Anaxago Actualités Pourquoi tout investisseur devrait s'intéresser au non coté ?
Pourquoi tout investisseur devrait s'intéresser au non coté ?

Pourquoi tout investisseur devrait s'intéresser au non coté ?

Aux côtés du grand marché des actifs cotés, on trouve le marché du non-coté. Celui-ci peut représenter une bonne source de rendement et de diversification pour les investisseurs, notamment dans l'actuel contexte de réforme fiscale.

Article mis à jour le 1er octobre 2018

Lorsque l'on évoque le monde de l'investissement, on pense généralement à des classes d'actifs cotés comme les actions, les OPCVM, les ETF ou certains produits dérivés comme les options et les warrants. Dans tous les cas, ces actifs sont soumis à des variations de leur cours qui nécessitent un suivi de la part des investisseurs. Ceux-ci peuvent effectuer des arbitrages, c'est-à-dire des achats ou des ventes en fonction de l'évolution du prix de ces actifs sur des marchés réglementés.

Aux côtés du grand marché des actifs cotés, on trouve le marché du non-coté, qui peut représenter une bonne source de rendement* et de diversification pour les investisseurs, notamment dans le contexte actuel de réformes fiscales.


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Quelles sont les principales classes d'actifs non cotés ?

Très vaste, le marché du non-coté se divise en plusieurs branches ayant chacune ses propres caractéristiques.

Le capital-investissement (private equity en anglais)

Le Capital-Investissement désigne l'investissement au capital de sociétés non cotées. Il se subdivise en  deux branches :


  • le capital risque vise surtout à investir dans des PME ou des startups dans le but d'accompagner leur développement et en extraire des bénéfices substantiels si ces entreprises parviennent à s'imposer sur leur marché.
  • les leveraged buy-outs (LBO) visent quant à eux à investir dans des entreprises à restructurer pour les revendre à un prix plus élevé que leur prix d'achat après avoir amélioré leur rentabilité.


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Les actifs réels, un investissement alternatif

Les actifs réels (forêts, vignobles, éoliennes...) représentent une classe d'investissement alternatif non cotée. Ces actifs dégageant un rendement régulier en produisant des biens tangibles (bois, raisin, énergie...).


Crowdfunding et crowdlending

Le crowdfunding et le crowdlending désignent des levées de fonds conduites auprès du grand public par des entreprises non cotées. Ces levées de fonds prennent généralement la forme d'augmentation de capital ou d'emprunts à taux fixe pour financer les projets d'une entreprise. Le crowdfunding s'est également développé au cours des dernières années dans le domaine de l'immobilier avec des levées de fonds permettant de financer des projets de rénovation urbaine ou de construction d'immeubles.

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Trois bonnes raisons d'investir dans le non-coté

Plusieurs raisons justifient d'investir dans le non-coté : la promesse de rendement, la diversification et l’optimisation fiscale.

La première tient au fait que les rendements du non coté ont tendance à être plus élevés que ceux des actifs cotés. Cela correspond à la théorie financière qui veut que plus un investissement est risqué, plus il est potentiellement rémunérateur. Par exemple, la rentabilité du crowdfunding* est significativement supérieure à la rentabilité des marchés obligataires cotés ou des livrets réglementés (Livret A, LDD, nouveaux PEL).

Une seconde raison est une question de diversification : en allant vers des classes d'actifs différentes des actions et des OPCVM, les investisseurs bénéficient d'une source alternative de rendement décorrélée des classes d'actifs traditionnelles. En cas de chute des marchés actions par exemple, les investissements dans le non-coté pourront s'en sortir indemnes.

Enfin, l'investissement dans le non-coté regagne en intérêt sur le plan fiscal. Avec l'adoption du Prélèvement forfaitaire unique (PFU, dit "flax-tax"), les bénéfices issus de l'investissement dans le non-coté sont imposés au taux maximal de 30%. Auparavant, ce taux pouvait être nettement supérieur (jusqu'à 60,5%) pour les ménages concernés par les tranches marginales d'imposition les plus élevées. À noter que les ménages ne payant pas d'impôt sur le revenu ne sont pas perdants puisqu'ils ne paient toujours que les prélèvements sociaux (17,2%) et ne seront donc pas imposés au taux de 30%. 

La fiscalité des bénéfices devient plus uniforme en 2018 entre l'univers des actifs cotés et celui des actifs non cotés, redonnant un fort intérêt à l'investissement dans le non-coté.


Comment accéder à ces classes d'actifs ?

Pour les particuliers comme pour les institutionnels, l'investissement dans les classes d'actifs non cotées se fait traditionnellement en passant par des fonds gérés par des sociétés de gestion spécialisées, à l'exception du crowfunding qui se fait "en direct" via une simple plate-forme.

  • En ce qui concerne le private equity et les actifs réels, plusieurs sociétés de gestion (qui peuvent être des hedge funds) proposent des véhicules d'investissement au sein desquels les investisseurs peuvent placer leur argent sans forcément connaitre en détails les investissements qui sont réalisés par la société de gestion. Le ticket d'entrée pour entrer dans ces fonds est généralement élevé : ces fonds s'adressent plutôt à des investisseurs institutionnels ou à des particuliers fortunés. En France, les FCPI et les FIP entrent dans la catégorie des fonds de private equity et s'adressent aux particuliers.


  • En ce qui concerne le crowdfunding, l'investissement est accessible à tous les particuliers grâce à un ticket d'entrée très faible. Contrairement aux fonds d'investissement, les particuliers peuvent ici sélectionner les projets qu'ils souhaitent financer en passant par une plateforme de crowdfunding qui présente différents projets.


Attention à bien diversifier les risques dans l’investissement non coté

Investir dans le non coté a pour caractéristique d'être généralement plus risqué que d'investir dans des actifs cotés. Les fonds de capital-investissement et les sociétés ayant recours au crowdlending n'ont en effet pas les mêmes obligations de transparence que les sociétés cotées qui doivent quant à elles se conformer à une réglementation très stricte en termes de communication sur leurs activités et leur santé financière.

Investir dans le non-coté nécessite donc de bien diversifier ses risques au sein de cette classe d'actifs. Par exemple, dans le domaine du crowdfunding, il est fortement recommandé de participer à plusieurs projets à la fois en investissant une somme modeste dans chacun d'entre eux, au lieu d'investir une somme élevée sur un seul projet, même si celui-ci semble présenter le meilleur couple rendement/risque. La diversification permet de ne pas dépendre de la réussite ou de l'échec d'un seul projet.



*AVERTISSEMENT : 

L’investissement dans de jeunes entreprises non cotées présente des risques parmi lesquels : la perte partielle ou totale du capital investi, l’illiquidité, l’absence de valorisation après l’investissement ainsi que des risques spécifiques à l’activité du projet détaillés dans les notes d’opération mises à disposition dans l’onglet « document » des projets. L’investissement sur ANAXAGO doit être inscrit dans une démarche de constitution d’un portefeuille diversifié. Vous pourrez investir sur ANAXAGO une fois votre profil d’investisseur complété et validé par nos équipes. Pour lire l’avertissement complet sur les risques, CLIQUEZ ICI


Article connexe : Quelles différences entre le coté et le non coté

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Comment Anaxago gère les risques des investissements dans l'immobilier

Chez Anaxago, nous avons historiquement été très actifs dans la gestion de nos risques. Notre métier réside dans l'analyse des risques en amont, le suivi puis la gestion des risques quand ils se manifestent. Anaxago est aujourd’hui la seule plateforme qui a été jusqu'à reprendre des chantiers au niveau opérationnel pour préserver le capital de ses investisseurs.À ce jour seules 2 participations ont été cédées sans plus-value (capital intégralement remboursé) sur 130 investissements réalisés, 0 perte en capital à dateLes programmes immobiliers du groupe TERLAT ont été rachetés et gérés par les équipes d'Anaxago et les investisseurs sont en cours de remboursement.Anaxago est aujourd’hui la seule plateforme qui a été jusqu'à reprendre des chantiers au niveau opérationnel pour préserver le capital de ses investisseurs.Retrouvez toutes nos statistiques liées à nos investissements immobilier iciLa gestion du risque chez Anaxago passe par plusieurs phases :1. Le suivi trimestriel des chantiers et des programmesDurant cette phase nous comparons les écarts entre les projections et l'avancée réelle au niveau technique, commercial et financier et dressons chaque trimestre un reporting dédié pour les investisseurs de chaque opération.2. En cas de retardEn cas de retard sur une opération, Anaxago prévoit une possibilité contractuelle pour les partenaires financiers d'avoir recours à une période de prorogation de 6 à 12 mois. Durant cette période, les intérêts dus par l’opérateur continuent à courir et sont parfois majorés.3. En cas de défaut de paiement Le dossier passe en recouvrement et cela passe le plus souvent par la mise en place d'un moratoire pour échelonner le paiement, notamment dans le cas de décalage dans le temps de la commercialisation ou du chantier.C'est à ce moment là que les garanties peuvent être activées mais dans 90% des cas nous travaillons avec l'opérateur pour trouver une solution aux problèmes rencontrés. Les défauts viennent le plus souvent d'aléas au niveau du passage des ventes, des obtentions de crédit par les acquéreurs etc.  4. En cas de difficultés plus importantesNous travaillons dans ce cas là à un protocole avec l'opérateur qui vise à mettre en place des garanties complémentaires, échelonner les paiements et trouver des solutions opérationnelles pour la gestion des difficultés. Nous sommes même allés jusqu'à la reprise opérationnelle du programme, ce que nous avons fait dans le cadre du dossier TERLAT. Savoir anticiper et maitriser les risques liés à un investissementLe principal risque que nous devons gérer est le risque de temps et contractuellement, la rémunération des investisseurs reste due même en cas de retard.Toutefois lorsque le projet affiche une perte importante due à des travaux plus importants par exemple, le risque de voir la rémunération réduite est plus important car la solvabilité de l'émetteur baisse et en cas de grandes difficultés, une perte en capital peut être constatée.Il ne faut pas oublier que les rendements élevés de ces investissements sont liés au niveau de risque des sous-jacents, quand bien même il s'agit d'immobilier. À la grande différence des SCPIs par exemple qui investissent uniquement dans des actifs existants avec des revenus réguliers. Quelles garanties pour protéger nos investissements ?Les garanties négociées en amont avec nos partenaires financiers permettent également de limiter le risque : - Garantie à première demande de la société mère et/ou des associés- Nantissement des titres de la société détenue - Hypothèques etc. Ces garanties sont pour chaque investissement indiquées dans la documentation financière fournie par Anaxago avant toute décision d'investissement sur la plateforme.

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Retrouvez l'équipe d'Anaxago au RENT 2019

Créé en 2013, RENT propose 2 jours de rencontres entre investisseurs, partenaires et professionnels de l’immobilier. Il réunira, sur 15 000 m2 , plus de 400 exposants dont 100 start-up, proposant les dernières innovations du marché, mais également des intervenants prestigieux autour de plus de 40 conférences, débats et ateliers. Retrouvez l'équipe d'Anaxago ainsi que 6 de nos participations PropTech Anaxago, partenaire du concours startup du RENT 2019Les 6 & 7 novembre, plus de 8000 visiteurs sont attendus. Ils découvriront 400 exposants dont plus de 100 start-up. Les start-up seront réparties dans 2 villages dédiés, au cœur du salon, dont l’un entièrement international. Par ailleurs, à l’instar d’Unkle, lauréate 2018 du Trophée de LA start-up RENT, ou de Meero qui a débuté au salon il y a 3 ans et qui, aujourd’hui est devenue la 1ère licorne de la PropTech française, de nombreuses entreprises innovantes sont attendues pour présenter leurs innovations pour l’immobilier de demain. Au sein du salon, une plateforme de speed-dating dédiée sera mise en place dans le but de faciliter les rencontres entre start-up et investisseurs. Afin de promouvoir les meilleures initiatives de ce marché, le Salon RENT 2019 a créé 3 concours, en partenariat avec ORPI, ANAXAGO et la FF2I :Le Trophée de LA start-up,Le Trophée de l’innovation,Le Prix académique.Les 3 lauréats seront dévoilés le mercredi 6 novembre au soir, lors de la « PropTech Party by RENT », événement exclusif, réunissant 600 acteurs et décideurs du marché de l’immobilier.5 PropTechs du portefeuille présentes sur le stand Anaxago RENT 2019Greenkub : Un Greenkub est un studio de jardin de plain-pied ou avec un étage qui offre une surface habitable de 11 à 30m2 sans permis de construire. Une simple déclaration préalable de travaux suffit à valider votre projet. Il peut être distant de votre maison ou attenant avec un accès direct.Smarthab : SmartHab est la promesse technique de transformer l’habitat résidentiel en smart apartment. Nativement intégré au bâtiment, SmartHab offre une expérience sur mesure pour répondre aux besoins essentiels en termes de sécurité, énergie, bien-être et vie sociale de l’immeuble.Meilleure Copro : N°1 sur les charges de copropriété, MeilleureCopro propose gratuitement un audit et un plan d'optimisation complet et sur mesure de vos dépenses main dans la main avec votre Conseil Syndical et votre SyndicHappywait : Happywait digitalise le processus de vente d’un bien immobilier neuf améliore l’expérience d’achat. De la signature du contrat de réservation à la fin de garantie de parfait achèvement, la solution HAPPYWAIT permet d’accompagner l’acquéreur tout au long de son parcours d’achat avec un espace client dédié.Smartrenting : Agence de gestion locative exclusivement dévolue à la sous-location – en toute légalité – et qui évite  ainsi aux étudiants en mobilité de subir la « double-peine », à savoir le paiement de deux loyers, Smartrenting s’occupe de tout et œuvre notamment à préserver « la tranquillité d’esprit » de l’étudiant qui peut ainsi pleinement se concentrer sur ses projets à l’étranger. Et retrouver, ensuite, son logement.Décrypter les tendances de l’immobilier de demainAvec le développement du digital et l’émergence de nouveaux usages, le marché de l’immobilier voit apparaître de nouvelles pratiques, de nouvelles propositions de valeurs et de nouveaux acteurs. Si les visites virtuelles ou les projections 3D sont aujourd’hui répandues, de nombreuses autres innovations voient le jour en France et dans le monde, posant ainsi la question de l’avenir de l’immobilier et en particulier en matière de commercialisation. Quels sont les nouveaux modèles économiques de l'agence immobilière de demain ? Quelles sont les valeurs ajoutées de l'agent immobilier du futur ? Comment gérer l'ouverture et la protection des données ? Quels sont les nouveaux usages de l'immobilier ? Quels sont les nouveaux outils aux services de l'immobilier ? Toutes ces questions importantes trouveront des réponses à l’occasion de RENT. Les professionnels de l’immobilier sont conscients de ces enjeux et se retrouvent tous les ans sur le salon pour en parler, échanger, découvrir et être inspirés. À travers plus de 40 conférences, débats et ateliers, RENT propose une réflexion sur les tendances observées, l’avenir des métiers et les modèles émergeants en présence d’intervenants prestigieux, français et internationaux.

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