Anaxago Academy Les règles de base de l’ISF

Les règles de base de l’ISF

Découvrez les règles de base de l'Impôt de solidarité sur la fortune, en tant que Conseiller en investissement participatif ANAXAGO vous informe que vos investissements dans les PME vous permettent de défiscaliser votre ISF.


Qu’est-ce que l’impôt sur la fortune ?

 

L’impôt sur la fortune est un impôt sur le patrimoine des personnes physiques, calculé par foyer fiscal. Il frappe le patrimoine mondial des résidents fiscaux français, et est également dû par les non-résidents, mais sur les biens « français » exclusivement (immeubles notamment).

L’ISF est calculé sur le patrimoine net : son assiette est constituée des éléments d’actif (les biens possédés) diminués des éléments de passif (les dettes).

La consistance et la valeur du patrimoine sont appréciées au 1er janvier de l’année d’imposition.

Les redevables doivent procéder à l’évaluation de leur patrimoine selon sa valeur réelle, avec certaines règles particulières : abattement de 30% sur la valeur de la résidence principale, évaluation forfaitaire des meubles meublants, évaluation des titres cotés selon le dernier cours connu ou la moyenne des 30 derniers cours, etc. 

 

 Télécharger le Guide ISF 2017

 

Comment fonctionne l’exonération d’ISF ?

 

Certains biens sont exonérés d’ISF, et les principales exonérations concernent les biens suivants : contrats d’assurance-vie non rachetables et contrats « Madelin » (avant échéance, et uniquement pour les primes versées avant 70 ans) ; objets d’antiquité, d’art ou de collection ; droits de propriété littéraire et artistique, droits de la propriété industrielle ; pensions de retraite liées à la cessation d’une activité professionnelle ; bois et forêts et parts de groupements forestiers (exonération à 75%) ; certains biens agricoles (exonération à 50 ou 75%).

Il existe par ailleurs des exonérations spécifiques aux titres de sociétés et aux actifs professionnels : 

- Les biens professionnels : exonération à 100% des actions ou parts de sociétés dans lesquelles le redevable exerce son activité professionnelle principale ;


- Les titres des salariés et mandataires sociaux : exonération à 75% des actions ou parts de sociétés dans lesquelles le redevable exerce son activité professionnelle principale, sous condition de conserver ces titres pendant 6 ans ;


- Le « pacte Dutreil » : exonération de 75% de la valeur des actions ou parts sociales qui font l’objet d’un engagement collectif et individuel de conservation pendant 6 ans ;


- Les titres de PME et les parts de fonds investissant dans des PME : exonération à 100% des titres concernés lorsqu’ils ont été reçus en contrepartie de la souscription au capital d’une société opérationnelle ;

 

L’activité des sociétés visées par ces exonérations doit en principe être opérationnelle. De ce point de vue, généralement les holdings « animatrices » peuvent bénéficier de ces exonérations, tandis que les sociétés holdings « pures » ou « passives » en sont exclues, sauf en ce qui concerne le régime des titres de PME.

 

Les dettes déductibles pour calculer l’assiette de l’ISF sont les dettes personnelles du redevable dont l’existence est justifiable. Elles comprennent principalement les impôts dus au 1er janvier de l’année d’imposition, les emprunts (notamment immobiliers), les découverts bancaires, les dettes envers des prestataires, le capital constitutif d’une rente viagère, la valeur de capitalisation des prestations compensatoires et celle des pensions alimentaires, les dépôts de garantie dus aux locataires, etc.

 

Les dettes souscrites pour acquérir des biens qui sont totalement exonérés d’ISF ne sont pas prises en compte. Pour les biens partiellement exonérés, les dettes sont prises en compte à due proportion.

 

Le seuil d’imposition de l’ISF

 

Le seuil d’imposition à l’ISF est de 1.300.000 euros de patrimoine net (actifs – passifs). 

 

Le barème d’imposition est le suivant :

- 0% jusqu’à 800.000 €
- 0,5% de 800.001 à 1.300.000 €
- 0,75% de 1.300.001 à 2.570.000 €
- 1% de 2.750.001 à 5.000.000 €
- 1,25% de 5.000.001 à 10.000.000 €
- 1,5% à partir de 10.000.001 €

 

Comment réduire mon ISF ?

 

Il existe par ailleurs deux dispositifs qui permettent d’obtenir une réduction d’ISF :

- Les souscriptions à des augmentations de capital de PME (soit directement, soit via des sociétés holdings ou des fonds spécialisés) donnent droit à une réduction égale à 50% du montant de la souscription ;

 

- Les dons à certains organismes d’intérêt général.

 

Le plafonnement lié aux dispositifs ISF PME 2017

 

Le montant total des réductions d’ISF obtenues via des dispositifs est toutefois plafonné à 45.000 € (un plafond spécifique de 18.000 € s’applique aux réductions au titre des souscriptions PME via des fonds spécialisés).

Enfin il existe un système de plafonnement de l’ISF : le total formé par l’ISF et l’impôt sur le revenu dus au titre d’une année ne peut pas être supérieur à 75% du montant des revenus de l’année précédente. Si un excédent apparaît, il vient réduire le montant de l’ISF à payer.

En cas d’absence totale de revenus, le plafonnement joue pleinement et aboutit à supprimer purement et simplement l’ISF. La pratique consistant à loger des revenus dans une société interposée s’est donc développée. Elle est à manier avec certaines précautions, compte-tenu de la création d’un dispositif « anti-abus » par la LOI de finances 2017.

 

Plus d'informations sur les différents dispositifs de crowdfunding.

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Lors de la crise des subprimes (2007-2009) par exemple, actions et placements immobiliers ont plongé de façon simultanée aux États-Unis.La diversification sectorielle permet également de limiter les risques d’un portefeuille d’investissement. Celle-ci consiste à sélectionner des projets dans des secteurs d’activités différents. L’idée est d’étudier la corrélation entre les différents secteurs d’activité et de choisir des secteurs qui ne se comportent pas tous de la même façon au long d’un cycle économique. De cette manière, certains résisteront mieux en cas de crise.Quelles alternatives ?Pour optimiser la diversification de votre portefeuille d'actifs, il convient d'ajouter au trio précédemment évoqué d'autres formes d'investissement, dites alternatives.Le crowdfunding immobilier : Anaxago possède une expertise reconnue dans le domaine de l'investissement participatif dédié aux projets innovants : startups & immobiliers. 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Parce qu'un placement financier doit être le fruit d'une démarche réfléchie et sereine.L'information, nerf de la guerrePour permettre à ses clients de prendre des décisions éclairées, Anaxago met à leur disposition un dossier d'investissement (pour chaque projet de crowdfunding immobilier ou de venture capital). Parmi les documents que comporte ce dossier, on trouve notamment l'executive summary et la note d'opération. Des documents d'une importance fondamentale puisqu'ils présentent le business plan détaillé de l'entreprise, les modalités de l'opération (montant, instruments émis, conditions juridiques, liste des co-investisseurs...), le CV des dirigeants et un rapport d'analyse détaillé. Autant d'informations utiles pour investir en toute connaissance de cause !Garanties et sûretés, de précieux remparts !Par garanties, on désigne l'ensemble des procédés qui visent à protéger les créanciers contre les risques du crédit. Garanties et crédit forment donc un couple indissociable. Pas d'octroi de crédit sans garanties ! Pour le créancier, l'intérêt des garanties est double : d'une part prévenir l'insolvabilité du débiteur, et d'autre part éviter l'immobilisation de leur créance en cas de retard de paiement. Deux gages indispensables pour limiter les risques d'un placement financier !Focus sur les sûretésLes sûretés sont un type de garanties. En cas de procédure collective contre le débiteur, les créanciers sont classés en deux catégories : ceux qui possèdent des sûretés et les autres. Et la distinction est de taille puisque les créanciers munis de sûretés seront les mieux lotis ! Ils se verront notamment attribuer de façon préférentielle certains biens de leur débiteur. Ils disposeront en outre de la possibilité de poursuivre en justice d'autres personnes que le débiteur lui-même.Comment Anaxago protège-t-elle ses investisseurs ?Pour protéger ses investisseurs en cas de risque de crédit, Anaxago met en place lors de chaque projet, des sûretés et garanties. 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La clause Good medium & Bad Leaver. En cas d' incapacité, de délit ou de faute grave des dirigeants, cette clause prévoit le rachat de leurs participations à un prix déterminé en amont dans le pacte d’actionnaires. Une façon d'assurer la liquidité des titres à moyen-terme !Le montage juridiquePour chaque société financée, Anaxago constitue un véhicule d’investissement intermédiaire financièrement autonome. L'objectif ? Permettre aux investisseurs réunis au sein de cette entité de ne pas être considérés comme solidairement responsables des dettes et créances de la société. Un atout de taille pour limiter les risques d'un placement financier !Le mot de la fin ? Face au risque inhérent à tout investissement, Anaxago a fait de la protection de ses clients une priorité. C'est l'essence même de notre métier.

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Comment investir dans le Private Equity Immobilier avec Anaxago ?

L'investissement immobilier traditionnel, les différentes alternatives à l'acquisition d'un bien  Il existe aujourd'hui quatre moyens pour les particuliers d'investir dans l'immobilier autrement qu'en faisant l'acquisition d'un bien :
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) font de l'investissement locatif en acquérant des biens pour le compte des épargnants qui sont considérés comme associés de la structure. La SCPI gère ces biens pour son compte et verse des loyers nets des frais de gestion aux souscripteurs. Les OPCI (Organismes de Placement Collectif en Immobilier) sont des produits hybrides investissant au maximum 60 % de leurs capitaux dans des biens immobiliers. Ils destinent 30 % de leurs encours à des valeurs mobilières classiques (actions, obligations), et 10 % dans des placements de trésorerie. Cela leur permet d'offrir une liquidité permanente, mais qui pèse sur le rendement et les rends plus risquées. 
L'assurance vie est l'un des placements préférés des français, lequel permet au souscripteur d'épargner de l'argent dans l'objectif de le transmettre à un bénéficiaire lorsque survient un événement lié à l'assuré (son décès ou sa survie). Ainsi, les assureurs proposent des unités de compte dédiées à la pierre. 
L'achat d'actions de sociétés foncières cotées en Bourse constitue une autre alternative de parier sur la pierre, puisque ces sociétés consacrent leurs actifs à l'acquisition d'immeubles du bureaux ou de centres commerciaux. Ces titres offrent une liquidité absolue, mais le particulier doit accepter le risque et la volatilité inhérente à ce type de placement. Ces quatre produits d'investissement se placent sur une optique de rendement puisque leur objectif en terme de rentabilité est de recevoir une rente (des intérêts ou loyers).Le Private Equity Immobilier, une alternative à l'investissement traditionnel fondée sur la plus-value 
Le capital investissement immobilier, private equity real estate (PERE) ou private equity immobilier est une stratégie d’investissement consistant à entrer au capital de sociétés non cotées ayant des besoins en financement pour le développement de programmes immobiliers. A la différence du private equity visant à soutenir le développement de PME et ETI dans tout type de secteur et sur des horizons de 5 à 10 ans, le capital investissement immobilier finance exclusivement des sociétés portant des projets immobiliers ; qu’il s’agisse d’acquisition, de restructuration d’actifs, de promotion ou d’opérations de marchands de biens.Contrairement à ces différents produits présentés précédemment l'investissement en PERE se place dans une optique de plus value et non de rendement. L'objectif cible étant d'atteindre une rentabilité de 8 à 12 % en fonction du taux de commercialisation des opérations et de la durée de l'investissement.Private Equity Immobilier : quelles stratégies d'investissement ?
Les fonds d'investissement en Private Equity Real Estate adoptent globalement quatre types de stratégies en fonction de leur objectif rendement / risque. CORE : investir dans des actifs stabilisés avec un risque locatif maîtrisé et des placements primes  Les fonds core investiront le plus souvent dans des actifs présentant des revenus stables et prédictifs comme par exemple des immeubles de bureaux dans le centre des affaires de grandes villes (QCA). La faible vacance, le taux d’occupation élevé, la qualité des emplacements et le faible recours au crédit bancaire rendent ces investissements peu risqués. Les rendements attendus se situent le plus souvent entre 3% et 6%.
CORE + : des actifs peu risqués mais un levier important Les fonds core+ privilégient des actifs core tout en optimisant le retour sur investissement grâce à un effet de levier plus important (recours au crédit bancaire). La création de valeur peut également intervenir via la location des espaces vacants (en cas de vacance locative) ou l’amélioration de la qualité des baux (durée, loyer, locataire).
VALUE ADDED : des actifs présentant un potentiel de plus-valueLes investissements value added présentent un couple rendement / risque plus élevé que les stratégies core. Ils concernent l’acquisition d’actifs présentant un potentiel de création de valeur à travers d’importants travaux ou la mise en location visant à réduire le taux de vacance. Les actifs considérés comme value-added nécessitent une implication opérationnelle et une gestion importante (demande d’autorisations administratives, conduite des travaux, commercialisation etc). Les stratégies value-added regroupent les opérations de réhabilitation, de marchands de biens ou de vente à la découpe. La marge prévisionnelle est souvent compris entre 8% et 15% et génère des retours sur investissement entre 10% et 15% par an.
OPPORTUNISTIC : des actifs à concevoir et à construireCette stratégie comporte les opérations de réhabilitation très lourdes, la promotion immobilière et l’aménagement foncier. Le risque administratif y est souvent important dans phases de dépôt de permis de construire. L’effet de levier peut atteindre 80% ce qui en fait une classe d’actif risqué mais proposant d’importants retour sur investissement. Les programmes cibles durent entre 24 et 48 mois en fonction de la complexité et de la durée d’obtention des autorisations administratives.
Investir dans le Private Equity Immobilier avec Anaxago 
Le crowdfunding immobilier pour accéder à des opportunités en direct à travers la plateforme Anaxago
Pionnier et leader du crowdfunding immobilier, ANAXAGO a dès 2014 proposé aux investisseurs privés comme professionnels d’investir en direct dans des programmes immobiliers de promotion, de réhabilitation et de marchand de biens (en savoir plus). Le principe est d’investir en direct dans un programme d'une durée de 12 à 36 mois et de percevoir une rémunération au moment de la vente des actifs. A la différence des SCPI, les investisseurs ne perçoivent pas de loyer dans les opérations de promotion. Ces derniers viennent financer la période de travaux en vue de revente des actifs à construire. Concernant les rendements sont élevés (entre 8% et 12%) mais les risques techniques et commerciaux sont parfois importants.Découvrir les opportunités sur anaxago.com
L'investissement diversifié en clic à travers Anaxago Capital
Anaxago Capital, société de gestion de portefeuille (agréée AMF) a été créée dans l'objectif de proposer à ses investisseurs des produits diversifiés et comprenant des actifs exclusifs.Découvrez Anaxago Capital en cliquant ici.Anaxago Capital a créé son premier fonds dédié au private equity immobilier Anaxago Society One, ouvert aux investisseurs privés et spécialisée dans la promotion et réhabilitation immobilière.Découvrez le FCPR Anaxago Society One.

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