € par enfant). Il est bien sûr important de mesurer son endettement en fonction de ses projets futurs.

Les durées peuvent aller jusqu’à 25 ans et permettent d’avoir un effort d’épargne limité et un financement plus conséquent des mensualités du crédit par les loyers perçus de la SCPI.

Le crédit peut être fait soit sous forme de crédit consommation, soit sous forme de crédit immobilier. Dans le cas d’un crédit immobilier, il faut pouvoir disposer de biens immobiliers à donner en hypothèque en contrepartie de l’obtention du crédit. Dans le cas d’un crédit consommation le taux du crédit sera plus élevé mais il y aura uniquement un nantissement des parts de SCPI souscrites.

Quelle somme emprunter pour investir dans les SCPI ? 

Pour que l’investissement dans des parts de SCPI génère des revenus réguliers importants, il doit se baser sur plusieurs milliers d’euros. En moyenne, les investisseurs  placent 75 000 euros dans cet investissement immobilier. 

Pour autant, il n’existe pas de règle en la matière. Vous devrez vous renseigner auprès des banques pour savoir quel est le montant minimal qui peut être accordé pour un emprunt SCPI.

Quels types d’emprunts pour investir dans une SCPI ?

Pour acheter des parts de SCPI, vous pouvez recourir :

• à la souscription d’un crédit à la consommation ou un prêt personnel. Dans le second cas, vous devrez décider entre un prêt classique et un prêt affecté à l’achat de parts de SCPI pour lequel des justificatifs seront demandés. Le prêt classique, moins exigeant, ne permet pas de déduire les intérêts d’emprunt,
• à un prêt amortissable,
• à un prêt in fine qui permet de générer davantage d’excédents de trésorerie puisque les intérêts sont remboursés à la fin de l’emprunt.