Anaxago Actualités SCPI et Crowdfunding immobilier : quelles différences ?
SCPI et Crowdfunding immobilier : quelles différences ?

SCPI et Crowdfunding immobilier : quelles différences ?

Pour investir dans l'immobilier, il n'est pas nécessaire d'être propriétaire d'un logement et de louer. Les investisseurs disposent de deux solutions alternatives : acheter des parts de SCPI ou investir dans l'immobilier via le crowdfunding immobilier.

Dans le premier cas, les investisseurs financent un projet immobilier géré par une société de gestion qui leur reverse une partie des rendements dégagés par le projet. Le processus comporte de nombreux avantages pour les particuliers par rapport à la location d'un bien immobilier : 


  • possibilité d'investir une somme modeste 
  • aucune démarche administrative à réaliser 
  • pas de recherche de locataire


Depuis de nombreuses années, les investisseurs français ont pu se familiariser avec les principes de la "pierre papier", surnom donné aux SCPI. Présent en France depuis 2014, le crowdfunding immobilier s'impose aujourd'hui comme un sérieux concurrent aux SCPI. Quelles différences existent entre les deux placements ?


SCPI vs crowdfunding immobilier : deux principes différents


Les investisseurs doivent tout d'abord savoir que les SCPI et le crowdfunding immobilier ne visent pas la même cible d'investissement.


SCPI

Les SCPI sont des produits relativement simples : les sociétés de gestion qui émettent ces produits achètent des biens immobiliers (souvent des immeubles de bureaux ou les murs d'un commerce) et les louent. Les acheteurs de parts de SCPI reçoivent donc indirectement les loyers versés par les locataires, auxquels sont retirés les commissions prises au passage par la société de gestion. Il existent deux types de SCPI : celles à capital fixe, dont les parts ne peuvent être revendues qu'à d'autres investisseurs, et celles à capital variable, qui peuvent racheter ou émettre de nouvelles parts comme une société de gestion émettrices d'OPCVM.


Crowdfunding Immobilier

Du côté du crowdfunding immobilier, le principe est souvent assez différent : les sociétés à l'origine des projets n'ont ici pas vocation à détenir un bien pour en reverser les loyers. 

Il s'agit souvent de sociétés de promotion immobilière. En clair : ces sociétés achètent des biens immobiliers nécessitant une rénovation, effectuent des travaux puis les revendent à un prix plus élevé en réalisant une marge. Il peut aussi s'agir de la construction d'un nouveau bâtiment. Le processus complet d'achat-rénovation-revente ou de construction-vente dure la plupart du temps 1 à 3 ans. Les investisseurs qui mettent de l'argent dans un projet de crowdfunding immobilier participent donc au financement de la construction ou de la rénovation d'un bien par la société immobilière. 

L'objectif au terme de l'opération est que l'investisseur récupère son capital ainsi que les intérêts associés* à son investissement, et la société immobilière conserve quant à elle une marge sur l'ensemble de l'opération. Le rendement perçu par l'investisseur n'est donc pas un loyer.


*Attention, l’investissement dans des sociétés non cotées comporte des risques spécifiques : risque de perte totale ou partielle du capital investi ; risque d’illiquidité : la revente des titres n’est pas garantie, elle peut être incertaine voire impossible ; le retour sur investissement dépend de la réussite du projet financé.

Rendements


Les rendements des SCPI sont souvent proches de 4 à 5% brut par an, et peuvent varier à la marge d'une année sur l'autre en fonction du pourcentage de biens immobiliers en location. Les SCPI correctement diversifiées dans leurs investissements ont généralement un rendement annuel très stable au fil du temps.

Le rendement brut des investissements en crowdfunding immobilier est significativement supérieur à celui des SCPI. Chaque projet proposé sur les plates-formes de crowdfunding est proposé avec un rendement prédéterminé, et qui peut varier de 6% à 10% brut par an*. A rendement élevé, risque élevé. L'investissement via le crowdfunding immobilier peut faire l'objet d'une perte partielle ou totale du capital investi en cas de non réussite du projet.


Fiscalité : en France, les plus-values sont soumises aux prélèvements sociaux et à l'impôt. Le rendement net pour l'investisseur est donc significativement inférieur au rendement brut. Par ailleurs, les parts de SCPI peuvent être achetées dans le cadre d'un contrat d'assurance-vie (qui comporte plusieurs avantages fiscaux) alors que le crowdfunding n'est pas éligible à l'assurance-vie.


Durée d'investissement


En termes de durée d'investissement, le crowdfunding immobilier apparaît en règle générale comme un investissement de court-moyen terme alors que l'investissement en SCPI est plutôt un investissement de long terme.

En crowdfunding immobilier, la durée des projets de promotion immobilière est systématiquement indiquée sur les plates-formes de financement. L'investisseur peut donc choisir, selon ses possibilités, d'investir dans un projet à 18 ou 36 mois par exemple. Dans tous les cas, la durée est habituellement assez courte et l'investisseur devra attendre l'issue du projet pour récupérer la totalité de sa mise ainsi que les intérêts.

A contrario, la durée de vie d'une SCPI peut être indéfinie (dans certains cas, une date de dissolution peut néanmoins être définie à l'avance). L'investisseur achète donc des parts qu'il pourra ensuite revendre à tout moment en fonction de ses besoins financiers futurs. Néanmoins, étant donné le niveau élevé des frais d'entrée/sortie sur ce type de produit, il est généralement conseillé aux investisseurs de détenir des parts de SCPI sur le long terme (5 ans voire 9 ans dans certains cas) de manière à améliorer la rentabilité de leur investissement.


Frais


Comme évoqué précédemment, les frais associés aux SCPI sont élevés et constituent l'une des principales différences avec le crowdfunding immobilier.

Les frais d'entrée ou de sortie d'une SCPI dépendent des sociétés émettrices mais représentent généralement de l'ordre de 10% de la somme investie, ce qui n'est pas négligeable. A cela s'ajoutent des frais annuels prélevés par la société de gestion, qui viennent amputer un pourcentage des loyers reversés chaque année aux investisseurs. Attention à bien lire la brochure commerciale d'une SCPI avant d'y investir son argent pour être sûr de bien connaître le niveau exact des frais.

En crowdfunding immobilier, les frais sont prélevés uniquement à l'entrée et varient de 2 à 5% selon les plateformes. Les rendements sont généralement donc à prendre en compte nets de frais.*

Investissement minimal


En termes de montant minimal nécessaire pour démarrer ce type d'investissement (le "ticket d'entrée"), les deux solutuions sont globalement semblables.

L'investissement minimal demandé en crowdfunding immobilier peut varier selon les projets. Le ticket minimal est autour de 100 euros et peut monter à 2000 euros. De manière comparable, l’investissement en SCPI démarre communément avec un capital minimal de 500 ou 1000 euros. Dans les deux cas, le ticket d'entrée est suffisamment faible pour permettre à tous les investisseurs d'employer indifféremment l'une ou l'autre de ces solutions.


Risques


Comme tout placement financier, l'investissement en SCPI ou en crowdfunding immobilier comporte des risques.

Le risque d'un investissement en crowdfunding tient à l'éventuelle faillite de la société à l'origine du projet. Si, lors de la faillite, la société est incapable de rembourser ses dettes, les investisseurs peuvent perdre la totalité du capital initialement investi dans le projet. Le risque de faillite augmente en cas de forte dégradation du marché de l'immobilier (baisse des prix et chute du nombre de transactions).

Les parts de SCPI ont quant à elles une valeur qui peut varier dans le temps. Cette valeur dépend principalement des variations des prix de l'immobilier dans les zones sur lesquelles la SCPI est investie. En cas de crise immobilière et de fortes demandes de retraits de la part des investisseurs sur les SCPI à capital variable, les sociétés de gestion gérant ces produits peuvent décider d'un blocage temporaire des retraits de manière à se laisser le temps de revendre certains immeubles sur lesquels la SCPI est investie et disposer ainsi des liquidités nécessaires au remboursement des investisseurs.


*Attention, l’investissement dans des sociétés non cotées comporte des risques spécifiques : risque de perte totale ou partielle du capital investi ; risque d’illiquidité : la revente des titres n’est pas garantie, elle peut être incertaine voire impossible ; le retour sur investissement dépend de la réussite du projet financé.

En résumé



Support


SCPI

Crowdfunding Immobilier
Principes

Les acheteurs de parts de SCPI reçoivent indirectement des loyers versés par les locataires (revenus réguliers)

Les investisseurs financent la construction ou la rénovation d'un bien et donc investissent directement à la société immobilière

Rendements

4 à 5 % par an
6 à 10% par an

Horizon d'investissement

Long terme
Court à moyen terme

Frais

autour de 10% de la somme investie
Entre 0 et 3% de frais d'entrée

Investissement minimal

500-1000 €
100€

Risques de perte de capital

++
+++


Les dernières actualités

La loi PACTE : un régime fiscal simplifié. Tout savoir sur le PEA

La loi PACTE (Plan d'Action pour la Croissance et la Transformation des Entreprises) a été publiée au Journal Officiel le 23 mai 2019. Elle ambitionne de “donner aux entreprises les moyens d’innover, de se transformer, de grandir et de créer des emplois” et notamment “lever les obstacles à la croissance des entreprises à toutes les étapes de leur développement, de leur création à leur transmission, en passant par leur financement”.Avec cinq articles de la loi PACTE qui lui sont consacrés, le Plan d’Epargne en Actions (PEA) est sensiblement réformé avec l’idée maîtresse d’assouplir son fonctionnement. Rappel : qu’est-ce que le PEA et quels sont ses avantages ?Apparu en 1992, le PEA est un compte-titre défiscalisant qui permet aux particuliers résidant en France de se constituer un portefeuille d'actions d'entreprises européennes tout en bénéciant d'une exonération d'impôt sur les dividendes et les plus-values, à condition de n'effectuer aucun retrait pendant les cinq années suivant l’ouverture du plan. Les gains capitalisés, une fois retirés du plan, échappent à l’impôt sur le revenu, limitant l’imposition aux seuls prélèvement sociaux, soit 17,2%.Le PEA-PME-ETI (généralement appelé PEA-PME), a été mis en place en janvier 2014 avec pour objectif de favoriser l’investissement de l’épargne en actions et de créer un nouvel instrument pour soutenir le financement des PME et ETI. Son fonctionnement est rigoureusement similaire à celui du PEA, la principale différence résidant jusqu’à la loi Pacte dans les entreprises éligibles à l’investissement via PEA-PME.Avec la loi PACTE, le PEA devient encore plus attractifLe plan d’épargne en actions (PEA) offre un régime fiscal de faveur aux épargnants qui y recourent. Cependant, avant la publication de la loi PACTE, le PEA s’accompagnait de plusieurs contraintes, notamment : un plafond pour les versements, l’exclusion de certains titres, des retraits entraînant soit la clôture du plan soit l’impossibilité d’effectuer des nouveaux versements. Oublié par la loi de finances de 2018, la loi PACTE y apporte de nombreux assouplissements., qui devraient dépoussiérer et redynamiser le PEA. Un changement des règles de clôture du plan ou de blocage des versements en cas de retraitLa première modification est l’allègement du système de retraits. Le PEA permet de bénéficier d’une exonération fiscale, à condition de n’effectuer aucun retrait pendant les 5 années suivant l’ouverture de plan. Celle-ci a été un des principaux changements puisqu’auparavant ce seuil était fixé à 8 ans. Désormais, après les 5 ans d’ancienneté du compte, le bénéficiaire peut donc retirer une partie de son épargne sans devoir le clôturer. Dans ce cas la, tout retrait est exonéré d’impôt sur le revenu, mais soumis aux prélèvements sociaux (17,2%). Cependant, avant les 5 ans d'ancienneté du compte PEA, tout retrait entraîne sa clôture et les gains sont taxés à l’impôt au taux de 12,8% ou au barème progressif de l’impôt sur le revenu, en plus des prélèvements sociaux fixés dans les deux cas à 17,2%. Une ouverture du PEA à tous les adultesLa deuxième nouveauté est la création du “PEA jeune”.“Aujourd'hui, il n'est pas possible d'avoir plus de deux PEA par foyer fiscal et un enfant majeur rattaché au foyer fiscal de ses parents ne peut ouvrir de PEA. La loi PACTE permettra aux jeunes de 18 à 25 ans à la charge de leurs parents ou aux mineurs émancipés d'ouvrir un PEA.”Jusque-là interdit aux enfants mêmes majeurs rattachés au foyer fiscal de leurs familles, le PEA Jeune permet aux jeunes adultes (18-25 ans) encore rattachés au foyer fiscal de leurs parents ou émancipés d’ouvrir un PEA à hauteur de 20 000 €. Une évolution du plafond de versementLe troisième grand changement est l’augmentation des plafonds de versement. Jusqu’alors fixé à 75 000 € pour le PEA-PME, il est désormais de 225 000 €. Celui du PEA classique reste fixé à 150 000 €. Pour ceux qui détiennent les deux types de plan, le plafond d’ensemble est lui aussi fixé à 225 000 €.Type de PEAPlafond PEA-PME225 000 €PEA classique150 000 €PEA-PME + PEA classique225 000 €L’élargissement des titres éligiblesLes titres éligibles à l’intérieur des plans ont aussi été élargis, notamment aux instruments commercialisés par les plateformes de financement participatif. Les titres émis par des plateformes de financement participatif pourront désormais être logés dans un PEA-PME. Les instruments de dette (titres participatifs, obligations à taux fixe et mini-bons), commercialisés par les plateformes de financement participatif, peuvent désormais être logés dans un PEA-PME. L’épargnant peut ainsi, sous certaines conditions de retrait, échapper à l’impôt sur le revenu sur les gains réalisés dans ce cadre.Contrairement à ce qui était envisagé par le Sénat qui entendait exclure les titres émis par les sociétés exerçant une activité immobilière ou de promotion immobilière ou dont l'actif est principalement constitué d'immeubles acquis ou construits en vue de la location (crowdlending immobilier) du champ des titres de dette éligibles, l'Assemblée nationale a finalement rétabli les titres de dettes immobilières dans le champ des titres éligibles.Tous vos investissements en immobilier ou en innovation sur Anaxago sont désormais éligibles au PEA-PME. Sources  (documents officiels) : Le portail de l'Économie, des Finances, de l'Action et des Comptes publicsLe Plan d'Action pour la Croissance et la Transformation des EntreprisesLa loi PACTE en 10 mesures

LIRE PLUS