Anaxago Academy Comment investir dans le Private Equity Immobilier avec Anaxago ?

Comment investir dans le Private Equity Immobilier avec Anaxago ?

L'investissement immobilier traditionnel, les différentes alternatives à l'acquisition d'un bien  


Il existe aujourd'hui quatre moyens pour les particuliers d'investir dans l'immobilier autrement qu'en faisant l'acquisition d'un bien :

  • Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) font de l'investissement locatif en acquérant des biens pour le compte des épargnants qui sont considérés comme associés de la structure. La SCPI gère ces biens pour son compte et verse des loyers nets des frais de gestion aux souscripteurs. 


  • Les OPCI (Organismes de Placement Collectif en Immobilier) sont des produits hybrides investissant au maximum 60 % de leurs capitaux dans des biens immobiliers. Ils destinent 30 % de leurs encours à des valeurs mobilières classiques (actions, obligations), et 10 % dans des placements de trésorerie. Cela leur permet d'offrir une liquidité permanente, mais qui pèse sur le rendement et les rends plus risquées. 

  • L'assurance vie est l'un des placements préférés des français, lequel permet au souscripteur d'épargner de l'argent dans l'objectif de le transmettre à un bénéficiaire lorsque survient un événement lié à l'assuré (son décès ou sa survie). Ainsi, les assureurs proposent des unités de compte dédiées à la pierre. 

  • L'achat d'actions de sociétés foncières cotées en Bourse constitue une autre alternative de parier sur la pierre, puisque ces sociétés consacrent leurs actifs à l'acquisition d'immeubles du bureaux ou de centres commerciaux. Ces titres offrent une liquidité absolue, mais le particulier doit accepter le risque et la volatilité inhérente à ce type de placement. 


Ces quatre produits d'investissement se placent sur une optique de rendement puisque leur objectif en terme de rentabilité est de recevoir une rente (des intérêts ou loyers).


Le Private equity Immobilier, une alternative à l'investissement traditionnel fondée sur la plus-value 

Le capital investissement immobilier, private equity real estate (PERE) ou private equity immobilier est une stratégie d’investissement consistant à entrer au capital de sociétés non cotées ayant des besoins en financement pour le développement de programmes immobiliers. 

A la différence du private equity visant à soutenir le développement de PME et ETI dans tout type de secteur et sur des horizons de 5 à 10 ans, le capital investissement immobilier finance exclusivement des sociétés portant des projets immobiliers ; qu’il s’agisse d’acquisition, de restructuration d’actifs, de promotion ou d’opérations de marchands de biens.


Contrairement à ces différents produits présentés précédemment l'investissement en PERE se place dans une optique de plus value et non de rendement. L'objectif cible étant d'atteindre une rentabilité de 8 à 12 % en fonction du taux de commercialisation des opérations et de la durée de l'investissement.


Private equity Immobilier : quelles stratégies d'investissement ?

Les fonds d'investissement en Private equity Real Estate adoptent globalement quatre types de stratégies en fonction de leur objectif rendement / risque


Stratégies d'investissement dans le private equity real estate CORE CORE+ VALUE ADDED OPPORTUNISTIC


  • CORE : investir dans des actifs stabilisés avec un risque locatif maîtrisé et des placements primes  

Les fonds core investiront le plus souvent dans des actifs présentant des revenus stables et prédictifs comme par exemple des immeubles de bureaux dans le centre des affaires de grandes villes (QCA). La faible vacance, le taux d’occupation élevé, la qualité des emplacements et le faible recours au crédit bancaire rendent ces investissements peu risqués. Les rendements attendus se situent le plus souvent entre 3% et 6%.

  • CORE + : des actifs peu risqués mais un levier important 

Les fonds core+ privilégient des actifs core tout en optimisant le retour sur investissement grâce à un effet de levier plus important (recours au crédit bancaire). La création de valeur peut également intervenir via la location des espaces vacants (en cas de vacance locative) ou l’amélioration de la qualité des baux (durée, loyer, locataire).

  • VALUE ADDED : des actifs présentant un potentiel de plus-value

Les investissements value added présentent un couple rendement / risque plus élevé que les stratégies core. Ils concernent l’acquisition d’actifs présentant un potentiel de création de valeur à travers d’importants travaux ou la mise en location visant à réduire le taux de vacance. Les actifs considérés comme value-added nécessitent une implication opérationnelle et une gestion importante (demande d’autorisations administratives, conduite des travaux, commercialisation etc). Les stratégies value-added regroupent les opérations de réhabilitation, de marchands de biens ou de vente à la découpe. La marge prévisionnelle est souvent compris entre 8% et 15% et génère des retours sur investissement entre 10% et 15% par an.

  • OPPORTUNISTIC : des actifs à concevoir et à construire

Cette stratégie comporte les opérations de réhabilitation très lourdes, la promotion immobilière et l’aménagement foncier. Le risque administratif y est souvent important dans phases de dépôt de permis de construire. L’effet de levier peut atteindre 80% ce qui en fait une classe d’actif risqué mais proposant d’importants retour sur investissement. Les programmes cibles durent entre 24 et 48 mois en fonction de la complexité et de la durée d’obtention des autorisations administratives.

Investir dans le Private equity Immobilier avec Anaxago 

Le crowdfunding immobilier pour accéder à des opportunités en direct à travers la plateforme Anaxago

Pionnier et leader du crowdfunding immobilier, ANAXAGO a dès 2014 proposé aux investisseurs privés comme professionnels d’investir en direct dans des programmes immobiliers de promotion, de réhabilitation et de marchand de biens (en savoir plus). Le principe est d’investir en direct dans un programme d'une durée de 12 à 36 mois et de percevoir une rémunération au moment de la vente des actifs. 

A la différence des SCPI, les investisseurs ne perçoivent pas de loyer dans les opérations de promotion. Ces derniers viennent financer la période de travaux en vue de revente des actifs à construire. Concernant les rendements sont élevés (entre 8% et 12%) mais les risques techniques et commerciaux sont parfois importants.

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L'investissement diversifié en clic à travers Anaxago Capital

Anaxago Capital, société de gestion de portefeuille (agréée AMF) a été créée dans l'objectif de proposer à ses investisseurs des produits diversifiés et comprenant des actifs exclusifs.

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Stratégies d'investissement dans le private equity real estate ANAXAGO CORE CORE+ VALUE ADDED OPPORTUNISTIC


Anaxago Capital a créé son premier fonds dédié au private equity immobilier Anaxago Society One, ouvert aux investisseurs privés et spécialisée dans la promotion et réhabilitation immobilière.

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Les étapes de la conception et de la construction d'un projet immobilier

Anaxago vous propose de découvrir une série d'articles sur le sujet de la construction. Ci-dessous un focus sur les différentes étapes de la conception et la construction d'un projet immobilier. La conception d'un projet immobilier Avant de construire un bâtiment, il faut le concevoir, selon les besoins du maître d’ouvrage et des usagers. Voici donc les différentes étapes de la conception. Programmation et Études préalablesAlors que le Maître d’Ouvrage (MOA) établit les besoins, les contraintes, le budget et le planning du projet, vont ensuite intervenir, lors de cette phase, d'autres acteurs comme le programmiste, l’urbaniste et autres spécialistes suivants les spécificités du projet. De même, géomètres et ingénieurs participent à la réalisation du Diagnostic, lequel sera soumis à validation au MOA ainsi qu’aux Institutions et Administrations pour l’obtention du permis de construire. Les usagers peuvent également transmettre leurs besoins pendant cette étape. Lire l'article : " Les acteurs de la construction "Concours ou EsquisseCelle-ci est la phase d’appel d’offres. C’est le moment ou le Maître d’Ouvrage va organiser un concours d’architectes, de paysagistes, d’urbanistes et tous corps d’état et autres spécialistes suivant les spécificités du projet. Cela permet, d’une part, au MOA de choisir le meilleur Maître d’Oeuvre (ou MOE) qui sera en charge de la réalisation du projet et, d’autre part, de réaliser une étude de faisabilité de l’opération.Pour être sélectionnées, les différentes équipes de Maîtrise d’Oeuvres devront réaliser plusieurs documents graphiques (Plan masse, plan niveau, coupe, façade, perspective…) et autres pièces écrites, détaillant le projet à réaliser.Avant-Projet Sommaire (APS)Une fois le MOE sélectionné, nous passons à la phase d’ajustement du projet. On adapte le projet et le budget, on réajuste des éléments du programme pour répondre à certaines réglementations ou à des objectifs parfois contradictoires. C’est également le moment où l’on peut organiser une concertation des usagers si celle-ci n’a pas encore été faîte.Avant-Projet Détaillé (APD)Ensuite, on passe à la phase APD, où on détermine et arrête les dimensions du bâtiment, les choix constructifs et techniques et l’estimation financière. L’APD permet de constituer le dossier de demande d’autorisation de construire auprès de la commune. Il doit présenter l’aspect extérieur du bâtiment (volumes, façades, espaces extérieurs) et le rapport du bâtiment à son contexte.Les documents déjà rédigés devront être détaillés par le MOE et validés par le MOAObtention du Permis de ConstruireVous l’aurez compris, ceci est une phase déterminante de la réalisation d’un projet de construction. Le concept détaillé au travers des différents documents doit être impérativement validé par les administrations concernées. Pour cela, la bâtiment projeté doit respecter les règles d’urbanisme concernant notamment : l’implantation des constructions, leur destination, leur nature, leur aspect extérieur et l’aménagement de leurs abords.C'est durant cette étape que se matérialise le risque administratif. Si l'administration n'octroie pas le permis de construire, le début du chantier peut prendre du retard, le temps d'accéder aux différentes demandes de l'administration. Il peut même parfois être remis à plus tard ou simplement annulé.Pour cette raison, Anaxago s'efforce de sélectionner des projets dont les permis de construire ont été obtenus et purgés de tout recours, c'est à dire inaltérable. De cette façon, le risque administratif est limité.Projet et Dossier de Consultation des EntreprisesLa phase Projet est la phase de définition et de description technique du bâtiment. Elle permet d’établir le DCE (Dossier de Consultation des Entreprises) et les différents devis qui faciliteront aux MOA et MOE la sélection des entreprises qui interviendront sur le chantier.La sélection se fait de la réponse financière et technique des acteurs concernés (Pour plus d’informations, voir Les acteurs de la construction).La construction d'un projet immobilier C’est seulement une fois toutes ces étapes de conception réalisées et validées, que les travaux pourront commencer. Préparation et Voirie Réseaux Divers (VRD)La première étape consiste en l’installation du chantier. Cela comprend les locaux des ouvriers, la protection des environs et du voisinage, la réalisation d’accès pour les véhicules de chantier… Il convient également de réaliser les travaux VRD (Voirie et Réseau Divers), c’est à dire creuser des tranchées pour le passage des réseaux pour les liaisons électriques, l’alimentation en eau et l’évacuation des eaux usées.Fondation et Gros OeuvreUne fois le chantier bien installé et ouvert, on commence la construction des fondations, censée garantir la stabilité du bâtiment et de porter l’ensemble du bâtiment. Ensuite, il s’agit du gros oeuvre : les gros murs (porteurs), les poteaux, les planchers et toute autres parties composant la structure première du bâtiment. Lors de la construction de l’ossature, il est important de laisser des vides pour y faire passer les escaliers et les ascenseurs mais aussi, les gaines, les tuyauteries et les différents câbles électriques qui se révéleront indispensables plus tard dans la vie du bâtiment.Le clos et le couvertCette étape correspond à la réalisation de l’enveloppe extérieure. C’est à dire les façades et le toit, qu’il est impératif de bien isoler des variations de températures mais aussi de bien étanchéiser.La techniqueEnsuite, le moment de toutes les installations techniques, soit l’électricité, le chauffage, les arrivées d’eau… Vont donc intervenir :le Plombier,l’Électricien,le Serrurier,le Menuisier...Second Oeuvre et finitionsLe Second Oeuvre consiste en l’ensemble des travaux de finitions nécessaires pour rendre la bâtiment habitable : organisation de l’intérieur, cloisonnement des appartements ; pose de revêtements : carrelages, parquets, peinture des murs et des plafonds ; mise en place de tous les appareils électroniques ; nettoyage du chantier.Livraison des travauxL’acte final de la réalisation de la construction lors duquel le MOA reçoit le bien et reconnaît qu’il a été réalisé conformément aux besoins et aux contrats certifiés précédemment.C'est à ce moment que le MOA peut donc procéder à la vente des lots construits et dégager de la marge. Souvent, les lots sont vendus ou réservés avant même leur livraison : c'est ce qu'on appelle une VEFA (Vente en Etat Futur d'Achèvement). Cela permet de limiter le risque commercial en s'assurant de la vente du bien avant ou pendant la construction de celui-ci. Pour cette raison, Anaxago, lors de la sélection des projets à financer, regarde le taux de pré-commercialisation, c'est la part de lots vendus avant la livraison des travaux, qui garantit donc une partie de la marge qui sera réalisée par le promoteur, sur laquelle nous rémunérons nos investisseurs.La réception peut se faire avec ou sans réserves. Elle se fait “avec”, lorsque certains points ne conviennent pas au MOA. Dans ce cas là, celui-ci retient une partie du prix, que le MOE recevra seulement s’il règle les différents correspondants dans un délai imparti.C’est également le point de départ de certaines garanties comme : Garantie de parfait achèvementGarantie de bon fonctionnementGarantie décennaleUne fois que tout est validé, les usagers peuvent prendre possession du bien : le projet est officiellement terminé.Si quelque chose d'imprévu se passe durant la phase de construction, il s'agit des risques techniques et financiers. C'est à dire si les entreprises du bâtiment ont un accident ou font une erreur, les coûts liés à la construction ou la durée du chantier peuvent augmenter. Pour se prémunir de ces risques, Anaxago s'efforce de mettre en place des Garanties et des Sûretés pouvant limiter ces risques. Il peut s'agir de Garanties à première demande, de Nantissement de Titres, d'Hypothèques... Ces mesures sont prises afin de protéger l'investisseur et sont mentionnées dans le dossier d'investissement de chaque opportunité en ligne.Lire l'article : " Les acteurs de la construction "

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Les acteurs de la construction

Anaxago vous propose de découvrir une série d'articles sur le sujet de la construction. Ci-dessous un focus sur les acteurs de la construction. Ce sont eux qui interviennent et sur qui repose le bon déroulement des projets financés sur Anaxago.Le Maître d’ouvrage (ou "MOA")Le maître d’ouvrage est le client. C’est celui pour qui on va construire le bien immobilier en question. C’est donc lui qui va faire la demande, spécifier le besoin, définir le budget et fixer une échéance. Lors d'une opération financée sur Anaxago, le MOA est assimilé au promoteur immobilier, car c'est pour lui que les travaux sont réalisés.Le rôle de celui-ci s’effectue en amont de l’opération. Il consiste en la réalisation d’études préalables avant la réalisation du bâtiment, puis de contrôles et de validations des étapes pendant toute la durée de la construction. Il devra faire attention à différents critères en termes de localisations, d'attractivité du lieu, de coûts potentiels de constructions... Pour que le bien construit soit bien vendu aux usagers.Il devra réaliser : un programme définissant les objectifs à satisfaire, mais aussi les contraintes architecturales, fonctionnelles, techniques, sociales ou environnementales ; un diagnostic déterminant les besoins précis de l’opération projetée. Pour cela, il fera un appel d’offre afin de choisir l’architecte et le projet qui correspondent le mieux à son besoin.Le Maître d’oeuvre (ou "MOE")Le maître d’oeuvre est celui choisi par le maître d'ouvrage pour la conduite opérationnelle des travaux en matière de coûts, de délais et de choix techniques, le tout conformément à un contrat et un cahier des charges. Un maître d'oeuvre n'effectue pas directement les travaux, il s’occupe uniquement de la conception du bâtiment et du bon déroulement des travaux.Il intervient donc pendant l’élaboration du projet par le maître d’ouvrage et suit également toutes les étapes de réalisation du projet.Il devra réaliser des pièces graphiques, des documents écrits et des maquettes décrivant le bâtiment qu’il présentera au maître d’ouvrage pour validation.Les Institutions et AdministrationsCe sont les Institutions et Administrations qui donnent leur autorisation et leur avis pour la construction du bâtiment. Concrètement, ce sont les Préfectures délivrant les permis de construire, les pompiers pour la sécurité des plans, l’Architecte voyer de la municipalité pour l’aménagement…Ils interviennent donc essentiellement au moment de délivrer le permis de construire, mais aussi pour valider la construction lors de l’ouverture au public.Ils devront réaliser un rapport sur la conformité ou non-conformité du projet que l’administration concernée doit faire appliquer.Le Groupe de Pilotage de ChantierL'OPC, ou Ordonnancement Pilotage Coordination a pour mission de définir l’ordonnancement de l’opération et de coordonner les différentes interventions afin de garantir les délais d’exécution et la parfaite organisation du chantier.Le coordinateur SPS (Sécurité et Protection de la Santé) veille à la sécurité des ouvriers et à faire mettre en place tous les systèmes nécessaires pour que l’entretien et la maintenance du bâtiment livré se fasse en toute sécurité.Ces acteurs interviennent au moment d’établir et de valider le DCE (Dossier de Consultation des Entreprises) qui permet d’effectuer les différents devis; et durant la phase de chantier afin d’établir l’ordre d’intervention de tous les corps de métiers. Pour cela, ils devront réaliser un rapport assurant le bon déroulement du chantier et organiser des réunions régulières pour faire le bilan de l’état du chantier et des prochaines étapes à réaliser.Les Entreprises du BâtimentLes entreprises du bâtiment sont celles qui construisent le bâtiment. Elles ont été préalablement choisies par le Maître d’ouvrage et le Maître d’Oeuvre en fonction de leur professionnalisme, de leur expérience et de leur devis. Elles peuvent intervenir soit en entreprise générale, soit en lots séparés, durant l’établissement du DCE et, évidemment, durant la phase de chantier.En phase DCE (Document de consultation des entreprises), en amont de la construction, les entreprises remettent des offres d’intervention chiffrées mais aussi planifiées dans le temps et parfois explicitant les méthodes d’intervention. En phase de chantier, le travail des différents ouvriers est piloté et organisé par le maître d’oeuvre, par le Groupe de Pilotage de Chantier, et par le chef de chantier de l’entreprise.Les UsagersFinalement, les usagers sont ceux qui habitent le bâtiment. Ce sont donc eux qui achètent directement ou indirectement le bien.Ils interviennent : avec le maître d’ouvrage, lors de la programmation du bien afin de faire remonter leurs besoins et participent à la maintenance et à la gestion du bâtiment ; au moment de la demande de permis de construire et lors de la phase Avant-Projet pour valider le projetIls peuvent également réaliser un cahier des charges qui précise et quantifier leurs propres besoins, au moment de la programmation.Ce sont tous ces acteurs qui interviennent pendant une opération de promotion immobilière et qui doivent coordonner leurs efforts pour conclure un projet.Lire l'article suivant : " Les étapes de la conception et de la construction d'un projet immobilier " 

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