Anaxago Actualités Pourquoi tout investisseur devrait s'intéresser au non coté ?
Pourquoi tout investisseur devrait s'intéresser au non coté ?

Pourquoi tout investisseur devrait s'intéresser au non coté ?

Aux côtés du grand marché des actifs cotés, on trouve le marché du non-coté. Celui-ci peut représenter une bonne source de rendement et de diversification pour les investisseurs, notamment dans l'actuel contexte de réforme fiscale.

Article mis à jour le 1er octobre 2018

Lorsque l'on évoque le monde de l'investissement, on pense généralement à des classes d'actifs cotés comme les actions, les OPCVM, les ETF ou certains produits dérivés comme les options et les warrants. Dans tous les cas, ces actifs sont soumis à des variations de leur cours qui nécessitent un suivi de la part des investisseurs. Ceux-ci peuvent effectuer des arbitrages, c'est-à-dire des achats ou des ventes en fonction de l'évolution du prix de ces actifs sur des marchés réglementés.

Aux côtés du grand marché des actifs cotés, on trouve le marché du non-coté, qui peut représenter une bonne source de rendement* et de diversification pour les investisseurs, notamment dans le contexte actuel de réformes fiscales.


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Quelles sont les principales classes d'actifs non cotés ?

Très vaste, le marché du non-coté se divise en plusieurs branches ayant chacune ses propres caractéristiques.

Le capital-investissement (private equity en anglais)

Le Capital-Investissement désigne l'investissement au capital de sociétés non cotées. Il se subdivise en  deux branches :


  • le capital risque vise surtout à investir dans des PME ou des startups dans le but d'accompagner leur développement et en extraire des bénéfices substantiels si ces entreprises parviennent à s'imposer sur leur marché.
  • les leveraged buy-outs (LBO) visent quant à eux à investir dans des entreprises à restructurer pour les revendre à un prix plus élevé que leur prix d'achat après avoir amélioré leur rentabilité.


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Les actifs réels, un investissement alternatif

Les actifs réels (forêts, vignobles, éoliennes...) représentent une classe d'investissement alternatif non cotée. Ces actifs dégageant un rendement régulier en produisant des biens tangibles (bois, raisin, énergie...).


Crowdfunding et crowdlending

Le crowdfunding et le crowdlending désignent des levées de fonds conduites auprès du grand public par des entreprises non cotées. Ces levées de fonds prennent généralement la forme d'augmentation de capital ou d'emprunts à taux fixe pour financer les projets d'une entreprise. Le crowdfunding s'est également développé au cours des dernières années dans le domaine de l'immobilier avec des levées de fonds permettant de financer des projets de rénovation urbaine ou de construction d'immeubles.

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Trois bonnes raisons d'investir dans le non-coté

Plusieurs raisons justifient d'investir dans le non-coté : la promesse de rendement, la diversification et l’optimisation fiscale.

La première tient au fait que les rendements du non coté ont tendance à être plus élevés que ceux des actifs cotés. Cela correspond à la théorie financière qui veut que plus un investissement est risqué, plus il est potentiellement rémunérateur. Par exemple, la rentabilité du crowdfunding* est significativement supérieure à la rentabilité des marchés obligataires cotés ou des livrets réglementés (Livret A, LDD, nouveaux PEL).

Une seconde raison est une question de diversification : en allant vers des classes d'actifs différentes des actions et des OPCVM, les investisseurs bénéficient d'une source alternative de rendement décorrélée des classes d'actifs traditionnelles. En cas de chute des marchés actions par exemple, les investissements dans le non-coté pourront s'en sortir indemnes.

Enfin, l'investissement dans le non-coté regagne en intérêt sur le plan fiscal. Avec l'adoption du Prélèvement forfaitaire unique (PFU, dit "flax-tax"), les bénéfices issus de l'investissement dans le non-coté sont imposés au taux maximal de 30%. Auparavant, ce taux pouvait être nettement supérieur (jusqu'à 60,5%) pour les ménages concernés par les tranches marginales d'imposition les plus élevées. À noter que les ménages ne payant pas d'impôt sur le revenu ne sont pas perdants puisqu'ils ne paient toujours que les prélèvements sociaux (17,2%) et ne seront donc pas imposés au taux de 30%. 

La fiscalité des bénéfices devient plus uniforme en 2018 entre l'univers des actifs cotés et celui des actifs non cotés, redonnant un fort intérêt à l'investissement dans le non-coté.


Comment accéder à ces classes d'actifs ?

Pour les particuliers comme pour les institutionnels, l'investissement dans les classes d'actifs non cotées se fait traditionnellement en passant par des fonds gérés par des sociétés de gestion spécialisées, à l'exception du crowfunding qui se fait "en direct" via une simple plate-forme.

  • En ce qui concerne le private equity et les actifs réels, plusieurs sociétés de gestion (qui peuvent être des hedge funds) proposent des véhicules d'investissement au sein desquels les investisseurs peuvent placer leur argent sans forcément connaitre en détails les investissements qui sont réalisés par la société de gestion. Le ticket d'entrée pour entrer dans ces fonds est généralement élevé : ces fonds s'adressent plutôt à des investisseurs institutionnels ou à des particuliers fortunés. En France, les FCPI et les FIP entrent dans la catégorie des fonds de private equity et s'adressent aux particuliers.


  • En ce qui concerne le crowdfunding, l'investissement est accessible à tous les particuliers grâce à un ticket d'entrée très faible. Contrairement aux fonds d'investissement, les particuliers peuvent ici sélectionner les projets qu'ils souhaitent financer en passant par une plateforme de crowdfunding qui présente différents projets.


Attention à bien diversifier les risques dans l’investissement non coté

Investir dans le non coté a pour caractéristique d'être généralement plus risqué que d'investir dans des actifs cotés. Les fonds de capital-investissement et les sociétés ayant recours au crowdlending n'ont en effet pas les mêmes obligations de transparence que les sociétés cotées qui doivent quant à elles se conformer à une réglementation très stricte en termes de communication sur leurs activités et leur santé financière.

Investir dans le non-coté nécessite donc de bien diversifier ses risques au sein de cette classe d'actifs. Par exemple, dans le domaine du crowdfunding, il est fortement recommandé de participer à plusieurs projets à la fois en investissant une somme modeste dans chacun d'entre eux, au lieu d'investir une somme élevée sur un seul projet, même si celui-ci semble présenter le meilleur couple rendement/risque. La diversification permet de ne pas dépendre de la réussite ou de l'échec d'un seul projet.



*AVERTISSEMENT : 

L’investissement dans de jeunes entreprises non cotées présente des risques parmi lesquels : la perte partielle ou totale du capital investi, l’illiquidité, l’absence de valorisation après l’investissement ainsi que des risques spécifiques à l’activité du projet détaillés dans les notes d’opération mises à disposition dans l’onglet « document » des projets. L’investissement sur ANAXAGO doit être inscrit dans une démarche de constitution d’un portefeuille diversifié. Vous pourrez investir sur ANAXAGO une fois votre profil d’investisseur complété et validé par nos équipes. Pour lire l’avertissement complet sur les risques, CLIQUEZ ICI


Article connexe : Quelles différences entre le coté et le non coté

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Cette performance sera constituée : De revenus locatifs entre 4% et 8% par an;D'une appréciation du marché de 3% à 5% par an;D'une plus-value générée grâce aux travaux ou à la gestion locativeUne offre d’investissement locatif clés en mainsAnaxago propose d’investir dans l’immobilier locatif sans visite, sans dossier et sans gestion, dans des biens avec un potentiel de plus-value encore inexploité. La plateforme sélectionne des biens off-market correspondant à des critères de sélection précis qui repose sur trois  piliers : l’actif, l’environnement, l’opportunité d’investissement.“Cette offre nous l'avons voulue clefs en mains, elle vous permets de bénéficier des compléments de revenus de l'investissement locatif sans passer par les étapes de visite, sélection des biens, négociations avec les parties prenantes, achat, exploitation, etc. Chacun des biens sera exploité par un gestionnaire indépendant, sélectionné par Anaxago. L'objectif étant de céder l'actif à horizon 5 ans pour réaliser la plus-value latente.” souligne Caroline Lamaud, co-fondateur d'AnaxagoProperty : Outil de sélection des actifsAnaxago sélectionne l’actif, gère la transaction et délègue l’exploitation des biens à un gestionnaire indépendant. Les investisseurs sont rémunérés annuellement sous forme de dividendes grâce aux loyers générés par l’exploitation et touchent une quote part de plus-value distribuée in-fine à la revente du bien à horizon 5 ans. La plateforme est rémunérée au moment de la collecte et avec des frais de gestion sur la vie de l’actif en portefeuille.Les dividendes perçus annuellement seront soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) au taux de 30 % ou sur option à l’Impôt sur le Revenu (IR) au taux marginal d'imposition (avec un abattement de 40 %). Si l’investissement est réalisé via un compte PEA ou PEA-PME, les dividendes seront soumis aux prélèvement sociaux aux taux de 17,2 %.Quels sont les risques ?Parce que nous pensons qu'un risque ne mérite d'être pris que quand il est compris, clair et circonscrit.1. Une baisse des prix du marché immobilier sur les 5 prochaines annéesNous identifions pour cela des villes dynamiques, disposant de bons fondamentaux économiques et des actifs répondant aux fameux trois critères clés dans l'immobilier : l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement.2. Un risque de vacance locativeLes revenus issus des loyers peuvent être plus faibles que prévus en cas de vacance des biens ou de difficultés à trouver des locataires. Ici encore, la qualité des prestations et de l'emplacement permettent d'anticiper et circonscrire ce risque.3. Un risque de liquidité à termeAu terme de la période de 5 ans, l'objectif sera de céder les actifs. 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Les premiers biens disponibles à l’investissement sont situés dans villes secondaires en croissance ou dans des cadres d’exception.“Un appartement acheté 100.000 euros en 1998 vaudrait 280.174 euros et 321.268€ pour un achat en île-de-France, soit une plus-value de 180% et 221% sur 20 ans."L’immobilier français connaît une croissance régulière depuis plus de 50 ans, quelque soit les typologies d’actifs (résidentiel, bureaux, commerce etc.)Un premier immeuble à Cannes La CroisetteEn cette semaine du festival du film, nous avons le plaisir de vous présenter la première opportunité d'investissement immobilière d'investissement locatif en plein coeur de Cannes à seulement 200 mètres de la fameuse croisette et à 6 minutes du Palais des Festivals et de son célèbre tapis rouge. Participez à l'achat d'un immeuble mixte dans l'hyper-centre de Cannes en vue de sa surélévation et de son exploitation en location saisonnière.L’actif est un immeuble en pleine propriété à Cannes, d’une surface de 245 m² en R+4 composé de 5 appartements et 2 locaux commerciaux. Il est situé au à 300 m de la plage et à 500 m du Palais des Festivals de Cannes. L’immeuble fait face à la rue Hoche, décrite comme la rue des restaurants et des cafés, des boutiques de décoration, des coiffeurs, des hôtels et des boutiques de prêt-à-porter, elle est “la rue tendance et branchée” de Cannes.Le projet permet de bénéficier des avantages de l'investissement locatif, tout en déléguant sa gestion. La stratégie de l’opération "La Croisette" consiste à optimiser le rendement actuel de l’immeuble en : conservant les commerces, qui assurent une intéressante base de revenus locatifs stable, exploitant les appartements en location meublée courte durée, type “Airbnb”, créant 2 appartements (duplex) grâce à une surélévation et un aménagement des combles. Cette stratégie d’investissement devrait permettre de doubler le rendement actuel de l’immeuble et de dessiner un produit d’investissement en vue de sa revente. En savoir plus

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Deux nouvelles opérations remboursées en totalité : Résidence Estrella et Ariane

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